从早年的小卖部、裙房街铺，到如今的特色商业街、邻里中心， 社区商业从不起眼的配角，慢慢演变为“二号”，甚至是独立的“外向型”商业明星。

网络电商风生水起，实体商业地盘被蚕食瓜分。此情此景下，作为城市商业最基础的细胞组织，社区商业的配套特征，反而具有不可替代性，更可作为一个独立产品线拥有很大发展空间。

就万科而言，能否继万科住宅、万科物业后，再创建一个内涵更丰富的服务品牌，更具象地展现万科居住品质？

社区商业，价值远不止营销推广与规划的层面，透过长期经营和服务，对开发企业而言，社区商业能够实现品牌、资产的复合收益。

在此思路下，笔者创建万科社区商业的功能与业态模型——

目录

社区商业目标

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

社区商业业态规划

从家庭结构出发，从业主基本需求、重复消费要求出发，设定社区商业功能模块，以此规划七大类业态：餐饮、零售、文教，生活服务、休闲娱乐、康体养生，公益服务。

考虑到业主入住率，社区商业都要经历培育期、成长期、成熟期三个周期，短则2、3年，长则5、6 年，基于项目所在地域和业主特点，以及商户生存条件，各类业态在不同时期的配置比例会加以调整。

 

 

 

 

 

 

社区商业业态规划

业态的标配与个性

依据万科开发社区的定位、规模、区位商业环境变化，七大类业态的中，有10％～30％个性项目灵活应用在各类住宅项目，更有针对性服务细分市场人群。

个性项目的差异主要体现在客单价、文化性、服务

模式，属同业态的升级或变化版。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

社区商业品牌商户

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

开发与运营

自持或散售，是个问题！

在社区商业的四方关系中，开发商关心资金回笼又担心烂尾，商户担心营业额，居民看有没有喜欢品牌，投资客看重租金回报。

若满足各方所思所求，唯一途径，统一运营。

统一经营管理，业态控制、招商，避免空铺死铺，

无论长期持有收取租金，或散售产权回笼资金，各方才能顺利退出。运营为王。

 

 

 

 

 

 

文章来源：地产研习部落