李录，芒格家族资产管理人，喜马拉雅资本创始人，评价茅台的角度是教科书般的“价投语言”：

价值的真正来源在于公司本身价值的增长。茅台每年产生的利润能力都在增加，这为公司未来自由现金流提供了更大的增长动力，所以茅台的价值一直在增长。

不难看出，在这些中国投资界排得上号的大佬们眼里，买茅台=价值投资，已经是基本的共识。

在资本市场，茅台之所以集万千宠爱于一身，原因无非有二：

1、利润最高；

2、增长的确定性最高。

以刚过去的2020年为例，茅台归属于上市公司股东的净利润为455亿元左右，同比增长10%左右。

455亿的利润总额，平均一天净赚1个多亿，你说能不香吗？

而且这么多年来，在酒类甚至大消费品行业茅台在盈利能力上都是独孤求败的，拿望远镜也看不到对手。

你可能要说，2020年的利润增速只有10%，似乎并不高。

但是你不要忘了，按照茅台现在的体量，即便是个位数以内的增长，也是相当可怕的，这可是大象在跳舞。

当然了，茅台的品牌知名度和美誉度也是无敌的。

高端白酒=茅台，品类=品牌，这种情节已深入到国人的骨髓里，再没有一个白酒的品牌定位能如茅台这般降维打击，牢牢占据消费者的心智。

茅台的市值神话正在吸引着无数人前仆后继，他们都迫切地在寻找，谁才是下一个“茅台”？

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谁是地产界的茅台？

在目前国内众多产业中，能与白酒相提并论的，房地产算是为数不多的一个。

那么问题来了，如果按照上述的标准去寻找地产股，谁才是最具有茅台特质的那一个？

答案其实不难寻找。

我们来看看下面这家地产公司——中海地产。

以3月29日发布的2020年年报为例，跟茅台一样，中海也展现了利润最高、增长的确定性。

一，先看看盈利能力。

关于这一点，可以用一句话概括：中海要说第二，行业无人敢说第一。

年报显示，2020年，中海的股东应占净利润为439亿元，从已发布的可比公司来看，中海地产依旧是房地产行业盈利能力最强的企业，没有之一。

依照历史数据，按照净利润排名，在利润规模上，中海已连续17年全行业第一。

439亿元的股东应占净利润，与茅台相差无几，也是平均一天净赚1个多亿。

即便是扣除公允价值变动后，中海的核心净利润高达380.3亿元，而且增长了10.9％。这个增速，也是大象起舞。

一年的利润增幅就将近40亿，与不少千亿级房企的全年利润相当。

除了利润规模高外，中海的利润率也是行业领先的。

2020年，中海净利润率则达到了23.6%，仍然是行业第一。

要知道,多数龙头房企净利率也仅仅是10%左右，但中海净利润率一直保持在20%以上，是千亿级房企平均水平的两倍。

中海在财报中公布了其在过去五年的现金分红，高达511.6亿港元，平均一年分红102.32亿港元，就是这么豪气。

二，再看利润增长的确定性。

与茅台通过涨价就能保持利润增长相比，房地产企业的增长的确定性还需要观察更多的维度。

首先看一下趋势。

对于房地产下半场的趋势特征的判断，中海财报中的分析，深以为然。

中海在年报中表示，房地产市场下半场竞赛刚刚开始，下半场将展现“五大分化”:

1、市场分化

房地产下半场，一二线及强三线城市将是主战场。

2、企业分化

针对房地产企业的“三条红线”金融监管政策，及针对商业银行房地产贷款与个人住房贷款的“两条红线”，将阻断高杠杆房企扩张路径，中小型房企规模快速上升的通道被关闭，优胜劣汰的行业整合将进一步加速。

3、投资分化

土地日益稀缺，单项目投资额越来越大，财务稳健、资金实力的强劲者拥有更多的机会；具备商业资产投资运营、旧改、城市更新等城市运营能力的企业拥有更多机会。

4、管理分化

行业进入向管理要效益阶段，精细化、数字化管理能力强的企业才能在竞争中胜出。

5、产品力分化

好产品、好服务永远是赢得客户的关键。

从过往历史与发展态势来看，中海无论是资源、还是能力上，中海都匹配“五大分化”的趋势并具备比较优势。

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中海的实力与底气

将这五大分化趋势简洁来看，未来，如果要保持增长的确定性，要就得有地、有钱、有能力。

从土地储备来看：

中海2020年末土地储备9190万平方米，80%以上位于港澳及一二线城市。

土储面积总在头部房企中并不占优，但还得看货值，在一线城市的一平方土地的价值应该是三四线城市的N倍吧。

2020年，中海的销售均价是18814元/平方米，算一算，货值也差不多2万亿了。

关键是中海投资的后劲十足。2020年，中海新增土储权益购地金额1705亿元，同比增长24.8%。

这个投资规模，在过去一年，在房地产企业中排名第一。

关键是这地越来越难拿的形势下，中海展现了多渠道拿大项目的能力。

大型城市更新项目：上海建国东路项目、上海红旗村项目、太原北寒村项目

棚户区改造项目：北京石景山项目

产业资源整合项目：长沙岳麓区项目、太原综改区项目

大型城市综合体项目：武汉汉阳建桥项目

其中，单上海建国东路项目的总投资额就达590亿元，是中海地产发展历史上投资规模最大的项目。

另外，克而瑞数据显示，2020年全国单盘销售前15强的项目中，中海就占了6个。

2020年北上广深和香港的销售额达1126亿元。

从资金实力来看：

这是中海的看家本领。

关于钱的事，中海的年报中，有几点很突出：

资产负债率处于行业最低区间：资产负债率60.1%，净借贷比32.6%，远低于“三条红线”，优质的“绿档”企业；

融资成本处于行业最低区间：平均融资成本3.8%；

现金充裕度处于行业最高区间：期末持有现金1104.7亿元，占总资产比例13.4%；

信用评级行业最高：惠誉A-、联合AAA、穆迪Baa1、标准普尔BBB+，Sustainalytics“低风险”评级，风险评级内房企最低。

3.8%融资成本，让一众同行艳羡十分。

在一众房企力求活下去、降杠杆的时候，中海因为过往坚守财务纪律，令其拥有逆周期持续增长的本钱。

在3月29日中海业绩发布会上，中海的高管表示：将充分利用财务稳健和保障力，充分地把握市场机会，无论是土地投资还是收并购，我们都会积极关注市场机会。

从能力上看：

关于产品力，作为中国建筑旗下企业，承建业务出身的中海，其产品品质有“工科中海”的美誉。

中海的高管表示：房地产下半场，中海的另外一个优势就是专业化、精细化管控。从专业化和精细化管控成果来看，我们的盈利能力在行业处于领先水平，无论是费用管理，融资成本、房地产开发全过程全数字化管理，中海都走在行业前列。

中海的精细化、数字化管理能力也是走在行业前列的，这个建议大家看一篇文章。（中海神秘的“数字化武器”）全流程的数字管理平台，是中海提高经营效率的手段。这需要专注、专心的研究，也需要一定的成本投入，也表明中海对于经营管理的重视程度。

毫无疑问，中海于2017年以来搭建的信息化数字决策系统，将让中海在由“拿地决策、客户研究、产品供应、营销推广、成本管控、精工体系和客户服务”组成的科学管理矩阵中，发挥巨大的作用。

中海不仅财务稳健，融资成本在行业中最低，而且其成本费用控制能力也是行业领先水准。

中海的高管表示：公司不断强化、精细化、专业化、数字化管理，运营管理效率行业领先，2020年营销费用、管理费用合计占营业收入比例为3.3%。这一比例，只有前十强房企的一半。

在3月29日中海地产的年度业绩发布会上，中海高管表示：过去五年，我们的销售合约额按年复合增长20.4%。但过去五年，中海的财务杠杆、资金负债率水平基本上都在60%左右。换句话说，我们并不是通过高杠杆、高融资、高负债去推动销售额与利润增长。是靠什么呢？是靠我们的精准投资、精益建造、精细管理、精诚服务、精确营销等。

因为这些，一向低调的中海，在3月29日宣布了其十四五的战略目标：中海未来5年，销售规模会按年实现两位数增长；商业物业的租金收入也将实现两位数增长。这个目标，对于前十强房企而言，在房地产下半场是相当进取的。

对未来的增长，中海相当笃定。

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结语

当然了，与2.5万亿市值的茅台相比，对于当下的中海而言，遗憾也是有的，那就是股价。

尽管盈利规模和盈利增速都不输茅台，但中海的市值也只有茅台的十分之一。

究其原因，房地产作为周期行业，行业进入下半场，地产股的估值很低。

一个商业评论家曾说过：经济可以围绕产业写历史。要把企业沉浮放进产业变迁中，才能看出兴衰的本质。

很少有人知道，从时间跨度上，中海地产是中国存续时间最长的房企。

中海地产是行业内唯一一家经历了两轮经济危机（97亚洲金融风暴、2008金融危机）的房企。

无论是企业的成长，还是市值的增长，时间函数远比速度函数更重要，长期稳健的业绩是衡量一家公司的试金石。