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01.在高楼板价和限制新房售价的情况下，房产商的盈利空间其实有限。

02.热血的家长们为了提升孩子教育质量，会带动学区房价格的提升，但若教育质量不达预期，学区房则会受到“反噬”。

03.一旦市场热度过高、房价出现异动，楼市调控必然会升级加码。

楼市的变化往往牵动人心。

2020年，中国房地产市场规模创下历史新高，上海、北京、深圳、杭州等热门城市的楼市涨势最为高调，那些关于买房赚钱的传奇故事，也开始在坊间翻滚发酵：某某前年在上海核心区位买了套学区房，如今已经涨了400万，甚至超过了很多人一辈子的工资。

在2019年，深圳的房价为65516元/㎡，位列全国第一时，很多人都觉得已经“到顶了”，但真相就是如此骨感，2020年，深圳的房价更上一层楼，达到了87957元/㎡。2020年，上海2020年二手房成交29.1万套；北京成交16.6万套；成都成交13.6万套；广州成交13.5万套，创下了2017年以来的新高……不少城市出现了新房认筹率超高，一、二手房价倒挂等现象，更有甚者，甚至上演了“一天一价”的涨价热潮。

赚得最多的到底是谁？

在楼市上涨的背后，其实房产商，尤其是一线城市的房产商，并不是最大的获利方。

在一些极端情况下，房产商甚至会面临亏本卖房的局面。举例而言，2016年8月17日，某企业以110.1亿元的价格在土地拍卖中摘得上海静安区中兴社区N070202单元两幅地块，楼板价格为10.03万元/㎡，刷新了当时全国的单价地王记录。

彼时，就有专业人士进行了测算：该地块可售面积楼板价14.3万元/㎡，未来项目售价或接近20万元/㎡。

然而最终的事实是：当该房源售价于2020年正式在上海获批后，首批入市房源均价约12.98万元/㎡，比楼板价14.3万元/㎡还低，换句话说，每卖出一平米，房产商甚至至少要亏1万多元。

这背后的原因是：为了更好地调控房价，不少城市会出台限价或指导价。如果不限制新房价格，那么新房售价会持续攀升，由于二手房的价格会匹配参考新房，这就会导致房市泡沫来得更快，所以，限制新房价格能够让房价更为缓和地上涨。

在一些城市，不接受政府价格指导一律不发预售证。即用更通俗的话来说，如果不接受限价，那么房产商连房子都不能卖。

对近年来受到严格监管的房地产开发商而言，其营收的增长主要还需要来自于二、三线城市的增量市场。一线城市土地供给少，地价高昂，新房限价，预售证推货节奏被控制，增量市场小……这些都是房产商必须直面的问题，也造成了其盈利空间相当有限，如果一时“脑热”，以创纪录的价格拍下新地块，但是最终获批的预售价却低于初始拿地成本，即使身处一线城市核心地段，新房认购率或火爆，依然不改亏损局面，也只能默默吞下这个“闷亏”。

那么，在楼市上涨的背后，究竟谁才是最大的受益者？

这个问题的答案是：炒房客。严重的供不应求让一、二手房价严重倒挂，为炒房客提供了巨大的套利空间。既然相同地段内，二手房价格比新房价格还要高，那么只要抢到了一手房，就意味着是个一本万利的生意，因此购买一手房的，并不一定是住房的刚需人群，而有可能是炒房客。

楼盘开盘 千人争抢场面壮观

涨得最多的是什么？

既然上文已经提到，在不少城市中，新房的出售价会受到限制，那么在去年被交口相传的楼市大涨背后，涨得最多的到底是什么？

让我们来看一组数据。在上海这样以存量房为主的一线城市中，二手房成交占比约七成，易居房地产研究院发布的《2020年上海房地产市场报告》显示，2020年12月单月，上海二手房成交量达到3.8万套，环比增长20.3%，同比增长96.2%，达到2016年调控以来的最高点。

因此，虽然人们都说房市在涨，其实涨得最多的是二手房，尤其是学区二手房。

2020年3月，上海市教委公布面向义务教育阶段的入学“摇号新政”，提到“民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生；对报名计划超过招生计划的，实行电脑随机摇号录取”。换言之，民办学校也被纳入了摇号招生范畴，上海的民办小学、初中将超额录取，录取学生通过“划片摇号”决定。

这样的刺激下，据报道，2020年上海学区房平均跳价20%-30%左右。而最近，甚至有学区房一月之间涨超20%。2021年1月10日，虽然在上海某地挂牌的一处仅37.72㎡的1985年建“老破小”学区房单价已经高达19.8万元/㎡，但依然在一周内吸引了中介9次带人看房。

据业内人士透露，在一些楼盘里，甚至会出现业主抱团哄抬房价的情况。具体而言，假如某位业主打算卖房，理想价是800万，但目前市场价只有700万，这位业主就会在业主群中通知大家。随后，小区其他不打算卖房的业主也会将自家的房挂到网上，有的标价900万，有的标价950万，通过更高的价格进行“反衬”，从而促使最终交易价靠近800万。

但这份抱团也会受到“反噬”。例如在上海某对口闵行华二的小区，在区统考学校排名曝光，闵华二成绩跌至第九后，对口的学区房价格骤降，从2020年12月15日127916元/㎡的成交价，直接跌了近3万/㎡，变为1月26日的99577元/㎡，一套100㎡的房仅一个月就能下跌近300万，被评论称“地段班现了原形”。

每座城市里都有热血的家长，他们为了提升孩子教育质量绞尽脑汁，往往会带动学区房价格的提升。据报道，杭州就有小区楼盘的业主把自己比作为儿三迁的“孟母”，自发组建“孟母鸡血群”，为小区内的孩子举办奥数比赛、英语打卡、夜间跑步等活动，小区楼盘也从开盘1万/㎡一路上升至10/㎡。

专家怎样看楼市？

房产具有良好的抗通胀效应，再加上中国人传统观念中，买房才是真正有了家，租房总有些不踏实，因此无论是投资者或是日常百姓，都十分看重房产市场。

但既然房地产在经济体系与百姓生活中占据了如此重要的地位，为什么统计物价上涨时，并没有反映出不断上涨的房价？

2020年末，中国人民银行前任行长周小川发表了长文《拓展通货膨胀的概念与度量》，讲述了当初房价与CPI计算的前因后果。在最早期，房价是并不被纳入CPI的，“过去的概念是购房算作投资，价格变化不计入CPI；后来则租房可计入，但在篮子中的权重偏小；再后来，人们主张把自住房用类比租金来计量，但是住房权重仍相对比较小。”

但周小川同时写道：“当全球人口上升到70亿，城镇化成为相当多数人生活、工作的必然选择，城市可用地变得很稀缺且价格高昂，使得通胀度量再也不能无视或者低估住房的因素。”

今年1月下旬，中国央行货币政策委员会委员马骏表示：“当前的货币政策下，杠杆率上升得非常快，货币政策应开始调整。2020年前三个季度，中国宏观杠杆率上升25个百分点，是2009年以来升幅最高的一次。杠杆率大幅上升，自然会导致未来的金融风险。有些领域的泡沫已经显现，比如股市和楼市，这些都与流动性和杠杆率的变化有关。”

这场关于房价是否该纳入物价指数的讨论看似十分学术，但背后其实有一项内容与我们的生活息息相关：是否会对楼市采取货币政策进行调控？未来是否会收紧货币政策，从而影响房价？

在马骏发表言论后，中信证券研究所副所长明明发布题为《流动性的拐点到了吗？》的报告称，在央行连续缩量续做逆回购以及马骏对股市、房地产市场评述后，市场对央行货币政策转向收紧产生了担忧。

报告表示：平抑房地产泡沫风险是货币收紧的理由。从历史经验看，2019年4月，二、三线城市二手房价增速触及8%，后续信用投放即有收缩；去年年末一线城市二手房价同比涨幅已经达到8%，当前政策层也已经开始应对。

从经济学而言，一旦货币政策收紧，将对资产价格起到立竿见影的“挤泡沫”效果，对于楼市也有望起到降温作用。但若货币政策收紧节奏控制不当，又有可能造成资产价格的大幅下跌，信贷收紧可能引起大规模的债务违约，引发通缩风险，对国民经济造成更大的损伤，因此更为合理且现实的是在保持宏观杠杆率基本稳定的前提下，逐步收紧流动性。

楼市将何去何从？

通过货币政策调控楼市只是一方面，事实上，从2021年开始，各地政府纷纷出台了相应的调控政策，目标直指楼市。

1月21日，上海打响了2021楼市调控“第一枪”，上海八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，并且直接堵死了假离婚这条路——夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。并且，上海将个人对外销售住房增值税征免年限从两年提高至五年。

较之于更为宏观导向的货币政策，上海针对楼市的政策，直接堵死了炒房客买房和卖房两条路。想要假离婚炒房？先等三年再说；去年买了房，今年就想卖？等吧，增值税征免年限要五年。

除了上海以外，1月23日，深圳市住建局发布通知，专门启用“购房意向登记系统”，房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对购房者的婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。

1月27日，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对媒体表示：“近期，上海、深圳、杭州等核心重点城市接连出台调控政策，大部分都是针对前期政策‘打补丁’，但也指明了2021年的政策风向，传递出房住不炒的政策决心，同时表明一旦市场热度过高、房价出现异动，楼市调控必然会升级加码。”

随着多家银行暂停或收紧个人房贷，可以预计的是房贷将在满足刚需购房者的前提下持续趋严，这将有利于楼市的有序发展，抑制炒房客的投机行为。

同时，对于能够吸引人口不断流入的一、二线城市而言，长期来看，房价预计在保持相当韧性的前提下，伴随政策调控小幅逐步上涨，毕竟房产也是一种商品，而每个商品背后的价格决定因素都离不开供需关系。