「开发时代」VS「后开发时代」

近年来，我国房地产行业整体呈现缓慢发展的态势，但随着国家宏观政策调控力度不断加大、政府强调「房住不炒」定位并突出防范化解房地产金融风险，各界对于房地产行业未来发展趋势的讨论络绎不绝。如今，具有 40 多年房地产开发经营经验的冯仑先生提出，中国房地产已经进入了「后开发时代」。

「开发时代」的特点是以单一的住宅地产为产品，以土地开发为主要形式，通过大规模销售来获取公司的扩大再生产。它的竞争核心是房地产企业的成本、规模与开发速度。而在大约 4 年前，中国的房地产市场进入了「后开发时代」。

「后开发时代」的特点是：全产品线、全价值链、全商业模式，房企最重要的核心竞争力是运营和资产管理。意味着房地产企业需要将单一的住宅产品延展到住宅以外的其他产品，并关注到整个房地产除住宅以外的产品形态的全价值链，同时致力于开发不同的经营模式。那么中国的房地产业是否真的已经进入了「后开发时代」？

2016 年是中国房地产市场的「分水岭」

无论是量还是速都发生了巨大的变化

中国的房地产业经历了 20 多年的黄金发展期，甚至一度成为我国的「支柱产业」，根据中国人民银行调查统计司的调查显示，中国城镇居民套户比已达 1.5；恒大研究院的数据显示，1978 年-2018 年中国城镇居民套户比已经从 0.8 增至 1.09。

由此看出，中国城镇住房套户比已经大于 1，表明住房供给需求市场总体平衡。另外房地产开发企业的销售套数、竣工套数以及我国 GDP 与房地产业增加值的增速等指标，也可以反映当下中国房地产业处在什么发展阶段。

 

从房地产开发企业住宅的销售套数来看，住宅销售套数从 2006 年至 2016 年整体呈增长趋势，但从 2016 年开始，住宅销售套数便呈现稳定态势，波动相对前十年极小。从增速上来看，除 2008 年金融危机以及 2014 年房地产市场降温，其余年份的住宅销售套数增速均为正值，但从 2016 年开始，增速出现大幅下降并一直保持在低位。预计未来的增速仍然会处于低位。

 

从房地产开发企业住宅竣工套数来看，整体呈现先上升后逐步下降的趋势，可以将2016 年作为分水岭，2016 年前住宅竣工套数一直稳步上升并位于高位，但 2016 年后，住宅竣工套数连年递减，其增长率也均为负数。

 

由上图可以看到，我国房地产业增加值的增速与 GDP 的增速相较波动较大，但整体走向两者较为一致。房地产增加值从 1999 年至 2007 年都呈现上升趋势，2008 年受金融危机的影响，政府拿出四万亿救市，终于楼市在 2009 年出现V形反弹，这也体现了楼市的滞后性。

2009 年后受房地产宏观调控政策的收紧影响，房地产业增加值增速回调；但经过 2014 年楼市寒潮后，增速小幅回暖；2016 年之后，房地产业增加值的增速就稳步下滑，2020 年达到 20 年的最小值 5.83%。

由上述指标分析可得，2016 年是中国房地产市场的「分水岭」。2016 年前，房地产业处于肆意发展、快速成长的开发时代，而 2016 年之后的房地产业的住宅地产逐渐回归到「居住属性」，无论是在「量」还是「速」上都有了明显的下滑。

房地产高杠杆、赚快钱的时代已经过去

未来路在何方

自 1998 年我国政府将已经实施四十多年的分配福利房政策取缔后，商品房成为我国住房的主要来源。同时，土地流转市场化、个人住房抵押制度促进了房地产市场的快速发展。

例如，1998 年出台的「个人住房贷款管理办法」，鼓励个人贷款购买住房，帮助大量无房家庭提前实现安居乐业的需求。2003 年政府指出「房地产业已成为我国国民经济的支柱产业」，预示着一场持久而激烈的房地产调控即将拉开序幕。

不同时期的房地产宏观调控政策迥异。2016 年以前，我国的房地产宏观调控政策多管齐下、时紧时松；2016 年至今，我国房地产宏观调控政策步入多策并举、因城施策的阶段，并坚持强调「房住不炒」定位，坚决遏制房价上涨。这一阶段，政府开始将短期调控与长期机制灵活结合，监管政策更具差异性、准确性和创新性。

近期的房地产融资新规——「三条红线」，规定房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%；房企的净负债率不得大于 100%；房企的「现金短债比」小于 1。央行出台的「五档分类」，将银行业金融机构分为五档级别，分别设置房地产业贷款占比上限及个人住房贷款占比上限。

自然资源部发布的 22 城「两集中」供地等政策，要求各地政府集中发布出让公告、集中组织出让活动。这些宏观调控政策意味着政府在房地产企业的融资阶段、拿地阶段、销售阶段都予以设限，资金想要大量流入房地产市场难上加难，这大大的削弱了房地产企业的资金杠杆和扩张速度。

再如十四五规划中提到的要加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造等。

国家发改委在《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》中鼓励盘活存量和低效的建设用地，严控新增建设用地规模。这意味着目前中国房地产市场在供求总体平衡、存在大量存量的背景下政府将致力于严把新增关，督促房地产企业向发展存量地产转型。

上述政策转向表明，房地产高杠杆、赚快钱的时代已经过去，中国的房地产业进入了「后开发时代」。

冯仑：「后开发时代」房企转型路径建议

从发达国家日本的房地产市场经验看，房地产业进入「后开发时代」后，住宅的价格将呈现稳中有降趋势。一方面是因为进入后开发时代意味着传统方式开发出来的住宅供应量将越来越少，另一方面这一阶段人均的住宅拥有饱和程度也越来越高。

由此推论，在不远的未来，特别是在我国长期坚持「房住不炒」的政策，不断发展房屋租赁市场与二手房市场的背景下，新房的价格或将稳中有降。中国的房地产业已经进入到了「后开发时代」，相较于开发时代的高杠杆、赚快钱，那么房地产企业如何在「后开发时代」也能分得市场「一杯羹」？

冯仑先生结合自身多年从业经验，总结得出「后开发时代」的房企特点：全产品线、全价值链、全商业模式。综合上述特点，提出建议如下：

房企转型路径一

丰富产品类型，寻找转型方向

在「后开发时代」，房地产业内部的分工将不断细化，其产品也应随之细化。除了传统住宅地产的「粗放型」建设，企业可以将产品细化为租赁型住房、公寓式住房等等；也可以将产品向商业地产、写字楼等方向发展。

房地产企业应根据自身及市场的发展规模及阶段制定精细化发展战略。如今房地产业较为热门的两个方向包括：大健康地产、科技+地产。同时两个方向中也存在不同的产品类型，例如大健康中有康养社区、Medical Mall、养老建筑等；科技中大数据服务客户、智能家居、科技社区等方向。企业可以在大方向中寻求符合企业定位的方向进行深耕发展。

房企转型路径二

降负债去杠杆，延伸产品价值链

在「开发时代」，房地产开发企业多采用高负债、高杠杆方式进行扩大再生产。然而在「后开发时代」，受政策环境的影响，房地产企业无法再使用相同的套路进行规模扩大，房地产企业应响应国家政策，将现有资产另寻他法实现保值增值以达到扩大再生产的目的。

在存量时代即「后开发时代」，必然要对存量资产的盘活以及精细化运营产生要求，因此随着市场的开放，REITs 将是我国资本市场重要的组成部分，企业应做好相应提前准备。另一方面，将产品的价值链上延下拓也非常重要。例如产品上游的建筑、营销到产品下游的物业、物流，产业链中的每一个环节都可以进行增值。

房企转型路径三

转变思维，创新运营模式

房地产行业已从增量市场转变为存量市场，商业地产更加如此。在以往房地产业的发展过程中，很多企业习惯了简单粗放的运营模式，忽视了资管运营的价值。而在当下地产行业进入新时代，房企面对大量的人流数据、财务数据，要做到资管的精细化需要借助大数据和智能管理系统，需要专业的底层资产管理工具来支撑管理系统化、信息化，从而实现精细化运营。

这个行业需要有更多的智能系统和智能设备来辅助专业人才深耕商办资产运营管理，从而用更加专业化的崭新面貌迎接新时代的到来。

在全新的楼市周期下，房地产企业的思维变革极为重要。重塑传统的开发思维，采取创新产品、提升服务、转变公司商业模式，利用专业人才实现资产管理发展的新空间等手段是地产企业面临「后开发时代化」挑战为机遇的应有之义。

文章来源：风马牛地产学院