2021年,房价还会再涨吗?

来源:未知 飙马 2021-02-24 10:38

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01.在高楼板价和限制新房售价的情况下,房产商的盈利空间其实有限。

02.热血的家长们为了提升孩子教育质量,会带动学区房价格的提升,但若教育质量不达预期,学区房则会受到“反噬”。

03.一旦市场热度过高、房价出现异动,楼市调控必然会升级加码。

 

楼市的变化往往牵动人心。

 

2020年,中国房地产市场规模创下历史新高,上海、北京、深圳、杭州等热门城市的楼市涨势最为高调,那些关于买房赚钱的传奇故事,也开始在坊间翻滚发酵:某某前年在上海核心区位买了套学区房,如今已经涨了400万,甚至超过了很多人一辈子的工资。

 

在2019年,深圳的房价为65516元/㎡,位列全国第一时,很多人都觉得已经“到顶了”,但真相就是如此骨感,2020年,深圳的房价更上一层楼,达到了87957元/㎡。2020年,上海2020年二手房成交29.1万套;北京成交16.6万套;成都成交13.6万套;广州成交13.5万套,创下了2017年以来的新高……不少城市出现了新房认筹率超高,一、二手房价倒挂等现象,更有甚者,甚至上演了“一天一价”的涨价热潮。

2021年,房价还会再涨吗?
2021年,房价还会再涨吗?

赚得最多的到底是谁?

 

在楼市上涨的背后,其实房产商,尤其是一线城市的房产商,并不是最大的获利方。

 

在一些极端情况下,房产商甚至会面临亏本卖房的局面。举例而言,2016年8月17日,某企业以110.1亿元的价格在土地拍卖中摘得上海静安区中兴社区N070202单元两幅地块,楼板价格为10.03万元/㎡,刷新了当时全国的单价地王记录。

 

彼时,就有专业人士进行了测算:该地块可售面积楼板价14.3万元/㎡,未来项目售价或接近20万元/㎡。

 

然而最终的事实是:当该房源售价于2020年正式在上海获批后,首批入市房源均价约12.98万元/㎡,比楼板价14.3万元/㎡还低,换句话说,每卖出一平米,房产商甚至至少要亏1万多元。

 

这背后的原因是:为了更好地调控房价,不少城市会出台限价或指导价。如果不限制新房价格,那么新房售价会持续攀升,由于二手房的价格会匹配参考新房,这就会导致房市泡沫来得更快,所以,限制新房价格能够让房价更为缓和地上涨。

 

在一些城市,不接受政府价格指导一律不发预售证。即用更通俗的话来说,如果不接受限价,那么房产商连房子都不能卖。

 

对近年来受到严格监管的房地产开发商而言,其营收的增长主要还需要来自于二、三线城市的增量市场。一线城市土地供给少,地价高昂,新房限价,预售证推货节奏被控制,增量市场小……这些都是房产商必须直面的问题,也造成了其盈利空间相当有限,如果一时“脑热”,以创纪录的价格拍下新地块,但是最终获批的预售价却低于初始拿地成本,即使身处一线城市核心地段,新房认购率或火爆,依然不改亏损局面,也只能默默吞下这个“闷亏”。

 

那么,在楼市上涨的背后,究竟谁才是最大的受益者?

 

这个问题的答案是:炒房客。严重的供不应求让一、二手房价严重倒挂,为炒房客提供了巨大的套利空间。既然相同地段内,二手房价格比新房价格还要高,那么只要抢到了一手房,就意味着是个一本万利的生意,因此购买一手房的,并不一定是住房的刚需人群,而有可能是炒房客。

2021年,房价还会再涨吗?

楼盘开盘 千人争抢场面壮观

 

2021年,房价还会再涨吗?

涨得最多的是什么?

 

既然上文已经提到,在不少城市中,新房的出售价会受到限制,那么在去年被交口相传的楼市大涨背后,涨得最多的到底是什么?

 

让我们来看一组数据。在上海这样以存量房为主的一线城市中,二手房成交占比约七成,易居房地产研究院发布的《2020年上海房地产市场报告》显示,2020年12月单月,上海二手房成交量达到3.8万套,环比增长20.3%,同比增长96.2%,达到2016年调控以来的最高点。

 

因此,虽然人们都说房市在涨,其实涨得最多的是二手房,尤其是学区二手房。

 

2020年3月,上海市教委公布面向义务教育阶段的入学“摇号新政”,提到“民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理,与公办学校同步招生;对报名计划超过招生计划的,实行电脑随机摇号录取”。换言之,民办学校也被纳入了摇号招生范畴,上海的民办小学、初中将超额录取,录取学生通过“划片摇号”决定。

 

这样的刺激下,据报道,2020年上海学区房平均跳价20%-30%左右。而最近,甚至有学区房一月之间涨超20%。2021年1月10日,虽然在上海某地挂牌的一处仅37.72㎡的1985年建“老破小”学区房单价已经高达19.8万元/㎡,但依然在一周内吸引了中介9次带人看房。

 

据业内人士透露,在一些楼盘里,甚至会出现业主抱团哄抬房价的情况。具体而言,假如某位业主打算卖房,理想价是800万,但目前市场价只有700万,这位业主就会在业主群中通知大家。随后,小区其他不打算卖房的业主也会将自家的房挂到网上,有的标价900万,有的标价950万,通过更高的价格进行“反衬”,从而促使最终交易价靠近800万。

 

但这份抱团也会受到“反噬”。例如在上海某对口闵行华二的小区,在区统考学校排名曝光,闵华二成绩跌至第九后,对口的学区房价格骤降,从2020年12月15日127916元/㎡的成交价,直接跌了近3万/㎡,变为1月26日的99577元/㎡,一套100㎡的房仅一个月就能下跌近300万,被评论称“地段班现了原形”。

 

每座城市里都有热血的家长,他们为了提升孩子教育质量绞尽脑汁,往往会带动学区房价格的提升。据报道,杭州就有小区楼盘的业主把自己比作为儿三迁的“孟母”,自发组建“孟母鸡血群”,为小区内的孩子举办奥数比赛、英语打卡、夜间跑步等活动,小区楼盘也从开盘1万/㎡一路上升至10/㎡。

2021年,房价还会再涨吗?
2021年,房价还会再涨吗?

专家怎样看楼市?

 

房产具有良好的抗通胀效应,再加上中国人传统观念中,买房才是真正有了家,租房总有些不踏实,因此无论是投资者或是日常百姓,都十分看重房产市场。

 

但既然房地产在经济体系与百姓生活中占据了如此重要的地位,为什么统计物价上涨时,并没有反映出不断上涨的房价?

 

2020年末,中国人民银行前任行长周小川发表了长文《拓展通货膨胀的概念与度量》,讲述了当初房价与CPI计算的前因后果。在最早期,房价是并不被纳入CPI的,“过去的概念是购房算作投资,价格变化不计入CPI;后来则租房可计入,但在篮子中的权重偏小;再后来,人们主张把自住房用类比租金来计量,但是住房权重仍相对比较小。”

 

但周小川同时写道:“当全球人口上升到70亿,城镇化成为相当多数人生活、工作的必然选择,城市可用地变得很稀缺且价格高昂,使得通胀度量再也不能无视或者低估住房的因素。”

 

今年1月下旬,中国央行货币政策委员会委员马骏表示:“当前的货币政策下,杠杆率上升得非常快,货币政策应开始调整。2020年前三个季度,中国宏观杠杆率上升25个百分点,是2009年以来升幅最高的一次。杠杆率大幅上升,自然会导致未来的金融风险。有些领域的泡沫已经显现,比如股市和楼市,这些都与流动性和杠杆率的变化有关。”

 

这场关于房价是否该纳入物价指数的讨论看似十分学术,但背后其实有一项内容与我们的生活息息相关:是否会对楼市采取货币政策进行调控?未来是否会收紧货币政策,从而影响房价?

 

在马骏发表言论后,中信证券研究所副所长明明发布题为《流动性的拐点到了吗?》的报告称,在央行连续缩量续做逆回购以及马骏对股市、房地产市场评述后,市场对央行货币政策转向收紧产生了担忧。

 

报告表示:平抑房地产泡沫风险是货币收紧的理由。从历史经验看,2019年4月,二、三线城市二手房价增速触及8%,后续信用投放即有收缩;去年年末一线城市二手房价同比涨幅已经达到8%,当前政策层也已经开始应对。

 

从经济学而言,一旦货币政策收紧,将对资产价格起到立竿见影的“挤泡沫”效果,对于楼市也有望起到降温作用。但若货币政策收紧节奏控制不当,又有可能造成资产价格的大幅下跌,信贷收紧可能引起大规模的债务违约,引发通缩风险,对国民经济造成更大的损伤,因此更为合理且现实的是在保持宏观杠杆率基本稳定的前提下,逐步收紧流动性。

2021年,房价还会再涨吗?
2021年,房价还会再涨吗?

楼市将何去何从?

 

通过货币政策调控楼市只是一方面,事实上,从2021年开始,各地政府纷纷出台了相应的调控政策,目标直指楼市。

 

1月21日,上海打响了2021楼市调控“第一枪”,上海八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,并且直接堵死了假离婚这条路——夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。并且,上海将个人对外销售住房增值税征免年限从两年提高至五年。

 

较之于更为宏观导向的货币政策,上海针对楼市的政策,直接堵死了炒房客买房和卖房两条路。想要假离婚炒房?先等三年再说;去年买了房,今年就想卖?等吧,增值税征免年限要五年。

 

除了上海以外,1月23日,深圳市住建局发布通知,专门启用“购房意向登记系统”,房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对购房者的婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。

 

1月27日,杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,明确落户本市未满5年的,在本市限购范围内限购1套住房。将本市限购范围内住房赠与他人的,赠与人须满3年方可购买限购范围内住房;受赠人家庭须符合本市住房限购政策(不含遗赠)。

 

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对媒体表示:“近期,上海、深圳、杭州等核心重点城市接连出台调控政策,大部分都是针对前期政策‘打补丁’,但也指明了2021年的政策风向,传递出房住不炒的政策决心,同时表明一旦市场热度过高、房价出现异动,楼市调控必然会升级加码。”

 

随着多家银行暂停或收紧个人房贷,可以预计的是房贷将在满足刚需购房者的前提下持续趋严,这将有利于楼市的有序发展,抑制炒房客的投机行为。

 

同时,对于能够吸引人口不断流入的一、二线城市而言,长期来看,房价预计在保持相当韧性的前提下,伴随政策调控小幅逐步上涨,毕竟房产也是一种商品,而每个商品背后的价格决定因素都离不开供需关系。



 

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2020-09
35万方
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