怎样才能做好专业市场?

来源:郭振声博客 2019-09-24 15:19:04

商业地产,简单的理解就是作为商业用途的地产,以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴。商业地产的形式多样,主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。大家看到很多地产形式,是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。笔者在这里主要谈一下对商业地产中核心—专业市场的认识。

 

一、前期调研投入不同。

 


 

 

专业市场对区域产业、交通情况、百公里以内的业态辐射强度、招商的进度、商户心理摸底、市场产品需要定位、业态商户经营面积等要求较多。与住宅地产单一的只注重开发户型、强调外立面、配套设施相比复杂一些。比如做服装市场,做得大的有广州白马商厦、新中国大厦、沙河万佳服装市场、东莞富民时装城,虎门黄河服装市场等,这些基本已经代表了广东的服装市场的全部精华。但雾里看花是不行的,因为1、是否是专业市场连排建筑?2、商铺深度宽度?3、车道如何而局,是回字型还是环型,是单向车道还是上下车道?4、商业层数、布局方式,扶梯是放在门口还是中空?5、负一层的功能与第三层的用途?6、是否可以不使用中央空调(中央空调每月每平米管理费高达25元/平方米)?7、商家哪里人比较多,外地人和潮汕人所占地比例是多少?(在五金、服装面料行业,潮汕人占九层以上,其他专业市场也占相当大的比例)等等,这些都要很详细的分析。

 

二、对业态定位、单体设计一定要准。

 


 

 

市场要做什么这个不难定,但要把商铺的摆放、广告位的选择、商业死角的处理、高层(一层6米高含隔层,二层3.2米,三层3.6米或是其他高度)、铺面宽度,道路宽度和属于商场的私人位置一定要处理好,哪怕消防栓的设置不合理都会影响到商家的忌讳。同样的6层高度,我们看到好多浪费的空间,是因为一层上二层用了不同的宽度的楼梯或是选用了混凝土楼梯;就算同为60米一排的街铺,4.5米宽/户和6米宽/户,给开发商所带来的总收益相同,但商业气身氛却不同。因为按4.5米的门宽,可以做出13间,而按6米宽度只能做10间,由于商铺总价影响,在不发达地区,13间商铺的经营环境肯定好过10间商铺的设计。

 

三、专业市场不能有卖铺赚钱的短期思维。

 


 

 

专业市场在住宅的商业部分(一般商住的10%部分是商业)很难形成,因为专业市场有其特殊性,商住不分流,商住都不会旺。专业市场要么在小块的商业市区:如广州中大轻纺城、长江轻纺城和珠江轻纺城;要么在偏远的城乡区,但是面积要大,才有规模和人流,如:深圳平湖华南城、东莞虎门镇服装批发市场群、无锡五洲国际工业博览城、安徽亳州中药材批发市场、广州新塘牛仔布料市场、南海平地服装面料市场等等。为了经营好这些市场,商业地产管理公司无不重金投入,借鸡生蛋,把经营户、投资户、采购商的利益全部考虑到,不是卖完就走,而是自留30%以上的物业,共同经营好市场,培育好市场,只有租金不断提高的市场才会有活力。并采用免租、返租的各种形式招商。那种开发商思维是不能搞好专业市场的。

 

四、土地开发周期要快,不要总想着国有土地。

 


 

 

专业市场和经营有很强的周期性,并和相关的产业链联系很多,如五金建材必须看房地产的脸色,在农村搞建材市场必死无疑。布料市场也讲每年3月开市效应和三季度的经营旺季,过此时机生意渐冷。所以专业市场不能慢吞吞的做,因为专业市场一般不超过三层,许多地区可以不打桩不做地下室,建设速度很快。国有土地的好处是可以流转,有土地70年使用权(可以理解为产权),但同时国有土地开发周期很长,新的地块偏远,不一定适合商业开发。相反,具有商业控制性规划的农村集体土地、租赁的土地反而凭借位置和操做上的优势占据了专业市场的主力。如中大轻纺城,长江轻纺城、广州万佳(国际)服装城都是这种只有使用权的土地性质。

 

五、效益远非住宅可比。

 


 

 

许多地产商把商业地产看成是麻雀战。这是很大的误解,开发商业地产不用庞大的开发公司和十分细化的白领阶层,往往是小而精的模式;也不需要庞大的资金贷款,投入比住宅小得多。目前做专业市场开发的公司反而没受到房地产的调控的冲击,并有许多公司加入商业地产开发的阵营。这里有个简单的效益比较,同样的100亩,商业期限40年,住宅70年,商业容积率是1,住宅是2.5,每平方米开发成本假设相同。

 

住宅建设成本  3500元/平方米,面积166,500平方米,总投资582,750,000元

 

专业市场建设成本  3500元/平方米,面积66,666平方米,总投资  233,331,000元,

 

1、假设专业市场只租不卖,住宅全部卖掉,每平方米售价7500元,则利润是4000元/平方米,总利润是4000元*166,500平方米=666,000,000元,由于建设期两年,财务费用81,585,000元,其全部100亩土地的70年总利润是584,415,000元。

 

2、专业市场每平米租金100元/月(已是广州地区最底价并且是最底容积率)建筑面积66,666平方米,年利润是79,999,200元。财务费用16,666,000元,建设期一年后其第一年租金为63000,200,第二年为79,999,200元其全部100亩土地39年总利润是3,119,968,800元。

 

3、比较得出,专业市场在一切经济指标正常的情况下,相当于住宅利润的5.33倍或者说等于把楼盘卖了5次。

 

文章来源:郭振声博客

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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