城市禀赋：河南省市域面积最大、常住人口超千万居第二、GDP总量省内第三

南阳位于河南省西南部、豫鄂陕三省交界处。全市现辖2行政区（宛城区、卧龙区）、4个开发区（城乡一体化示范区、高新技术开发区、鸭河工区、官庄工区）、10个县（南召县、方城县、西峡县、镇平县、内乡县、淅川县、社旗县、唐河县、新野县、桐柏县）。总面积2.66万平方公里，在河南省18个地级市中面积最大。

2019年，南阳GDP3815亿元,仅次于洛阳，位列河南省第三位。年末全市总人口1201.88万人，常住人口1003.16万人,仅次于郑州,排名全省第二位。其中城镇人口478.81万人，城镇化率47.73%。全年出生人口12.07万人，净增人口3.81万人，人口自然增长率3.18%。

市场综述

01

烂尾楼仍是顽疾，16年恒大、碧桂园首进
房价逐年上涨现已翻倍

南阳被称为“烂尾楼之都”。2012年，为了举办农运会，南阳市政府大力提倡城市建设，房地产开发企业一哄而上，出现五证不齐也销售一空的市场乱象。因资金链断裂，本地中小开发商集体“跑路”，市中心出现了大量的烂尾楼，数量超300个。

烂尾楼问题仍是市场顽疾。近年来，南阳市政府积极引进本土开发商接盘烂尾楼，通过提高项目容积率等方式改造，但由于历史遗留的权属分割不清等问题，整体改造难度较大，改造周期较长且不可控。部分烂尾楼项目已经换了好几波接盘企业，仍没有实质性的整改动作。

2016年，随着恒大、碧桂园首进南阳，房地产市场开始转暖，房价逐年上涨，年涨幅800-1000元/平方米，主城区销售均价由4000-5000元/平方米涨至8000-9000元/平方米。2018、2019年，南阳房地产市场持续火热，不少项目均能实现开盘即售罄。

统计数据显示，南阳楼市成交规模基本稳定，年均商品房销售面积基本保持在550万平方米左右。

政策环境

02

首套首付2成商贷利率不低于5.88%
二套3成利率不低于6.125%

南阳调控政策相较温和，不限购、不限售。首套房最低首付比例20%，商贷利率5.88%-6.125%,二套房首付比例30%,商贷利率6.125%-6.37%，三套及以上停贷。公积金单人最高贷款额度40万元，家庭最高贷款额度50万元。因不接受组合贷，支付能力强的购房者可以提高首付比例使用纯公积金贷款，支付能力弱的购房者只能使用贷款利率偏高的纯商业贷款。

疫后市场

03

集中供应后去化压力加大
“金九银十”短暂回升后11月再转冷

疫后南阳房地产市场降温特征明显，房企大量供货，但由于市场需求基本稳定，同质化竞争激烈，新开盘项目去化率明显下滑。尤其是白河南板块，房企扎堆在售项目多达20个，去化压力持续加剧。“金九银十”南阳房地产市场出现短暂的小阳春，但11月以来市场再次转冷，案场到访量及客户转化率皆有明显下滑。

热点区域

04

全城皆竞品没有明显的房价梯度
东区是富人区、白河南去化压力最大

南阳主城区划分为以下4大板块：

其一，东区乃是传统的富人区，最被市场所认可，主打高端改善性需求，房价11000-13000元/平方米。

其二，西区市政配套较为成熟，主打刚需及刚改，房价9000-9500元/平方米。

其三，白河南板块属城乡结合部，因品牌房企扎堆进入，但市场需求趋于饱和，现阶段去化压力最大，房价9000-11000元/平方米。

其四，三观医院为新兴发展板块，主打中高端改善需求，房价10000-12000元/平方米。

整体来看，南阳主城区并没有明显的房价梯度，甚至可以说是全城皆竞品。

需求结构

05

完全学校是最好的卖点，对价格异常敏感
100-120平小户型更易去化

学区房最受市场欢迎，2018年以来，完全学校（公立制，从幼儿园到高中一站式教育）概念兴起，市场认可度颇高。

价格异常敏感，潜在置业群体对售价都有一定的心理预期，大都多片区看房比较，比如西区售价8500元/平方米不愁卖，售价9500元/平方米便很难去化。

改善性需求持续释放，成交主力三房、四房，100-120平方米小户型产品更易去化。

购买力

06

高收入群体月供7千压力浮现
纯刚需总价100万元已是极限

普通工薪阶层月收入2000-4000元，月收入能达到5000-6000元已是小康生活水平。

对于事业单位职工、公务员这类高收入群体而言，月供5000-6000元尚可以接受，月供达到7000元压力便开始浮现。

纯刚需客群购买力有限，房价天花板效应明显，单价10000元/平方米、总价100万元已是可以承受的极限。

土地市场

07

本土房企不计成本抢地王
疫后蓝光、正商分别刷新总价、单价地王纪录

南阳供地以小体量地块为主，单宗地不超过100亩，20-50亩已是市场常态。

南阳土地财政依赖度较高，受限于产业基础相对薄弱，叠加大力投资氢能源汽车、举办月季节等，市财政长期亏空，土地出让金遂成为重要的地方财政收入来源。2018、2019年大量供地，很大程度上导致现阶段去化压力持续加剧。

2018年，南阳土地市场明显转暖，成交量价齐升。本土房企拿地态度激进，不计成本抢地王。6月18日，河南常绿集团连拿白河南岸的G2018—17、G2018—18两宗宅地，其中17号地块成交总价3.52亿元，溢价率362%，单价601万元/亩；18号地块成交总价4.2亿元，溢价率367%，单价602万元/亩，创造南阳新的单价地王。

2019年，南阳土地市场持续火热，两度刷新全市单价地王纪录。6月13日，南阳三川置业总价4.02亿元竞得G2018-53宅地，溢价率276%，单价984万元/亩，刷新南阳单价地王纪录。6月21日，G2019—27、G2019—28地块单价双双突破1100万元/亩，再次刷新南阳单价地王纪录。其中，南阳华清源总价5.2亿元竞得27号地块，溢价率216%，单价1108万元/亩；河南东正基业总价3.5亿元竞得28号地块，溢价率197%，单价1153万元/亩。

不过，地王开发风险较大，本土房企投策能力有限，更易出现“水土不服”。2019年3月4日，南阳市自然资源和规划局公告：因河南常绿集团未及时缴纳土地出让款，G2018—17、G2018—18两宗宅地使用权收回。

疫后南阳土拍市场转暖，高溢价乃至地王时有发生。4月8日，蓝光首进南阳拿地，总价8.47亿元竞得G2019-95号地块，溢价率123%，单价696万元/亩，刷新南阳总价地王纪录。7月14日，正商首进南阳拿地，总价4.5亿元竞得G2020—17地块，溢价率224%，单价1186万元/亩，刷新南阳单价地王纪录。

项目营销

08

特价房预热双11，品牌房企自渠竞品拦截最有效
本土房企分销、首付分期

随着市场降温，去化压力加剧，房企营销层面出现以下几点新变化：

其一，自建渠道，置业顾问分内场坐销、外场拓客两种，外场竞品拦截最为直接、有效，成交占比最高能达到60%-70%。

其二，阶段性上马分销，本土的亿源地产、21世纪最为强势，采用人海战术挖掘客户资源。本地中小开发商多有运用渠道分销，佣金比例大都1%，成交去化效果明显。不过，分销市场混杂，部分中介机构提前锁定优质房源，再转卖给潜在客户，赚取其中的价差，致使品牌开发商大都避讳分销。

其三，特价房，多数项目双11期间搞特价房营销，譬如双11立减11.1万元等，折扣力度最低9折。

其四，首付分期，白河南板块部分中小开发商实行首付分期，首付低至2万元。

房企竞争

09

市场份额被品牌房企瓜分，本地人偏好建业
返乡置业偏好碧桂园、恒大

2016年，恒大、碧桂园相继进入南阳，房地产市场进入规范化、标准化发展的新阶段。

因历史遗留的烂尾楼问题，本地开发商不被客户信任，市场份额渐被品牌房企所瓜分。

对于本地人而言，建业在南阳的口碑较好，交房质量有保证，外出打工者往往更青睐碧桂园、恒大这类的外来品牌房企。

前景展望

10

供求失衡下市场前景不容乐观
明年春节或将再现返乡置业潮

展望未来，南阳房地产市场仍不容乐观，供求已明显失衡，白河南板块去化压力更是持续加剧。而在“金九银十”成交阶段性转暖之后，11月市场再次转冷，年底成交或将保持在较低水平。房企营销力度明显加大，双11特价房等营销活动迭出，预计房价将小幅回落。

鉴于南阳外出打工者众多，且回家乡买房理念根深蒂固，春节假期往往是返乡置业的高峰期。预计2021年春节假期房地产市场或将再现返乡置业潮，届时成交有望明显提升，在一定程度上缓解去化压力，但供求失衡的局面难以根本性逆转。

典型项目一：中梁珑熙府

▲案场图

区位：西区

物业类型：高层、洋房

主力户型：98-113平方米三房、119-135平方米四房

首开时间：2020年10月2日

售价：9000元/平方米

项目点评：中梁珑熙府位于西区，主打刚改需求，主力户型98-113平方米三房、120-135平方米四房， 98-120平方米小户型产品更易去化。售价9000元/平方米，客户心理预期售价8500元/平方米立马买，售价9500元/平方米没人要。2020年7月组建销售团队，9月16日开始认筹，共计收筹700个，10月2日首开推售5栋共计400套房源，开盘当天去化220套，10月进入顺销期后再成交60套。本地地缘性客户成交占比80%，周边郊县客户占比20%。临近的牧原养猪基点员工购买力强劲，月薪基本能达到1万元以上，也占据一定的成交比重。10月日均到访量15组，11月以来市场转冷，日均到访量降至12组。双11共推出10套特价房，售价低至8428元/平方米，总价优惠11万元。首套房首付比例25%，利率5.88%，二套房首付30%，利率6.125%，三套及以上停贷。公积金单人最高贷款额度40万元，家庭最高贷款额度50万元，不支持组合贷。为了降低月供还贷压力，50%及以上的高首付比例客户能占到30%-40%，部分客户更是全款买房。自建渠道，内场坐销、外场竞品拦截，外场客户转化效果更好，成交占比多达60%-70%。

典型项目二：建业新筑

▲案场图

区位：白河南

物业类型：小高层、洋房

物业类型：120-140平方米三房

首开时间：2020年1月18日

售价：10000-11000元/平方米

项目点评：建业新筑属建业高端的“筑”系产品，项目由两块地组成，占地64亩、建面14万平方米。主打高端改善性需求，主力户型120-140平方米三房，售价10000-11000元/平方米。分两期开发，北苑6栋小高层、4栋洋房，小高层1、2、5、7号楼售罄，3号楼剩5套房源，6号楼去化80%，洋房去化60%。南苑6栋小高层，尚未推售。1月18日项目首开，疫情期间售楼处停摆，5月1日正式对外开放，月均去化40-50套。学区资源是最大卖点，项目对口第四完全学校，提供幼儿园到高中一站式教育。日均到访量20组，周末50-60组，国庆假期100-200组。自建渠道，内场坐销、外场竞品拦截。首套房首付20%，月供5000-6000元可接受，7000元便有压力。置业客群主要来自于公务员、小老板，部分高净值客户全款买房。

典型项目三：建业公园里

▲案场图

区位：东区

物业类型：小高层

主力户型：115-142平方米三房、170-176平方米平层

首开时间：2019年6月

售价：住宅12400元/平方米、平层13500元/平方米、复式17000元/平方米

项目点评：建业公园里位于新区，属南阳高品质改善社区，教育资源丰富，对口第五完全学校。地理位置靠近独山，北侧为正商今年所拿的全市新单价地王，单价1186万元/亩。项目占地47亩，分两期开发，一期6栋、二期4栋。2019年6月一期首开300套房源，开盘当天即售罄。2020年6月、8月二期皆有加推，但去化速度明显放缓，月均成交20-30套。本地地缘性客户成交占比60%-70%，邻近郊县占比20%-30%。