投资总的五大“安全感”

来源:投拓江湖 飙马 2020-10-20 15:59

房地产行业越来越“内卷化”,不少投资总都进入了焦虑状态,焦虑薪酬,焦虑动荡裁员,焦虑变态加班,焦虑职业发展空间。

现在是整个投资圈最需要安全感的阶段,作为一个努力干活,还不粘人的投资狗,能给投资总带来岁月静好般安全感的,总结起来,无非也就下面这五点:

上面有人用得上

区域有地不着急

集团有钱买买买

通讯录大佬顶用

公司很稳不折腾

如果这五点都集齐了,那简直不要太完美,这就是投资人理想的安全感状态了,可以愉快地搬砖。其他地产岗位是不能理解的,只有投资人才知道这些的重要性,而且还是缺一不可。

上面有人,指的是有领导带你一起玩,或者领导愿意与你一起玩。不知道大家留意一个现象没有,近两年组团跳槽的投资人越来越多,一般都是区域总带着投资总投资经理,或者资深投资总带着投资小弟一起跳槽。这种现象愈演愈烈,从个别现象发展成了普遍现象。

抛开一些不好的因素,我们需要看到其中的合理成分。熟人搭班子工作,能实现更加有效、高效地沟通,而且基于对彼此的熟悉,对其工作能够充分信任,给与很大的授权。投资拿地是一个很需要领导支持的工作,需要领导给你要资金,压成本,拉价格,要授权价。这其中每一项,单独拿出来,都能直接决定你的项目能不能上,没有领导的支持,连上会的资格都很难搞。

怎么能得到领导的充分信任和支持,这是投资工作中,不可缺少的一环,不然再好的项目也没有机会。

区域有地,这是一个现实而又骨感的问题。没地没土储,是区域公司着急招人,搞人,搞事情的根本原因。

根据克尔瑞机构统计的2019年百强房企土储数据,前100强房企总土储的去化周期为3.8年。其中TOP10房企的土地储备最多,平均去化周期为3.93年,TOP10-20房企,平周期为3.52年。如下图:

投资总的五大“安全感”

但是平均土储并不能反映,各大房企区域公司的真实水平。一把来讲,房企根据其发源地,深耕区域的不同,在区域的土储会出现极大的差异。在房企的总部,或者发源地大本营,或者进入较早深耕的区域,往往拿地资金较为倾斜,土地储备也就较多。一些非重点,或者非深感区域,土地储备就少的可怜,甚至是零土储。特别是近两年土拍竞争日益激烈,区域公司稍有错过机会,就可能几年拿不到地。

不少房企的区域公司,也就一个在开发的项目,还不如一些干得好的房企的项目总手里的项目多,区域被整体合并的风险很高。没地必然很着急拿地,而且是关乎区域的生死存亡,或多或少会带有一些非理性,拿错地会搞人,拿不到地也会搞人,这是大概率事件,下面的投资人的工作环境也不佳。

相比之下,一些土储丰富的房企,因为手里的货源充足,够吃几年了。拿地心态就会比较健康,属于佛系拿地,机会型拿地,瞅准了才会上,决策失误的风险会比较低。

集团有钱,遇到好的项目能上,这是业绩的保证。拿地这份工作,实际上是三分靠打拼,七分靠运气。这个运气当中的很大成分,就是看集团有没有钱,特别是你上项目的那个节点,当下有没有钱。

很多投资人都会有一个很痛的领悟,在上一家公司干了快一年,拼死都拿不到一块地,但是前脚离职,前司后脚就拿地了。怎么能这样呢?好残忍,顿时觉得怀疑人生,生不逢时。这其中固然有偶然因素,运气的成分,但是也与资金面的因素密不可分。集团有钱时间总是短暂的,在这个时候,就会让大家赶紧抓机会上项目,几把梭哈,没钱的时候只能干看着。

这也就是很多公司,在某个阶段拿地很猛,看起来不缺钱,但是你入职进去了,发现并不是那么回事,子弹已打光,热闹都是别人的。公司有钱,拿地从不手软,容易快速出业绩,这才是投资人的核心安全感。

通讯录的人顶用,是指圈子里面有人。投资是一个社会属性,资源属性很强的工作,从来不是靠单线操作就行的。至少在三个方面,你需要有一个很顶用的通讯录:

一是找项目需要认识一些有能量的人。投资岗每个月都要背上会指标的,只有招拍挂还不够,收并购,勾地都得来一点,这样才不慌,不然怎么熬得过试用期。

二是找报告,求资料需要有小伙伴。上会写报告,问人要数据,市场报告都是家常便饭,全靠自己写早就累死了。不管你拿不拿地,做竞争策略分析,复盘分析什么的,会涉及找人要参拍房企名单,别家公司的复盘报告什么。

三是求职,跳槽需要有帮衬。投资岗的工作机会已经如此稀缺了,基本上都是僧多粥少的局面,实力大家都有,如果能有熟人内部推荐,大概率就稳了。事实证明,内推求职面试,特别是同岗位内推的,通过率比猎头和自己去面要高30%以上。

公司又稳又不折腾,这要求就有点高了,我自己都觉得是可遇不可求的。一年当中,投资岗正儿八经拿地的时间,满打满算可能也不会超过三分之一(至于原因,大家看自家公司的资金就知道了),剩下的时间用来干嘛,这就是一个问题了。有的公司选择了在这段时间搞搞内训,深度研究一下市场,给团队充电加油。有的公司选择了“照常”干,没钱的时候也要上项目,满满的一种“花了钱就不能让大家闲下来”的架势。

折腾分两种,一是领导想折腾,一是企业文化导致不得不折腾。领导折腾是急着拿项目,就是稍微方向偏了,用力过猛而已。企业文化导致的折腾,就有点心累了,想想忙着搞各种报告,海量的表格,应付数不清的考核就觉得累。太折腾了,就会导致人员不稳定,流动频繁,人员不稳定又会加剧折腾,两者相互影响,恶性循环。

领导不折腾,企业文化又稳又不折腾的房企,对投资人而言已经不仅仅是安全感了,还是一种幸福感。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.8万平米
城市综合体
2020-09
5万平米
城市综合体
2020-09
18万平米
城市综合体
2020-07
8.8万平米
城市综合体
2021-07
3万平米
城市综合体
2018-10
3.8万平米
城市综合体
2021-01
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
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