在广州二千年的发展历史中，“商”字承载着其不可磨灭的经济记忆。这个千年商都，已经将商业深深地植入到人们的衣食住行中。要谈起对广州这座千年商都的荣光与沉浮，一定要讲到广州城大小角落散落着的传统专业市场。早在上个世界八九十年代，当很多内地省份还在固步自封之时，作为改革开放先行之地的广州，已然打破了时代的枷锁，代表着商贸原始形态的批发市场，在这里得以兴起和发展。

如今，遍布在广州城里大大小小的专业市场已达1100家，成为华南地区乃至全国商品的最大集散地之一。有专家曾这样描述广州专业市场的繁荣：站西路鞋城的鞋业销量约占全国内销和外销总量的70%，打下了“全球十双鞋，广东有其三”的江山；中大布匹市场有“全球面料看广东，广东面料看中大”的美名；国内市场上销售的箱包，有一半出自桂花岗和梓元岗；流花服饰商圈交易量占全国35%……”千余个专业市场经过长时间的发展，很多形成自己独特的氛围和环境,有的甚至成为广州的一张城市名片。

但广州的传统专业市场大都是历史自发而形成，其发展过程中，缺乏综合规划。当城市坏境逐步更新时，传统专业市场扩张用地狭小、配套缺乏、交通拥挤等问题就日益凸显。有些专业市场的单体规模偏小，无法形成规模化与集群化效应。诸多的问题让人不得不思考，广州的传统专业市场该走上一条怎样的转型升级之路？本文笔者通过解读广州传统专业市场的转型升级模式，希望能协助更多传统专业市场逐步探索出适合自身发展需求的转型升级之路。

传统专业市场转型升级五大要素

O2O电子商务拓展新渠道

电商的便利性与无地界等优势，让它的市场占有率越来越大，增长速度也很快。这样的环境下，传统专业市场建立O2O电子商务平台，成为了一种必然的趋势。O2O模式为传统专业市场拓展新渠道、融合线上线下环节、扭转线下采购和销售低迷带来了机会。但传统专业市场要推进O2O模式发展，需要认清O2O本质，重构造信息流和物流系统，优化利益分配模式。其核心仍然是客户体验感，3d技术的应用将是很好的尝试，通过3d商业展贸平台，将引领传统专业市场走向多元化的3d时代，把客户分解为粉丝、玩家、顾客等多角色，同时对自身的商业品牌也能进行重构。

改进配套设施完善市场环境

很多传统专业市场都是由历史原因自然发展形成的，一开始并没有经过专业的市场规划，当其发展已有二三十年，有过繁荣和兴盛之后，所处的城市也在日新月异的时候，传统专业市场“小、乱、差”的印象日益凸显，市场管理混乱是最常见的问题。传统专业市场需要清理经营、仓储和住宿“三合一”现象，结合消防安全整治、城市拆迁计划、市政路网建设和交通管制等诸多因素，做出合理的规划。

优化商户品质提升市场层次

中国传统专业市场内的商户大都是以做代工产品起家。曾经外销市场的强烈需求，让很多传统专业市场得到了极快的发展。但随着用户需求的改变，越来越多的低端产品销售举步艰难，谋求转型，力图创新服务，强化自身品牌特色，将市场内的低端产品逐步清理洗牌，优化市场商户品质，一起搭建专业化的品牌市场，成为了很多传统专业市场与商户们转型升级的共识与追求。

展贸一体化改变单一批发格局

传统专业市场转型升级，不仅仅是将批发市场规模扩大化这么简单。综合化，多功能化更是传统专业市场转型升级的关键所在。跨行业整合的大型主题商城的概念由此应运而生，它是以“专业市场经营、购物中心管理”为宗旨，它与传统的小型批发市场不同,集休闲、购物、零售、批发、展贸等多功能于一体,还能大力打造企业服务中心、电子商务中心和物流服务中心等众多设施,为入驻商户提供更全面、更优质的服务。注重与商户的互动是该经营模式的创新理念。商城与商户会加强互动沟通,定期组织推广活动,实现购销对接。

打造创意文化园加深市场底蕴

传统专业市场转型升级除了相关硬件的升级外，文化类的软升级也是必不可少。以“创意设计”为特色，集创意设计、制作、交流、消费与体验为一体交流、消费与体验为一体的现代文化创意产业园的建立也是至关重要的转型升级要素。

做优人才培养，壮大设计师队伍，鼓励高等院校、研究机构和专业市场文化创意人才的国际交流；设立文化创意奖，对发展文化创意产业做出突出贡献的集体和个人给予表彰和奖励。不断创新文化创意人才引进和奖励机制，积极打造文化创意产业的领军人物。休闲娱乐、文化旅游、创业设计和制作工艺流程于一体的综合业态的构建，能极大的推动传统市场的转型升级。

服务多元化，新生代传统专业市场的升级策略

传统专业市场需要逐步转型升级成一个展贸综合体。形成为融合产品展示、贸易交流、O2O电子商务和行业发展研究，商务办公、酒店餐饮、综合娱乐等多核心功能于一体的综合型市场。

硬件设施完备是新生市场的先天优势

尚峰对比那些设施陈旧，急需改变硬件环境的旧市场而言，硬件设施方面有着先天的优势。经过专业的市场规划，尚峰商场拥有18台大型广日电梯，每个月定期维保2次以上，确保安全无误。全场10千伏专线和独立变压器，保证用电质量与安全，T5长寿命日光管和电子整路，更能减少无功功率，提高用电指数。全场采用商圈内最先进的集中式供冷系统，三台大型螺杆热组，制冷比达80-90%，制冷快、省电、节能，使场内温度有效地控制在26度左右。

为避免火灾隐患，商场配置有独立的消防系统和监控系统。消防系统采用先进的多地址码报警装置，清晰地显示各监控点现场情况。独立的消防泵房、自动补水箱等设施，保证消防用水水源充足和压力正常。宽敞的走火通道保证所有人的安全撤离，场内消防栓、灭火器、防毒面具一应俱全。每月2次的消防演练，更使员工和商户掌握灭火、逃生的知识和实践经验。

为了能更好地解决防盗、安全预警，商场内配置有完善的监控系统，不仅全场200多专业个摄像头全天候摄影存档，还拥有独立的监控室，并配置专职监控人员24小时值班。同时，多媒体影视系统为商户提供产品宣传、行业信息、影视娱乐等功能，大型公共广播系统及时的向全体人员通报场内的最新消息。

人性化服务要多元化是升级之重

经过一年的运营，尚峰开门率达93%以上，出租率达85%以上。除了硬件设施的优势外，尚峰不断提供升级人性化服务，形成多元化服务的营销方式是尚峰在竞争激烈的大环境中，站住脚跟的关键所在。

原辅材料行业有一个不成文的行业规定：采购商拿货能够月度结算款项，或者是分期结算，很少有一手交钱一手交货的情况。这样的行业特殊性，时下通过线上支付的020模式目前就很难在原辅料专业市场有所发展。在O2O模式炒得热火朝天的时代，尚峰却非常清晰自己的市场特点与定位，将市场优势和品质的优化放在首位，市场把不是以原辅料为主，信誉不好的商家逐步自然淘汰；解决大市场停车难的问题，洽谈新的停车位，将商户的车位转移到别处，给采购商提供更便利的停车环境；持续市场的后续两期开发，让整个市场更具规模化，业态更加完美。与此同时，搜集更多地采购商资源，搭建网络推广平台，微信共享采购资源平台，开展商家与采购商的联谊互动；组织尚峰商户与温州、湖北等地的厂家洽谈合作。尚峰采用多形式，多渠道的人性化服务，为入驻商家带来了更全面的物业服务。

“梓元岗、走马岗、岗头大街三路交汇处是一个兵火飞扬，硝烟四起的“皮具江湖”，20多个皮具专业市场齐聚于此，无数商家都渴望能在江湖之中一战成名。尚峰作为进驻一年多的新生市场，如同仗剑独行，初入江湖的年轻人，想要在众多皮具专业市场里面突围而出，就必需不断地升级优化。硬件设施与人性化服务并驾齐驱，两者相辅相成的运营模式是必不可少的。”

整合市场资源，石井20余家市场组成商圈联盟

商圈联盟的产生，将以点状分布的单体传统专业市场转型升级为线状市场联盟。由此而生的集群化效应，不但实现了市场资源共享，避免了同质化竞争，还能极大提升每个单体传统专业市场的品牌美誉度。

引入国内外优质商户，尾货市场转型为品牌市场

广州中心城区的传统专业市场租金日益攀升，迫使一部分商户产生了搬离的想法；国外的一二线品牌大都以专卖店形式进驻中国市场，但三四线品牌却一直未找到进驻中国市场的适合之路，如何将这些国内外优质商户引入石井商圈，同时将石井商圈部分低档商户向黄金围等地洗牌迁移，是石井商圈面临的第一个转型升级的问题。

石井商圈联盟将通过一系列优惠扶持政策，吸引优质商家入驻。从白马，沙河等迁移而来的商户，会以优价长租约的形式予以鼓励。具体来说，这些商户的租金相对低价，涨幅也相对较低，同时会将3年租约延长为5年。石井商圈联盟会与交易会对接，与俄罗斯商会合作。让广货北上，打通由广州延伸到新疆、乌克兰、直至东欧的新欧亚商路。扩张外围商路的同时，也将利用就近优势，实现厂商对接，比如，石井周边分布着很多小型制鞋厂，联盟将搭建起石井商户与这些鞋厂的合作平台，让附近鞋厂成为石井商户的紧急货源提供者。对于石井商圈内的老商户，石井商圈联盟也会采取疏导式调整升级，利用租金的价格差，实现了将参杂在鞋城的皮具商引导到皮具城内，又将皮具城内的鞋商吸引回鞋城。

建立电子商务港，打造O20展贸式专业市场

石井商圈要从一个无序的状态，进入到有序的发展之中，市场就必须要做到分工更细化更专业化。分工细化方面，除了扩建休息餐饮区域，扩充停车位等措施外，会将仓库和物流配送从传统专业市场管理层面分离出去，交给更专业的企业去打理，将仓库转移到市场附近的空置厂房中。而更专业化的市场运作，就是将传统的库存式市场转型升级为020展贸式的专业市场。

石井商圈联盟已在石井开发筹建电子商务港。该商务港内既有商务企业的办公区域，也将有淘宝商家入驻。石井商圈有几千家商户，拥有从服装、男女内衣，一直到鞋、皮具、牛仔布等丰富的货源。石井商圈联盟将利用这些货源优势，与大学生创业者合作，吸引他们进驻电子商务港，以单个卡位的形式租给创业者，提供电脑或WIFI，前台有传真和复印，每个卡位只收取每月300-400元的租金，拥有一个卡位，创业者就能申请营业执照。创业者将和石井的商户达成联盟，共同开拓线上线下市场。对于创业者而言，一旦在线上确认订单，立马就能联系商圈商户就地拿货发货；对于商圈商户，多出了数千名创业者在线上为他们进行销售推广。如此双赢的合作模式，将有效推进石井商圈的展贸式市场发展。

“广州为提高城市综合竞争力，确立了“南拓、北优、东进、西联”的城市发展战略。“石井商圈“作为汇集服饰，皮具鞋业等多类传统专业市场的综合性商圈，无疑是广州“北优”战略的商贸重点。成立商圈联盟是石井街经济转型升级的手段之一，通过商圈联盟把企业集中在一起，能达到行业自律，企业实现共赢。政府也能通过商圈联盟实现地区经济提升，达到综合治理的目的。”

产融结合，实现集团化跨界资本运作

当多个成熟专业市场实现了集团化管理之时，市场的资源已由共享转型为彼此升级融合，形成了更趋完善的产业链条，产业资本也成倍增长。由此触发的“产融结合”的发展路径，就成为传统专业市场转型升级的必然趋势。拥有越秀地产和越秀房托基金两个上市平台的越秀集团，实现了资本多元化运作，让产业与金融之间相互依存、相互驱动，利用产业的资源和品牌优势支持金融的发展，并以金融资本为后盾推动产业资本的发展。

白马服装城与三个办公物业组合上市 开启产融结合模式

2005年，越秀地产分拆旗下4项出租物业，包括白马服装城和三个位于天河商业中心区并与地铁或铁路邻近的办公室物业，以房地产信托基金的形式，在香港联交所主板上市。将部分商业地产项目注入房地产信托基金（REITs）是越秀地产对“地产+信托”模式联动运作的初衷。通过将成熟的商业地产项目注入越秀房产信托基金，从而帮助加快商业地产的周转速度，加速资金回笼，无论为地产项目，还是为房产信托本身，都是大有裨益。

2012年，越秀地产再次发挥房地产信托基金 （REITs）的平台优势，成功将广州国际金融中心注入越秀房托基金，标志着越秀地产成功向“开发+运营+金融”的房地产发展模式转型升级。越秀地产即时有48亿元现金收入，大幅减低其净资产负责率至33.5%。同时，以前越秀房托基金才60亿左右的资产规模，一个白马服装城就占了50%，风险高度集中。现在各种高端的超甲级写字楼、酒店、公寓、商场进入以后整个结构发生了很大的变化。广州国际金融中心的注入，让越秀房托基金的规模一下变成了220亿，结构发生了很大的变化，抗风险能力和持续盈利能力，增值能力都有了很大转变。由于越秀地产持有越秀房托基金35.58%股权，此举既可增加前者资金周转，又可长期持有具增长潜力的核心物业。

文章来源：上海证券报