01

初识ROE

因为ROE的英文全写是Return on Equity，其中

Equity：净资产，财务报表里为所有者权益；Return：回报；收益。

所以，ROE的字面解释就是净资产利润率，股东权益回报率（所有者权益收益率）。其别名很多，越搞越晕，不如先来看一下它的计算公式：

看过公式后就很好理解了。ROE代表的是公司的所有者（股东）每投入一块钱，能够赚取的净利润是多少。通常净利润是按年计算。如果ROE是10%，表示股东投入100块钱后当年能够赚10块钱。

#举个栗子，小张开了个奶茶店，一年下来投入资金100万（净资产），净利润20万，那么小张这家奶茶店今年的净资产收益率为20%。

ROE当然是越高越好，意味着给股东的回报越高。如果ROE小于一年的定期存款（比如5%），那这家公司的股东还不如把资金撤回来去存银行。

02

杜邦分析法拆解ROE

用于解读ROE最著名的工具莫过于杜邦分析。杜邦分析把ROE拆解成了三个指标，每个指标分别代表企业在某一方面的特征。

杜邦分析把ROE拆解为三个比率指标，分别是

1）销售净利润率；

2）总资产周转率；

3）权益乘数。

接下来，咱们将逐一解读这三项比率指标。

1、净利润/销售收入=销售净利率。这一部分反映的是公司的盈利能力的指标。

之于地产开发来说，主要就是控成本，高溢价。

一般来说，10元的香烟，销售净利率显著高于一袋10元钱的达利园面包；奔驰S的销售净利率显著高于桑塔纳。一个是成本低，一个是溢价高。

我们都希望能低价拿地，相对溢价卖房子，例如以前碧桂园的“劳斯莱斯”。

2、销售收入/总资产=总资产周转率。这一部分是考察公司资产运营效率的一项重要指标。

#举个栗子，小王年初投资10万开了个烧烤摊，一年总销售60万的烧烤，那么其总资产周转率为600%

一般来说，对于总资产周转率<1的企业，因为资金投入大，且回收周期较长，通常这种企业被称为烧钱的行业，也叫资本密集型行业。

新芽查了一下，2017年TOP20房企平均总资产周转率为0.41，TOP100房企平均总资产周转率为0.25%。这也说明头部房企平均周转能力，显著强于普通房企。

3、总资产/净资产=权益乘数。这一部分是考察企业融资杠杆能力。

其中，资产总额=借的钱+自有资金（所有者权益）

从公式表面理解：权益乘数指的是投资资产总额是股东权益总额的多少倍。一般来说，权益乘数越大，即是财务杠杆越大，说明融资能力越强。当然，小股操盘也是提高杠杆而经常采用的方式。

（※划重点）综上，ROE的杜邦分析给我们揭示了地产赚钱的三大武器：

1、控成本，高溢价；

2、提高运营效率，快周转；

3、高杠杆，借鸡生蛋。

03

从ROE看地产发展史

上文我们已经通过杜邦分析法，拆解了影响ROE的三个关键指标（产品利润、周转速度、资金杠杆）接下来，我们回看过去20年，这三大因素是如何影响ROE的。

一、2009年以前：地产高利润时代

1998年国家开启住房改革，中国的房地产市场经济开始形成，2002年土地招拍挂制度的正式出台，将房价和地价正式捆绑在一起，形成了房价和地价的联动效应。此时房企竞争力主要体现在资源获取的优势上，谁能够获取土地资源谁就能够盈利，重拿地轻开发是这个时期房企的典型特征。

这一阶段房企的ROE水平主要由净利润率水平决定，毛利越高的房企ROE相对越高。 

二、2009年至2014年：高杠杆、高周转

金融危机之后，中央在2008年底开始出手救市，货币政策连续5次降息，首付比例重新下调至20%，叠加“4万亿”刺激政策。房价进入了一个历史性上涨阶段，无论涨幅，持续周期均远超以往。

价格的快速蹿升和销售的回暖充分激发了开发商拿地热情，在土地市场几乎不计成本的拿地，掀起了国内地王潮，而高杠杆拿地的背后则是负债率的快速扩张，在此阶段房企的ROE的提升主要依靠杠杆规模的扩张。

三、2014年至2017年：效率和利润的周期

在行业经历了2013年的火爆之后，2014年迎来了调整，成交量加速下跌，房价环比下降，开发商的杠杆水平已明显难以承受当时的市场调整，快周转的模式也不堪重负。随后到6月份，信贷开始悄然改善，调控政策出现松动，9月末政府出台“930”政策开始刺激需求，到15年上半年央行连续的降息降准带动行业全面回暖，开启新一轮周期。

这轮周期的特点在于：

1、房企越发注重效率，在此阶段万科率先提出了有质量的成长，随后控制成本，注重管理，提升周转能力成为房企的必然选择。

2、房价迎来新一轮暴涨周期，带来2011年以来净利润率的持续负向贡献从2016年开始扭转，经历了5年的负向贡献后，从2016年开始利润率对房企的ROE的变动产生正向影响。