未来社区商业的正确打开方式

来源:互联网 2020-08-07 13:36:03
一场旷日持久的“禁足战疫”,人们的活动从公众场合 “转移”至社区,使得步行可及的社区商业“疫”外崛起,此前可能无心被消遣的社区公园和健身场所成为难得“放风”的园地。疫情结束后,随着就近消费习惯的“养成”、人们对人与家庭、人与社区的关系重新审视,社区商业的发展优势将进一步凸显。
通过这次疫情防控,社区与商业更紧密地连接在一起,社区商业在防疫战斗中扛起了民生的重任,社区商业在稳民心、保供应方面起到了重要的作用,社区商业始终承担着社区服务和居民生活保障的重要功能。
过去从国务院到商务部和民政部等为推进民生工程,都把社区商业作为一项重要工作来开展,疫情之后,政府高度将愈发重视社区商业的发展,这无疑将带来社区商业的一个加速发展。

 
标准化社区商业中心 纾解无序竞争难题
 
疫情中,社区商业发挥了重大的作用,保证了社会的安定,社会生活的正常。
 
尽管我国的社区基础配套与电商发展领先于国际,比如上海关于“15分钟便民生活圈”的规划,以及政府层面“十二五”“十三五”规划等都将社区商业作为城市商业网点的重要板块,但多年下来,这类规划更多停留在纸上,没有很好地执行和落地。
 
目前社区商业一定程度上是由房地产开发在带动,有关政策文件要求住宅开发要有不低于10%的配套保障,开发商解决了商业面积供应的问题。但社区商业运营同样有很多痛点,十几年下来,商业配套供应面积已经饱和,且存在无序竞争的情况。
 
如果要求开发商开发住宅后再把商业经营起来是不现实的,因为商业经营的专业性要求比较高,战线也比较长。目前真正进军社区商业的运营管理公司依然不多,部分底商产权分散,不利于后期的招商和运营管理,这些都是社区商业运营需要跨过去的几道坎。
 
现在各个城市的政府主管部门也意识到了这点,不能只要求开发商把10%的商业配套做出来然后扔向市场,有的还要求留存一部分面积交由政府机构,或者专业的运营公司。而这便涉及一个切入点,找到好的产品和主要的商业模式,再交到运营者手上,就能带动社区商业发展。
 
标准化社区商业中心可以解决难点,可以带动社区底商和社区商业的发展。标准化社区商业中心是提供一站式服务,不同于传统农贸市场和菜市场,也不同于传统超市。通过对菜果生鲜、主食厨房、社区服务、便利购物四个基础模块的组合,并要求环境彻底提升,提出菜市场里喝咖啡理念,这是一个完全崭新的业态,推动传统社区商业向中心转型升级,实现社区有品质生活和综合的服务。
 
从开发商的角度来讲,可以把配套提前做到位,把合适的产品交到社区商业机构手中,为他们的商业模式提供落脚点,吸引专业的人参与进来,同时也能为住宅销售和项目口碑带来有利影响。比如,相比起两三千平方米的商业配套面积,一万至三万平方米的设计面积,业态更加丰富,更容易后期招商和盈利;再是社区底商不仅是小铺,还可以在拐角处规划集中性商业等等。
 
不过还要结合国情背景,不是每一个住宅项目都有大规模的配套面积、都要陪跑标准化。我们需求更多强调的是,民生性的基础性业态,即主食厨房、菜果生鲜、社区服务、便利购物四大板块,一定要走进社区商业。
 
因为社区商业是民生工程、是社会稳定的基础,是城市功能正常运转的保障。
 
 
社区商业不能只靠开发商拉动,还需政府支持
 
目前有些头部房企纷纷涉水社区商业。而开发商做社区商业是基于项目销售的需求,如住宅项目,一定要有社区服务功能的配套,如果没有服务配套,那么房价会大打折扣。
 
目前社区商业规模小,比较分散,从销售的角度而言,社区商业带来的销售规模和税收规模无法与大型购物中心相比,所以对团队的运营能力是一个考验。而社区商业在开发商主业当中占的比例还仍然很小,即社区商业还没有与房地产主业产生很直接的逻辑关系。
 
社区商业需要做的是在“螺蛳壳里做道场”,需要更为细致专业的运营能力,需要专业人才来运营,同时也要平衡各种业态的布局。
 
在中国城市化发展过程当中,商业一共经历了三个阶段:一个阶段是以核心商圈为主;第二个阶段是多商圈发展的态势;第三个阶段是人们消费习惯发生转变之后,开始社区商业。
 
如果说中国的城市化发展带动了房地产迅猛的发展,同时也带动了中国的购物中心快速发展。相信下一步一定能够带动社区商业的发展。
 
社区商业的发展不能只依靠房地产企业,靠开发商单纯的拉动社区商业发展,还存在一定的问题。因为社区商业有民生的性质,从这个角度而言,社区商业的发展不能缺少政府的支持,以及行业协会甚至机构平台在这方面的主导作用。
 
社区商业发展前景远大,未来社区商业既要做到有颜值又要效益。
 
 
造"活"社区商业
 
商业是一个空间,是让其更有价值。社区商业分为1.0、2.0 、3.0。社商1.0模式是散售,自然成市,业态散乱;社商2.0模式为带租售,假返售。社商3.0社区商业中心希望做到有生命力。
 
社区商业1.0时代,优势是开发商利润回笼,劣势是业态杂乱。规划没有做好,只是把商铺卖掉。社区商业2.0时代,先招商做一些假返售。优势是商铺卖出去了,劣势是租售倒挂,回报未兑现。社区商业3.0时代,希望真正做到有生命周期的行业。这时候的社区商业有理念有规划,从第一步做到量身定位主题,然后再做后面相关的精准招商执行、培育养商共担、运营增值兑现、销招运一体化,是一个良性的生态循环。
 
社区商业1.0时代从开发商角度讲,开发项目希望很好的变现,开发利润回笼。社区商业开发销售模式违背商业逻辑。社区商业没有把购物中心的逻辑放到社区商业里面来,没有还原商业的价值,最后低价卖掉,这是一个痛点。
 
实际上,社区商业开发销售模式,实现最终双赢。正确打开方式,招销运营一体化模式,促进项目销售,缩短项目培育期,社区中心项目可持续经营,租务托管便民工程,实现物业快速增值,是现今社区商业痛点最优解决方案。社区商业更应是品牌化的,众多商业竞争的红海,唯有品牌会被记住。
 
销售的商业“千篇一律”,造“活”的街区“万里挑一”。
 
什么是社区商业中心,它不是商场、超市、餐厅,它是一个慢享家庭时光的美妙之地,一个改变你生活方式,提升你生活品质的地方。
 
疫情期间,在家呆下来不去购物旅游都可以,但不能购买日常,社区商业在此期间就凸显出来了优势。疫情给人们的生活消费习惯带来了改变。
 
未来小而美的商业是重点的发展方向。线下小而美社区商业中心形式,给消费者更好的观感体验,同时给社区消费者提供一个家庭、邻里、朋友交流、聚会的场所。
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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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