商业地产改造测算:回收年限法

来源:商业地产与电商 2019-12-04 14:44:43

改造提升是商业地产的核心竞争力。

 

以亚洲规模最大的商业地产REITs领展为例,平均每年改造投入6-8亿港元。2018财年领展进行了11个改造项目,总投入10亿港元,投资回报率13.8%-35.6%不等。

 

类似的,在开业十几年后,恒隆投入约15亿港元对上海的两个商业项目进行大型翻新:

恒隆主席陈启宗:上海的恒隆广场翻新后租金连续两年大幅增长,而近期竣工的上海港汇恒隆广场第一期资产优化计划,其租金也有相若增幅。

 

如何测算一个改造项目是否可行?实践中常见的方法包括回收年限法和资本化法,地产思维的老板偏好回收年限法,资管思维则不仅考虑当期租金收益还考虑未来的资产增值。


下面通过一个案例来说明回收年限法,为叙述方便做了部分简化,交流探讨请加明哥微信:3279678885
 

1、项目经营现状

 

某商业项目位于某区域商圈,原有的精品超市在B1层,经营面积约4000平米。

 

 

2、改造计划

 

开业3年后,距离项目百米处新开一沃尔玛大卖场,受竞争影响该精品超市经营不佳。商场计划对精品超市原有区域改建,重新规划后分割为11间商铺。

 

重新规划后虽然经营面积有所减少,但租金收入不减反增,租金提升额为:

513.1-288=225.1万元

 

3、回收年限测算

 

(1)按1000元/平米改造标准,改造成本为:

4000*1000=400万

(2)提前和精品超市解约需支付6个月标准租金:

4000*60*6=144万

(3)改造周期4个月,期间租金损失为:

4000*60*4=96万

(4)改造总成本为:

400+144+96=640万

(5)改造费用投资回收期为:

640/(225.1*(1-17.6%))=3.5年

 

这个看上去机会很不错的改造能否获批?不好说,取决于老板是房地产思维还是资管思维:

某职业经理人:如果我提出的改造费用不能在当年租金收回老板是不会批的。

 

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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