土拍开始变得“烫手”

来源:投拓江湖 飙马 2020-05-29 16:23

四月结束,中国汽车协会欣喜的宣称,在国家大规模消费刺激的影响下,2020年4月,我国汽车销量207.0万辆,同比增长4.4%,一举扭转了21个月连降,车市终于实现了止跌回升。

有人把这次扭转,称为“两年来,车市迎来了报复性消费”。

车市,迎来报复性消费,用了二年。

土拍,迎来报复性地王,只用了二个月。

二个月前,还让地方市场忧心忡忡的土地市场,结果在四月就开始爆发。

四月,南京、绍兴、佛山、扬州、厦门,多个二线城市拍出“同一地段,面粉比面包贵”的地王。

当人们惊诧于市场形势变化如此之快,却没有想到,2020年土拍市场的火爆,四月只是序幕,高潮则是在五月。

2

已经平静了很久的北京土地市场,突然爆发。

5月19日,北京三宗地块集中出让,总起始价97.16亿元,最后成交总价达133.9亿元。

其中最大的看点,则是优质的地块——分钟寺L-41、L-39地块,合生创展公司分别经过56轮和66轮的搏杀,最终突出重围, 总价达107.4亿元,溢价率分别为42.08%和37.86%。

这两块地,楼面价在73000-76000之间,而周边二手房均价现在只有50000-60000。

土拍开始变得“烫手”

值得一提的是,不久前,该公司曾拍下旁边的L24、L26地块。

仅仅十天,整体土地单价就涨了14.89%,也就说,合生公司啥也没干,账面财富就多了8个亿。

以上四个地块,合生公司成交总金额达到179.6亿元,占合生2019年全年销售额的84.7%,在北京市场,这个广州公司可谓信心满满。

3

北京土拍最大看点是溢价率,那么同一天广州土拍的最大看点则是竞争激烈。

5月18日,广州一次性推出12宗土地,总成交价达240亿元,其中从化区、白云区各3宗,增城区4宗、番禺区1宗;除从化区1宗土地因无人报价流拍外,其余11宗地均已成交。

土拍开始变得“烫手”

这场声势浩大的土拍也吸引了包括恒大、保利、龙湖、中海、阳光城、佳兆业、雅居乐等在内的32家房企,由于外网访问量暴增,从上午开始,广州公共资源交易中心网站一度瘫痪,有5宗地块不得不延期到下午重新竞拍。

土地市场的火爆程度可见一斑,而5宗延拍地块里,最受关注的莫过于番禺区汉溪大道北侧地块。

该地块最终被广州国企越秀地产以总价74.91亿元拍下,成为当日土拍中成交价最高的地块,折合楼面价32405元/平方米。

另一热门地块为位于白云区的黄石街江夏村AB2906037地块。在7家房企的争夺中,该地块最终由龙光地产以29.76亿元拍下,溢价率31.92%,折合楼面价约43144元/平方米,是白云区第2高的楼面价。

就是这个公司,5月15日,就曾耗资115.97亿元拍下深圳前海一宗地,溢价率达45%,楼面价8.74万/平方米,一举成为深圳新晋单价地王。

北京、广州、深圳,迭出地王,上海又怎能落后?

5月19日,香港瑞安房地产有限公司发布公告称,旗下子公司上海蟠龙天地有限公司以对价约16.66亿元成功竞得两幅上海市青浦区住宅用地的开发权。

事后,该公司热情洋溢的表示——

土拍开始变得“烫手”

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中原地产研究中心统计数据显示,全国热点50城市4月合计完成土地出让5044.7亿元。

与此同时,溢价率明显上行,4月一、二线城市的住宅土地平均溢价率达15.54%,是2019年下半年来的最高位。

截止5月18日,全国50大城市今年以来已土地出让合计14268亿元,比去年同期的12990亿元增加9.8%。

土拍开始变得“烫手”

请注意,几个关键城市的土地楼面价的同比增长,北京、上海、南京、广州,至少同比增长了50%以上,以至于南京增长了差不多150%。

有回落的几个城市,除了苏州回落的有点多,其他杭州和温州,只能说楼面价稍有回落。

另外,土地流拍方面,5月以来,重点监测城市土地流拍率回落至10%以下。

克而瑞数据显示,上周重点城市流拍率降至3.7%,环比大降5个百分点,已至近一年来最低水平。

土拍开始变得“烫手”

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很显然,虽然楼市小阳春不算很热,但是土地市场的小阳春是够热的,而且热度惊人。

虽然,这种火热的土拍暂时还不会影响到楼市,但是如果任其发展下去后果则很可能不可收拾。

毕竟,面粉价格不能超过面包。

当面粉价格已经要开始超过面包,面包价格会怎样?

经过了20多年的教育,老百姓会做出怎样的选择,地方+开发商心里比谁都清楚。

一次典型土拍,溢价率超过20%,能刺激一个板块所有中介的朋友圈;

一次典型土拍,溢价率超过30%,能刺激半个城市中介的朋友圈;

一次典型土拍,溢价率超过50%,能让整个城市的售房部开始调价模式;

一次典型土拍,溢价率超过100%,能让整个城市的居民都开始冲入售房部。

这是我们都已经熟悉了2016年的故事。

2020年,实际上,深圳已经开始上演续集。

土拍开始变得“烫手”

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更为关键的则是,五月这几个地王,产生的区域都是一线。

然而,一线房价的示范效应,是非常可怕的。

当北京的新房涨起来了,谁还能相信北京的二手房不涨呢?

当北京的老破小都涨了,谁还能相信环京、北三的房子不涨呢?

当环京、北三的房子都涨了,石家庄、天津的房子能不涨呢?

当石家庄、天津等城市都涨了,谁还能相信济南、青岛、郑州、西安的房价依旧平静?

一次土拍带动一个城市,

一个城市带动一片城市,

一片城市带动半个中国。

同样的配方,同样的味道,只不过上一次在2016-2017年,恐怕这一次在2020-2021年。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.18万平米
商务楼宇
2020-08
3万平米
城市综合体
2021
20万平米
城市综合体
2021-03
3万平米
购物中心
2023
5万平米
城市综合体
2014-10-25
19万平米
城市综合体
2013-12
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
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