专业市场的成功开发离不开这些要素及策略

来源:飙马商业地产综合 2019-10-18 15:00:32

专业市场开发五要素

1、市场基础。

专业(批发)市场是商业地产中的一类目标产品。既然是产品,就需要有市场基础。以专业市场为目标产品的市场基础有两个:

一是立地条件。从地产角度理解就是“商业选址”。商业各业态都有自己的选址标准,一般是人流、交通等等。有些业态也会选址在一些商业网点不足地区,看中的是未来的发展和人流。但专业市场不同,尤其是专业批发市场不同,它不再是市场的空白点。新的专业市场的生存和发展必须依赖原有专业市场在若干年的发展中所培养起的商圈氛围,离开这些成熟商圈去打造新的专业市场大多命运多舛。

二是产业条件。一般中小型专业(批发)市场对立地条件要求较高,对产业加工条件要求不高,但是,随着专业(批发)市场这个业态的成熟,同样面临一个再发展的问题。一方面是规模不断扩大,另一方面是硬件不断升级。从北京木樨园早期的龙湫批发市场,到今天的百荣世贸商城,已不可同日而语。商圈内部扩张的同时,需要辐射的半径也就更大。但随着资源和空间的受限,这个扩大总会遇到瓶颈。从外部环境和内部发展的需要,专业 (批发)市场对产业加工能力的要求也就越高。没有产业支撑,或集中产业区距离市场较远时,信息成本、物流成本、时间成本的增加,都会带来经营成本的增加。产业条件不足的市场或者商圈就会在竞争中落伍或者被淘汰出局。

中关村IT市场的生存和发展就很好地说明这一点,她的发展基础是周边众多高校、科研院所而形成研发条件。义乌小商品批发市场的成功也有赖于周边温州、台州等小商品加工产业的快速发展。

2、政府支持。

专业(批发)市场的发展壮大往往离不开当地政府的大力支持。一方面批发市场的交易额较大,是政府税收的重要一块,各地政府较为重视其发展。另一方面,专业市场在发展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持,这些支持是市场手段替代不了的。另外,专业(批发)市场的生存也常常受到城市发展和区域产业政策的影响,产业政策的调整对专业(批发)市场的发展往往是致命的。

新专业(批发)市场的开发与运作,如果没有当地政府支持,前景令人担心。

3、物流条件。

专业(批发)市场商品的流动性强、量大,对物流环节有着较高的要求。

以批发为主的专业市场大都离长途客运站或火车站较近。木樨园商圈的发展和马连道茶业市场没有周边众多的长途客运站为依托,很难发展到今天。西直门商圈也是如此。而零售比重较大的万通市场、天意市场、秀水市场、雅秀市场无一不是在城市主干道边。

早期在城市中心发展起来的专业市场,随着城市车辆的增多和交通环境的恶化、物流成本在不断增加,迁址是很多在城市中心区专业市场面临的又一个难题。新开发的专业市场选址不宜选在城市中心区,更不宜选在物流交通条件不好的地方。

4、规划设计。

目前,在一些三线城市,专业市场的空白点也已不多,那种一个大棚子或简易加盖子的时期已过。升级的专业(批发)市场对软硬件如电梯、停车、空调、防火等指标要求也越来越高。另外,专业(批发)市场业态性质所决定,以摊档为主,人流动线的要求也较高,在建筑产品的规划设计时必须充分考虑到。另外,随着以人为本的观念的深入,批发市场还要在配套服务如餐饮、休闲、酒店住宿等方面加强。

最后一点,为适应商业国际化、信息化发展趋势要求,新建专业(批发)市场的宽带配套也是必不可少的。

5、经营管理。

统一的经营、良好的管理同样是成功打造专业(批发)市场,并可持续经营发展的必要条件之一。

专业市场更需要专业化的运作,首先需要专业化的开发。专业化开发体现在三个阶段:第一阶段是定位之初的专业化研究。专业化研究是要走出地产圈里的人在地产圈里研究商业的误区。最好在拿地之前就已完成市场研究并有了清晰的定位;第二阶段是规划设计。这个阶段一方面要根据市场变化修正定位,一方面要根据定位正确规划和设计建筑产品;第三阶段是研究销售对后期经营的影响,当然最好是不售。这三个阶段要强调的是,开发商一定要走出地产圈子,请真正有商业经验的专家人士或机构支持,如实现定单式开发最好。走完这三个阶段,也只是在商业地产的地产这一段完成了一半。剩下的一半就是商业行业里的事了,即商业招商和经营管理。

进入商业运作阶段想不找商业圈里的专业机构和人才都不行了。开发商再想自己把这后面的事情做起来就涉及跨行业发展,多半会失败。专业市场对经营管理的要求非常高,即使前面四项因素解决得好,也不一定就能长期经营。管理不行,租金上不去,商家照样走人。

专业市场开发策略

专业市场商铺是比较适合个人投资者投资的品种,目前在商铺投资市场以高价成交的商铺不少出自专业市场项目。从专业市场发展情况看,无论是产品选择、定位、规模、市场策略、管理运营,国内开发商都已经有了比较丰富的经验,所以尽管投资收益水平未必最高,但较低投资风险下较高的投资收益率是值得选择的。

繁荣发展的城市市场环境是否意味着投资开发专业市场轻而易举?事实决非如此,由于消费市场单一的缘故,所以在众多铺型中(例如专业街商铺、社区型商铺、旅游商铺、商场商铺等),风险最大的投资是专业街商铺,但是其带来的高利润也是无可比拟的。要成功投资开发专业市场就要注意以下几点:

1、避免同质化竞争,营造特色化产品。

专业市场上所呈现的一个特点就是同类产品竞争激烈。整个专业市场上除所处位置不同外,经营的产品大同小异。这就需要对经营的产品多加推敲,寻找市场上的空缺点,营造特色产品,包括产品本身和经营模式。

2、挖掘市场潜力,打响市场知名度。

专业市场与其他商业形态不同,所服务的对象比较单一,但客户范围比较广泛。知名度是商铺投资的一个重要因素,知名度就是品牌的体现,对吸引客源具有相当大的作用。

如果做到良性循环,就可以维持市场的旺盛。有的专业市场可能表面上效益较好,但实际投资回报率并不高,各专业市场的客户因产品而异,挖掘专业市场潜力很大程度上是特色产品经营结果的另一体现。

3、寻觅市场机会,选址应注重物流。

专业市场中经营批发类生意的比重较大,货物进出频繁,对商品的物流环节要求较高。一些看似繁华的地段其专业街经营情况并不理想,主要还是受到交通的制约。随着私车的增多,城市中心区域路面不容乐观,中心商业街的物流成本也就较高,所以中心城区不宜开设专业市场。

专业市场不同于其他商铺,选址必须要充分考虑到物流的方便性、经济性,宜设于闹市区附近,地段不能太热闹也不能过于偏僻,同时也要注意专业市场对人气的聚集能力。

4、重市场培育,实施专业管理。

专业市场的成熟必定会经过一个发展过程,商业推广是否到位、经营管理是否专业将直接决定其市场培育周期。专业市场仅仅通过租金优惠不是市场培育的根本,根据市场寻求准确的定位,通过专业商业管理实现良性的持续经营,才是专业市场规避投资风险实现物业价值的根本所在。

结语

做好一个专业市场,必须满足其专业性的特殊要求,在规划时要做好商业配套,招商过程中把握商户质量,充分发挥行业协会优势,在传统的经营模式上开辟新的平台,以市场为导向,踏踏实实做好每一个细节。

文章来源:飙马商业地产综合


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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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