小而精的社区商业崛起,怎么做才能C位出道?

来源:中购联 2021-03-10 11:34:33

近年,互联网风潮影响下,从便利店到无人售货,再到团购配送,社区商业的经济价值被不断重塑。疫情期间,满足刚性消费需求的“家门口”社区商业更是显现出了十足的生命力,与受创严重的百货、购物中心等实体商业类型形成鲜明对比。在突发事件来临时,社区商业对基础供给起到的重要作用,成为该商业模式的进阶催化剂,助其迈向发展新篇章。

 

小而精崛起

社区商业高光再现

《2020购物中心行业疫情影响调研报告》显示,全国约有83%的购物中心营业额下滑幅度超50%。

其中营业下滑幅度达80%以上的购物中心占比约为43%,这些购物中心大部分位于成熟商圈的优越位置;而有17%的购物中心每月营业下滑幅度低于50%,这些项目均属社区型购物中心,并多在二三线城市。

 

危急时刻彰显出的优秀抗风险能力、强大免疫力和生存力,决定了社区商业将被另眼相看,获得长足发展。同时,疫后消费者追求的便利、健康型生活模式,与实体商业的个性化、体验化趋势相碰撞,使小而美、精而全、便而捷的社区型购物中心成为商业的热门增长点。

房企们也在已有布局上,加速落地社区商业项目,据统计,2021年拟开业项目中,与其他体量区间相比,3-5万平方米体量的社区商业数量较2019与2020年增幅最大。笔者整理出部分房企的社区商业产品线,以供参考。

 

而社区商业形态也从最初的社区零散底商为主,发展成为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形态,房企们通常以商业街、商业中心或商业中心+街区的形态布局。

 

1、社区商业中心——深圳龙城万科里

龙城万科里是深圳万科商业创新之作,是首个开放式立体景观商业,是休闲与商业成功结合的新商业样本,更是龙岗中心区夜经济的新地标。

项目位于龙岗中心城核心位置,建筑面积为5.5万平,分为地下一层地上两层,是集公园式、休闲、运动、娱乐于一体的开放式空间,与市政三馆一城相连的它,也是当地市政配套最为齐全的商业项目。

 

深圳龙城万科里主要面向18-35岁的消费客群,打造年轻型人聚集地。凭借龙岗首家小鹏汽车、大疆与荣耀、TEA有茶、85°C、艾薯夫妇等多家首店与网红店铺,实现流量收割,以差异化品牌更迭传递美好生活方式。

并打造“奇思妙想 光影魔方”龙岗首个黑科技光影空间、龙岗首个白鸽喂养休闲广场、龙岗首家麦当劳故宫主题快闪店等高颜值场景及休闲活动,配合龙岗中心城最潮“深夜酒吧街”、“深夜食堂街区”及完善的业态组合,成为龙岗中心片区夜间经济的标杆,完美诠释“新玩乐主义”精神。

2、社区商业街——成都万象润街

成都万象润街原为西南西区最大的军工企业420厂旧址,社区商业建筑面积达210万平方米,包含特色美食街、休闲绿地广场与工业文化景观三大部分。

 

秉持“工业遗韵+文旅景观+消费场景”融合的理念,改造后的万象润街在绿化、文化景观方面均进行主题提升和文化场景构建,外观风格的打造上采用了一些老工业区的元素,例如红墙,钢管等,并设置颇具年代感的雕塑,挂有以前420厂区的老照片,记录着以前的工作环境和时代面貌。

 

打造后的美食街呈现出苏式风情的特色建筑,分三层,一楼遍布各式精美特色小吃或网红餐饮,二楼主打地道品质美食,负一楼则有酒吧和其他食店,既方便了周边居民的休闲出行,也提高了区域整体档次水平,吸引众多社区居民和远地人群观光打卡。

精耕细作

社区商业进阶需要脚踏实地

房企们对社区商业的青睐,不外乎是因为其体量小,投资开发难度小,运营操作相对简单,风险低且资金回笼快等优势。从以上房企社区商业产品线中可以预见的是,我国社区商业将迎来前所未有的发展机遇,拥有广阔发展潜力和创新空间。

但社区商业通常作为住宅房地产的附属配套出现,大规模的商业开发造成了购物中心的同质化严重,缺少相应的规划与协同。大量新区建设、商业供应量大、人口入住速度不匹配,相关配套不完善等成为了制约社区商业发展的绊脚石,极大影响了社区商业的良好运营。

综合来看,未来社区商业的建设重点仍是那句老生常谈“由粗放型向精细型转变”,脚踏实地深耕细作。依据近年相关部门发布的关于优化营商环境、鼓励融合发展、培育区域特色等政策要点,笔者整理出以下几点,以供参考。

1、因地制宜,精准定位。

由于发展速度过快、缺乏经验,社区商业前期容易出现项目定位不准、模式不清晰的情况。因此,社区商业的前期定位逻辑要结合项目特征,并与周边竞争项目形成显著的差异性。

如从人均GDP、城市化率等经济指标来判断城市所处的发展阶段,梳理城市商业的发展脉络、目标客群画像,从环境、业态品牌、运营、消费者等方面判断城市商业的现状,以此寻找新的商业发展机会。

 

2、因人制宜,打造适宜消费场景。

疫情倒逼购物中心定位模式细分和服务结构深化,依据定位结构与服务人群的类别进行细分,社区商业可分为生活型社区商业、商务型社区商业、高端社区商业、文旅型社区商业、养老型社区商业和复合型社区商业等。

其中,生活型社区商业,还可以根据社区不同人群的差异与特点,细分为年轻人社区与儿童家庭社区等不同类别,年轻人社区在餐饮、购物、娱乐方面的需求更强;有儿童的家庭型社区,对于生活服务、儿童教育等文教方面的需求更为强烈。这就需要社区商业操盘团队需要依据人群消费需求,构建合适的业态组合。

3、数字化转型,提升末端集约水平。

实体商业与数字化的融合已成为大势所趋,便利店与生鲜超市作为社区商业的重要组成部门,与每日优鲜、京东7FRESH、盒马鲜生等线上商业加深合作,有助于优化商业服务模式,打通“最后一公里”。此外,社区商业与电商、快递企业等服务合作开展末端共同配送服务,有利于提升末端配送集约化水平,便利居民购物体验。

以保利若比邻为例,其专注于社区的全渠道消费,以线上APP平台、线下若比邻MALL、社区商业中心、商业街、生鲜超市、鲜食便利及无人零售等产品矩阵为社区用户提供家门口的一站式智慧社区消费体验。

 

4、个性化创新,打造城市特色商业。

社区商业是城市化发展成果的重要凸显,也是城市文化发展与人美好生活的展示窗口。在文化、建筑方面贴合区域发展特色,并有助于区域商业、产业、旅游业发展的品质级社区商业,拥有巨大发展潜力,更有利于获得长期稳定的发展。

如中粮·鸿云悦街,其以“生活美学主题街区”为定位,在八个艺术商业独栋和花园式景观商业街组成的空间中,注入艺术、文化元素,将成都的快耍慢活的生活方式展现给商务人士客群与80、90后的新家庭客群,打造出一个精致、惬意的生活圈层,彰显城市商业风貌与独特风情,更凭借优异的业态组合和邻里生活节等活动打造,获得首届中国社区商业地产节“金邻奖”、“成都最美街道之一”等称号。

 

5、完善社区职能。

社区商业在承担经济消费功能之外,还具有社会服务职能。社区商业可充分利用腾退空间、空置场地等空间资源,建设公园、图书馆、展览馆等配套设施,承担社区的教育、情感和社会化功能,可有效提升居民幸福感。

如社区商业标杆案例日本大版Q’s Mall,在屋顶建设300米长的屋顶跑道,及五人制足球场,集购物与运动健康于一体,成为区域活力中心;美国百货Target与本地艺术家合作,为商店橱窗展示作画,既扶持了艺术事业,又为居民带来高雅展览,为城市增添艺术空间。

结 语

随着社会的不断发展和政策的规划支持,传统社区商业的难题将被逐渐改善,我国社区商业将迎来新的发展机遇。未来,小而精的社区商业将成为亟待开拓的新风口。

 

文章来源:中购联

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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