国内典型社区商业开发商产品线及未来战略趋势

来源：社区商业地产 2021-02-10 11:24:03

如果说政府是主导社区商业规划的“总设计师”，开发商就是社区商业建设的“施工团队”。一个好的社区商业项目离不开政府的宏观指导，同时，也离不开地产开发商的匠心打造。开发商作为社区商业项目建设的“先头部队”，对社区商业的项目规划、产品设计和开发建设有着不可忽视的作用，而部分开发商因自身经营业务的广泛，也对开发的社区商业产品后期的运营，起到一定的促进作用。

开发商的类型

内外资企业共存，多业务板块并行

现阶段，我国社区商业开发商主要有三种不同的类型：第一类是具备较高专业能力的商业地产开发商，如华润置地、中粮地产等；第二类是专业的外资商业地产开发商，如港资发展商新鸿基集团、嘉里集团、崇邦集团，新加坡开发商凯德集团等等；第三类则是以传统住宅业务为主的开发商，如万科地产、龙湖集团、金科地产、东原地产等。

社区商业各类型开发商各项指标对比

由于各企业的集团战略、资本情况、业务发展情况等的不同，加上其在社区商业板块的拿地能力、规划能力、运营能力的不同，形成了一些差异化的社区商业发展策略。

类型一：内资商业地产开发商

目前国内专业的商业地产开发商，很多都具备央企背景，在政府资源与融资能力方面都有一定优势，品牌影响力较强，且具备多业务板块的运营能力。社区商业板块的发展往往和其他板块形成联动合作，例如消费品、零售、住宅地产、物业服务等。

✦典型代表企业——华润置地

华润一直拥有高效的经营现金流和活跃的境外低息融资，战略业务共涉7个单元。其中华润置地主营业务包括房地产开发、商业地产开发及运营、物业服务等。在商业地产领域，华润置地提出了 “精准投资、卓越经营、变革创新”的发展策略，已经形成从低端到高端的5条产品线，并在全国范围内成功复制，其中社区商业是其中重要的一环，其战略目标是通过集中持有运营，来获得长期稳定的收益，提升品牌整体形象价值。

华润置地京通plus365社区中心

类型二：外资商业地产开发商

很多外资商业地产开发商在商业领域已经积累了多年的经验和资源，擅长商业的精细化规划和长期运营，融资成本较低。不同于“商业附属住宅”的思路，外企开发商的商业项目很多都是城市综合体中的重要部分，通过对销售与持有类型产品的有效组合、对开发顺序和周期合理控制等方式，兼顾资金的长短期效益和良性循环。有效地解决变现和运营的矛盾。

✦典型代表企业—崇邦集团

以崇邦地产为例，在大多数开发商都把重心放在住宅领域时，崇邦以极具前瞻性的战略眼光，深耕商业领域。其项目多为选址在有较大价值上升空间的区域，专注于开发有商业功能的城市综合体项目，这其中商业部分作为项目的“主导引擎”，其战略目标是带动其他物业协同发展。

崇邦目前的产品线包括区域型中大型商业中心，例如大宁国际商业广场、金桥国际商业广场等，也包括中等体量的社区型商业，如嘉亭荟。

崇邦集团大宁国际商业广场

类型三：以传统住宅业务为主的开发商

传统的住宅开发商在住宅业务成本增加、利润趋薄的情况下，商业地产在集团务体系内的地位越来越高。很多开发商近些年纷纷成立商业管理公司，形成独立的业务板块。在社区商业领域，很多住宅房企逐渐形成了成熟而细化的产品线，借助自身强大的住宅开发能力快速复制和扩张。

✦典型代表企业一一万科

万科在商业地产方面有过较长时期的尝试。在多个地区拥有不同的社区商业产品模式，如深圳的万科红、上海的2049系列、杭州的宸天地等，整体策略正在从单纯的住宅附属物业，逐渐形成独立的产品线，从前期单纯提升住宅溢价为目的，到现在更加注重独立的财务表现。

万科2049海上传奇

开发商的战略趋势

提升专业运营能力，多产品线共同发展

从以上的分析可以得知，社区商业在开发商产品体系中的战略定位涉及到几个层面的问题：第一，企业的发展战略决定了社区商业的角色地位；第二，商业不再简单是住宅的附属，而是逐渐形成独立的产品体系；第三，社区商业产品的发展模式，包括开发模式与运营模式等，与企业的财务要求、融资能力以及资产管理能力有直接关联。

因此，从众多开发商表现出的战略布局上，可以得知，社区商业在开发商集团的战略中的几个较为明显的趋势。

趋势一：社区商业逐渐实现产品线化

社区商业产品线化，首先是项目的体系化，如龙湖星悦荟，作为时尚型社区商业中心的标杆产品线，全部为自持运营。已在全国重点城市（如北京、重庆、成都、西安等地）实现战略布局。另外如上海大华集团，经过多年的发展经营，目前已经形成了以“大华嘉年华”区域型商业为核心，“大华锦绣国际”邻里型社区商业为支撑，“大华品质生活馆”街坊型社区商业为补充的社区商业产品线，并取得了良好的社会与经济效益。

龙湖重庆春森星悦荟

大华锦绣嘉年华

与此同时，随着大量社区商业项目的入市，“产品线化”的思路已经被细分到社区商业的各个环节，包括运营管理、产品内容等层面。如由专业商业地产运营商万街商业打造的一号街系列，应用独立产品线模式，扩大品牌效应，成功激活大量销售型社区商业资产。在内容方面，如保利若比邻，通过若比邻社区商业实体主力店集群（包括比邻超市、比邻洗衣等）和线上线下结合的方式，从简单的商业地产商，变成了内容提供商，为规模化与连锁化提供了可能性。

趋势二：提升商此地产的系统能力

综合提升商业地产的运营和管理能力，是开发商战略中的重要发展趋势之一。尤其是很多传统的住宅开发商已经开始全面布局商业地产，纷纷成立独立商业管理公司，并对商业地产的开发与运营提出了更高的要求。据相关数据显示，超过三成的开发商已经开始探索并尝试系统化的商业资产发展管理模式。

趋势三：多产品线共同发展

由于不同产品线的适用环境不同，开发商在全国范围内布局社区商业项目时，又往往采取多产品线共同发展的策略。很多开发商已经尝试构建社区商业的产品线体系，这样做的意义在于在发展模式上有更多的灵活性，可以根据项目的用地指标、财务要求以及市场情况，采用更合理的产品策略。