和大家聊过很多项目，比如做的比大多数商业项目还好的高速服务区，比如做的比大多数商业项目还要好的菜场，甚至比如做的比大多数商业项目还要好的售楼处

不知道各位有没有感觉，最近做的出彩的商业项目已经不多了，我们曾经以为惊艳的项目依然停留在芳草地、k11、太古里那么几个乏善可陈的项目里

我们道理听了太多，好的项目看的太少，而今天想和大家聊的这个项目，我打飞的当天来回的一个商业项目，并未因为酷炫的外观，也不是因为里面有多么高大上的业态，但是整个规划的内核，正在说着一个好的商业应该有的态度

项目名字可能在北京的朋友或许有点耳熟：中粮祥云小镇

这个项目之所以值得看，先是因为这是一个没有退路的项目，理由有几个，第一项目位于北京的空港区

这是一个什么地段，用操盘手和我说的一句话就是方圆20公里的住户就5000人左右吧。而在这么一个荒凉的地方，中粮需要规划10万方的商业

面对这样的选题其实可以选择的方向不多，比如做一个奥特莱斯之类目的性非常明显的商业，依靠极高的性价比来吸引外来人口前来消费购物

其实这是一个没有错的方案，而且是在公司内部极易推进的方案

但是对于操盘手来说，也不知道为什么“想不开”，面对这么一块土地拒绝了一个不会错的方案

整体的规划排布来看，选择了非常危险的一个方案：步行街的方式

为什么

在一个非成熟地段，步行街不容易聚集人气，且在北京的天气环境下，夏天和冬天对于用户来说都不是非常友好。

本来就是荒凉的地方，如果用户还大量时间散落在室外，这样的体验感可想而知

但是祥云小镇就这样做了，并且在排布上还是比较传统的规划方案

单动线模式

什么意思，就是哪怕人走进来了，也非常容易走出去，换句话来说只有一点让他觉得没劲了，用户就直接散了

当然，懂商业的朋友可能会说，这么做的理由可能是为了销售，容易分割成散铺直接对外售卖，但是接下来的举措就更加让人看不懂了

整个10万方的项目，中粮选择了全持有运营的项目

所以看上去似乎是对公司和对市场都不是特别好的方案，在前期的规划阶段应该会被攻击的千疮百孔。但是神奇的是，就这样执行下去了

而执行下落地的一些元素的真实折射，或许你会理解当初的坚持到底是为了什么

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对于建筑本身，我们从一开始就看到了，整个项目从来就没有给自己留下后路

虽然是个街区式的规划，祥云小镇选择了单向动线的同时，整个路间距是极宽的

所以在整个建筑尺度留出空间的时候，操盘团队做了一件事：很多项目内都藏在角落里的配套，在祥云小镇内得到无限程度的放大

比如说你看到的极宽公共区域，在核心节点内

你会看到这样庞大巨大的儿童游乐园。这个本来只会出现在公园或者游乐园的机械设备，在祥云小镇有非常大的占比

不仅是日常活动还是重要节点，这里都是人气最旺盛的地方，吸引了大量的家庭单位成员的人前往

比如核心处一个大广场被定义为白鸽广场

要注意这里的白鸽广场是真的有白鸽在里面活动，你也可以安全喂养互动的，这种场景的商业街，应该放眼全国没几个的，操盘手也着实花了心思

大的这些节点其实很多，包括钟楼、包括火车道，也包括藏在地上普普通通的硬地旱喷

看上去挺不起眼的，但是夜幕降临了你再看

是不是整个感觉就不一样了，整个小镇的氛围就非常的迥然

所以从这些硬质场景的投入就可以看出整体的操盘团队的态度，我要造一个场，这个场要的是来到这里的人愿意参与，愿意互动，愿意停留以及觉得挺有趣的地方

是不是一个商业是其次，但是一定是一个“好玩的空间”

这些对商业无用但对人气有用的元素在整个项目内渗透到每一个毛孔

除了横向的街区，竖向的立面也是如此，你经常可以看到这样的满目立体化，让你置身在一个一个充满童趣的地方

很多类似这样的空调挡风板都用了这样的漫画的形式进行很好的遮挡

随处可以看到的硬质小品

包括刚才提到夏天室外会有天热的问题，团队就额外增加了雾化的元素。整个祥云小镇的气场营造是花了非常大的功夫

所以从一开始就可以看出，祥云小镇非常坚持两件事，第一持续的造气场，第二持续的吸引家庭为单位的成员前来，希望一个家庭可以在这样的氛围里可以得到更多的情感升华

也是因为这样的坚持，很多的商业业态也被这样的氛围感化

比如你看到的这家店，其实他是一家咖啡馆

室内喝咖啡的氛围是这样的，所以你看，当你坚持做一件事情的时候，你是可以吸引和你一样品位和价值观的人和你一起把这个元素放大

对于一个商业项目来说，首先就迈出了重要的一步

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这种逻辑没有错，但是在执行的过程中一定会有各种的阻碍，因为毫无疑问前期都是投入和孵化的过程，但是后面做的事情，可能在很多人眼里就有点用力过猛了

一般的商业规划到这样的截点就已经接受了，后面就要进入招商环节，但是祥云小镇团队还做了三件事情，让业内不少人错愕不已

为了可以增加用户，保证有足够的人气，用户愿意来，项目一开始就坚决的做一件事：持续不断，源源不断的举办活动

而这些活动的唯一原则就是：和商业无关，和家庭有关

我们来看下这些年来在祥云小镇里举办过的活动，每一个都不是简单的走过场而已

比如在冬季举办的冰雪嘉年华，目的就是让冬天最冷的室外步行街充满人气

而当初整体比较敞开式的街区模式在这样的活动举办下也有了发挥的意义

类似针对于年轻人的户外艺术展

以及难度比较小但频率可以更好的市集类活动

目前整个祥云小镇几乎每周都有一个活动，并且每个季度都会有一次特别大的主题活动，并且不知道各位发现了没有，所有的活动全部针对家庭这样的角色进行定位

从硬质场景到软性活动，这样的客群诉求一直坚持了下来

也是因为对精准客户的持续服务输出，祥云小镇的人气开始巩固，口碑效应开始提升，越来越多的人潜意识里开始有个概念：“周末要不要去祥云小镇逛逛……” 

 除此之外，为了让步行街的时间生命拉长，项目内还开发了一个模块：夜色经济

时间的拉长意味着运营团队的人员投入要加倍，但这反过来却意味着为一个家庭可以提供的游乐时间可以拉长

也正因为这一点，你在祥云小镇内可以看到非常有趣的市集和大排档元素，这样这样的空间有了更多的人情味和地气

为了盘活空间，整个运营团队投入了大量的时间和耐心，其实这些耐心在很多细节都有呈现

祥云小镇其实还规划了一个小小镇的梦，同样的逻辑在步行街内的二层全盘复制，但只针对小孩子

你看到的廊桥，连廊目的就是为了要让这样的小小镇可以更加名副其实，二层区域也可以更加自由的贯通

所以大家从这些细节可以感受到，其实对于家庭客户，整个操盘手的投入点做的是非常的猛的，而且是持续不断的在投入

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所以基于这一些，如今的祥云小镇发生了一些特别美好的事情，一切都开始良性循环的滚雪球

首先毋庸置疑了，因为运营团队的全情投入，项目吸引了足够强势的商业

特别是目的性极强的业态，这些业态不仅仅成为吸引用户前来的理由，他们自己的活动同样可以成为我们的补充

第二，因为人气开始良性循环，这样的公共空间开始变的有内容，我们走在步行街内

你可以看到密密麻麻大量的活动，任何时候来都有适合家庭游玩参观的活动。这样的举办让祥云小镇自带流量

而一些大型的活动如今早就成为了IP，每年定期举办

包括一些室外的细节，公共区域的雕塑一直在定期更换，户外的花卉永远在更新，在北京的商场室外你能看到有颜色的花卉，这是非常非常难的

也正是以为这些，后面终于迎来了一些美好场景，这么一个商业体

辐射的范围原来越广，吸引的人群越来越多，并且用户愿意驻足停留的时间也开始变长了，整个商业的租金回报在区域市场内呈现出现象级的价格

小镇在峰值的时候实现了单日销售811.8万元

经过5年成长，祥云小镇成为25-55岁城市中高产家庭“欢聚场、居心地”的商业街区项目，以年复合增长率超过50%的速度向前。

更获得北京市首个生活性服务业示范街区，北京市“夜经济”地标等多重殊荣，成为了北京顺义区新商业名片。

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我们如今来复盘这样的商业体，他更有他的实际意义

这样的项目从未见过不是里面的业态没有见过，也不是销售数额没有见过，更加不是所谓的声势影响力

我想和大家强调的是，祥云小镇更像是硬生生自己做的一个项目，他不像芳草地有这么强的硬质资源，也不像K11有跟随的强势业态，中间的5年时间，就这样慢慢的磨啊磨啊磨啊

后来我询问了这个项目的负责人张黎，为什么这么项目可以成功，他和我说了一句话我挺感慨的，叫：“拒绝大悦城的诱惑”

各位应该知道，中粮最强势的地方其实是他的大悦城板块，在城市核心区的集中式商业的规划模式，已经成为了行业标杆

当然这样的模式也会对操盘其他商业项目带来额外的枷锁，比如过于关注核心地区的自然人流，比如过于关注到底什么业态可以进来

整个祥云小镇更像是倒过来做的项目，先把气场做好，然后一点点吸引客户，吸引商家，然后良性循环

所以操盘手和我说的一句话我印象很深，就是当初运营团队招募的时候就坚持招募非大悦城体系的团队，也正因为这一点，最后才有可能用力过猛，才有可能把这些概念落地下来

也是因为这种模式，让我们多多少少相信，一个商业体最终是要服务于人，一个商业体只要把用户的满意度提高，不论是地域的限制还是资源的限制或者品牌的要求，都会随之而改变

草根逆袭，才算封神

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当然，现在回头看也要感慨整个大悦城集团当初有战略性的一步，就是给这个项目足够多的时间，让他自然生长

那这个项目反哺到集团层面的收获也是巨大的，祥云小镇呈现出和大悦城完全不一样的精神面貌，更加野生，但也更加顽强

这就是一个产品的魅力，他的延迟满足效应是极强的，如今祥云小镇已经成为大悦城集团内独立的一条产品线，未来即将开始规模化复制的过程

我们可以想想在很多核心城市的郊区，都太需要这样的模式，不用太高大上太有逼格，但是却需要足够的温暖，足够的友好，足够的慢生活

最后我想和大家说点什么

就是对于一个项目，不论是商业地产还是住宅，我们似乎总是说的很多，做的很少。

我早些年经常会参加各种论坛活动，嘉宾总是大谈各种各位的颠覆、革命、创新……但是落地之后又总能找到各种借口放弃和妥协

这是非常不好的现象，这也是我参加论坛活动越来越少的原因

我把更多的时间去找项目，看项目，发现他们的闪光点，项目是不会骗人的，如今所有的呈现都是当初各种决定的累加

而祥云小镇给我最大的感动就是从一开始的不妥协，从头到尾把用户放在第一位，从头到尾在乎的是用户的情感。在整个项目内逛，你会忽略一个个业态品牌，但是你会记住你和你的家人，在这里度过一天美好时光

这不就是一个商业空间最需要做的事情了么

希望这样的项目越来越多，也希望有更多的操盘团队可以为一个项目用力过猛

最后上一些客户在项目内其乐融融的场景，我想所有的人都会有点感触

写到这里耳机里刚好想起了一首歌，歌词里有这么一句：最美的不是下雨天，是曾和你躲过雨的屋檐

最好的一个商业，大概就是这种感觉