所谓社区商业，即指依托于社区，以满足社区居民的日常生活消费为主要目的的配套型商业。在各种商业区域里，社区是与人衣食住行最接近、也是人停留时间最长的生活单元，更是网购环节中物流配送的最小单元。因为线下体验的不可替代性，社区商业依然是居民的“刚需”。

CBD商业区虽然红火热闹，依然占据着主流位置，但地产大佬普遍承认，随着购物中心黄金十年的过去，城市中心型商业趋向饱和，区域型商业格局也基本确定。想再掘出一桶金，并不容易。

而社区商业则不同：新的用户关系、新的商业形态、服务体验的加强、以及线上能力的应用，正在将原本那些可有可无的消费需求，转化成具体的市场商机，而这些也会进一步刺激社区商业的发展。

房地产降温，社区商业怎么就火了？

1、消费趋势的演进带来的巨大需求。

随着中国人口结构老龄化、少子化、空巢化，以及消费者消费行为的改变，便利、专注、灵活、针对居民的刚性需求规划业态的社区商业，价值更加凸显。

即使在物联网和电子商务高速发展、城市实体零售布局被高度折叠分化的今天，所有社区住户都跳不出“生活最后一公里”的圈子里，商家与顾客拥有无缝对接的近距离优势，使社区商业更易衍生出符合消费需求发展趋势的一站式消费模式。

2、万亿级别的市场空间。

社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。在欧美国家，社区商业已占社会商业总支出的60%以上，而在中国，目前整体水平不足30%；预计到2020年，全国住宅物业面积将达300亿㎡，中国社区服务消费将迈入万亿级市场。

3、多方资源进场"肥沃"土壤。

“最后一公里”的社区商业作为互联网巨头公司主导的新零售产业布局的一大入口，已基本形成了阿里巴巴与京东+腾讯的新零售犄角格局，完整构建“线上+线下+即时物流”的零售闭环，以高效率和数据力，为社区商业的良性经营提供可靠的支持和样板。

资本热钱涌入社区商业，青睐便利店、生鲜店、精品超市、精品餐饮和教育的连锁品牌，便利蜂、缤果盒子、狮头牌卤味研究所、GreyBox Coffee、海帆亲子游泳俱乐部、博沃思教育等实体商业品牌，均获得了数千万乃至亿级的投资。资本催生的创新品牌，能为社区商业带来丰富的内容和活力。

4、政策的持续推动。

近两年各地在土地、资金、创新发展等方面，都陆续出台了一系列支持社区商业发展的政策。

2017年发布“国家标准化社区商业中心”的规范要求，并开始进行试点和示范建设。政策从针对性的资源扶持和标准化示范建设双管齐下，高度重视并持续推动社区商业的发展…

社区商业发展趋势

在当下的城市发展进程中，社区商业的作用变得越来越举足轻重了。

优质的社区商业，不仅应该被视为“新中产根据地”，更是中国商业地产未来最大的增长点——关键在于，发展商们究竟如何达成集体共识、重新定义新时代背景下的「社区商业」这一产品形态。

综合项目按体量、业态、品牌级次及辐射距离等多种维度来看，目前社区商业正在向着4个不同维度去发展：

➣邻里中心（ mini mart），微型的邻里中心/街道社区生活服务中心与新概念复合型菜场，通常以政府惠民利民政策与实施为切入点，商业模式尚不成熟，市场化程度较低；

➣邻里型商业（ community mart），小型的居住区配套型邻里社区商场，多以散售型商业为主，业态分布及品牌组合相对单一或重复；

➣社区型商业（community shopping mall），中型的标准社区购物中心，多见自持运营项目，为多个社区内部的集约型商业；

➣区域型商业（district shopping center），大型的加强型社区或区域型购物中心。

此外，近年来还涌现了许多新兴的细分类型社区商业，诸如体育主题社区商业、儿童教育主题社区商业、老年康养主题社区商业等等。

社区商业成风口，房企纷纷布局试水

随着商业地产进入存量时代，大型购物中心趋向饱和且竞争愈发激烈，而城市空间向外发展形成各类新的生活社区，从而带来社区型的商业需求。此外，白银时代房企利润收窄，也是房企将目光投向社区商业的原因。

品牌房企社区商业产品线

房企布局社区商业，除大力发展社区商业产品线外，还着手经营自有/自营品牌，如保利的若比邻超市，万科的梅沙教育营地等，此外还有管理运营的输出，例如保利与奥园、华发等房企项目亦有相关合作。

具备资产证券化基础

相关产品将会陆续出现

由于社区商业的客群相对固定，有着稳定的租金流及投资回报，具备了进行资产证券化的基础。去年12月我国首单社区商业REITs产品诞生，“中联东吴—新建元邻里中心资产支持专项计划”挂牌发行，以集团旗下分布在苏州工业园区的10个邻里中心项目为底层物业资产，发行总规模达20.5亿元人民币，期限为5年。

社区商业的首单REITs产品，表明社区商业也可借助资产证券化，利用金融工具盘活资产，并形成”开发建设—运营成熟—REITs—再开发“良性循环，有利于推动整个社区商业市场的持续深入发展。预计随着社区商业发展到一定程度，相关资产证券化产品将会陆续出现。

结语

社区商业的核心是满足周边居民不断升级的生活需求，因此社区商业必须紧贴需求紧跟时代步伐，走在商业发展浪潮的前端。打造更丰富的场景社交体验，与社区居民消费习惯、生活模式等相互影响，品牌将以各种形式走进社区，或将涌现一批全新社区型特色店铺；社区商业的运营管理及整体发展将迈向更加系统化、标准化及专业化。

文章来源：朔商资本