Part1

了解

新基建

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三大方面七大领域

新基建涵盖的产业门类多属于国家战略性新兴产业，技术和资金密集型，产业链条长，辐射企业数量多，影响范围广，新基建建设对推动国家产业转型升级，提高政府综合管理水平，协调城乡区域发展将起到显著作用。

“新基建”主要包括三个方面：

• 信息基础设施：以5G、物联网、工业互联网、卫星互联网为代表的通信网络基础设施，以人工智能、云计算、区块链等为代表的新技术基础设施，以数据中心、智能计算中心为代表的算力基础设施等；
• 融合基础设施：智能交通基础设施、智慧能源基础设施等；
• 创新基础设施：重大科技基础设施、科教基础设施、产业技术创新基础设施等。

“新基建”七大重点发展领域：5G、大数据中心、人工智能、工业互联网、特高压、新能源汽车充电桩、高铁轨道交通。

同时新基建不仅包括支撑各重点产业的设备、园区、研发中心等硬件设施的建设，也包括其应用平台、软件系统、网络环境等软件设施的搭建。

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新基建投资规模

预计2020年我国新基建直接投资总额超1.3万亿元人民币，未来5年，有望新增直接投资超9万亿元，间接带动投资超15万亿元。新基建投资潜力巨大，社会效益显著。

资料来源：国金证券、赛迪《新基建发展白皮书》、世联评估分析整理

Part2

房地产与

新基建

新基建注重信息化、数据化、智能化的发展，看似与房地产行业关联度不高。实际上，房地产与新基建在空间建设的领域存在诸多关联，而新基建中的5G、大数据、云计算、人工智能、轨道交通等重大领域如能有效赋能房地产，将给传统地产行业注入新的驱动活力。

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三大新热点：产业地产、智慧地产、TOD

产业地产

新基建贴近产业和实体经济，为新兴产业和科学技术的发展提供必备的配套设施和承载空间。产业地产以产业为依托、地产为载体，实现土地的整体开发与运营，构建区域产、学、研集群，提升区域产业竞争力的新型产业形式。
截止今年2月底，地方政府新增专项债的发行规模为9498亿元，其中属于新基建范畴的“园区建设”和“轨道交通”规模分别为1070亿和110亿元，分别占总规模的11.3%和1.2%。目前国内百强房企中，超过半数均涉及产业园区建设。除较早布局产业地产的华夏幸福、张江高科、宏泰发展、联东U谷外，碧桂园、万科、恒大、融创、绿城、万达、华侨城等大型房开企业也频繁进场，打造诸如科技小镇、文旅小镇、农业小镇等不同类型的产业地产项目。在未来国家支持实体经济发展，房地产调控政策主调不变的背景下，产业地产将迎来新的发展阶段，长期持有、稳健运营将成为产业地产运营商实力的表现，也是其脱颖而出的秘诀所在。

智慧地产

主要是指新一代信息技术，包括5G、物联网、大数据、人工智能等在地产行业中的深度融合和应用，根据空间范畴从小到大可分为智慧家居、智慧建筑、智慧社区、智慧城市四大类别。智慧地产引入数据化、信息化、智能化的互联网思维，将打破传统房地产运营模式低效、高耗弊端，重视高效节能和人性化设计，打造更加舒适的居住和商业空间，有利于房开企业提升产品品质，打造产品亮点，树立品牌形象。目前大型房企基本都有向智慧地产转型升级的规划举措，而阿里、腾讯、华为、百度、小米等科技企业也主动寻求与地产商合作，跑马圈地，合力打造标志性地产项目，海尔、美的、格力等家电企业也积极转型智能家居领域。随着“新基建”建设的推进和5G信息技术的推广普及，智慧地产有望迎来爆发式的增长空间。

TOD

TOD是以公共交通枢纽为导向的综合开发模式，在新基建7大重点发展领域中，城际高铁和城市轨道交通是与地产行业关联密切度较高的领域。轨道交通是城市建设的骨架环节，围绕轨道交通核心枢纽进行综合开发，可以提升城市公共出行的交通效率及土地利用效率，容易通过连片打造出区域的新功能、新形象，因此受到地方政府的欢迎。对于房开企业来说，TOD开发涉及住宅、商业、办公、公寓等多种物业形态，建设规模大、周期长投入高，对地产企业的综合开发能力和资金实力要求高。但是此类项目主要布局在一、二线城市，一般享有一定政策倾斜，房企可以通过参与该类项目获得稀缺的城市资源和区域进入性优势。另外，TOD项目尤其是地铁上盖类物业，具有与生俱来的区位交通和功能性优势，房企可以通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业价值增长，提升项目溢价能力。

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三大新趋势：数字科技、运营提升、融资创新

新基建项目通过大数据、云计算、物联网，带动房地产行业向数字化转变；新基建项目以物业自持为主，重视后期运营服务，有望为房地产行业改变现有盈利模式提供参考；新基建项目融资方式更加市场化，融资模式也趋于多样化；综合来看，“新基建+地产”所呈现的“数字科技、运营提升、融资创新”三大发展趋势，有望助力传统地产行业迎接挑战，克服困难，实现高质量的发展目标。

数字科技

房地产数字化是指云计算、物联网、大数据、人工智能等数字化技术在房地产产业链各环节中的应用。在房地产开发环节，数字化助力企业降本增效，并助力企业提升从开发向运营和服务转型的核心能力；在资产运营环节，资产运营商需要建立数字化的资产运营体系，通过数据赋能开发、招商、运营、服务等全流程，实现资产运营的降本增效和服务增值，提升资产回报水平，并助力资产的金融化。

运营提升

新基建贴近产业和企业，注重政府的综合管理能力提升和区域的协调发展，因此对于政府和企业来说，人性化、精细化的管理能力不可或缺。房地产行业长期以来“重销售、轻运营”，后期运营服务能力短板较为明显，在新基建建设时期，地产企业要转换思维，一方面需要扭转以往对运营服务重要性的忽视，加大对运营服务人员、设施的投入，提升运营能力和服务水平；另一方面也应当响应“新基建”的要求，加快楼盘、写字楼、园区、商场等物业项目的信息化部署，以技术手段减轻管理运营的压力，提升运营服务的容量和精准度。

融资创新

新基建项目主要由市场化程度较高的企业主导，与传统基建项目由政府主导相比，融资方式趋于多样化，可以允许更多社会资本的进入，有利于优化融资结构，提高资本的使用效率。以REITs为例，今年5月，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，既标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，又标志着我国对于基础设施建设融资手段向社会化、多元化改革的趋势。

Part3

世联咨询服务

我司为房地产+新基建可提供的相关咨询业务如下：

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新基建+土地利用类咨询

服务内容：新基建产业园区、科研中心、大型设施的建设离不开对土地的利用，我司可为项目方提供全面的土地利用类咨询服务。包括土地整理开发咨询，如土地价值分析、土地分等定级、开发规划、开发强度、出让策略等；拆迁更新咨询，如地上附着物盘点、拆迁补偿建议、社会风险稳定性评估等。

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新基建+可行性分析/前期策划定位

服务内容：对于产业园区和TOD项目，我司可提供项目可行性研究和前期的策划定位咨询。包括取地可行性研究，即量化影响土地价值的核心因素，确定产业项目用地的合理价值区间；立项可行性研究，通过分析项目市场前景、经济效益和风险因素，为项目方立项投资决策提供参考依据；前期定位报告，对于产业园区类项目，对园区内厂房、仓库、办公楼、研发中心、生产配套等物业进行前期定位，对于TOD项目，对其可能涉及的商业、写字楼、酒店、公寓、住宅等物业进行前期定位，前期定位的内容包括但不限于物业体量、档次、类型、价格、物业发展建议、开发策略建议等。

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新基建+产业专项课题研究

服务内容：针对新基建的重点发展领域如5G、大数据、人工智能、新能源充电桩、城市轨道交通建设等领域展开专项课题研究，包括产业政策梳理、国内外行业发展状态、市场竞争状态、产业空间布局、产业发展趋势等，为具体项目的规划建设和落地提供行业背景和发展理论研究支持。

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新基建+产业规划

服务内容：为政府和企业客户提供新基建相关产业规划咨询，提供项目产业基础、产业发展优劣势、上层产业规划研究，明确目标区域内的产业发展战略、发展目标及发展措施，解决细分产业选择、产业空间落位和产业布局难题，指导未来区域产业发展和产业招商落地。

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新基建+园区定位/园区运营建议

服务内容：对工业用地、创新性产业用地等产业园区进行具体的策划定位报告，包括产业选择、产业业态规划、产业布局、空间设计、物业发展建议、开发效益测算等；对园区运营团队建设、运营流程优化、运营平台搭建提供实操性建议，对园区招商目标区域、目标产业和目标企业提供咨询建议。

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新基建+投融资方案建议

服务内容：测算项目经济效益，分析项目投入产出和现金流情况，结合新基建项目投资大、重运营的特点，综合比较多种投融资方式，提出合理的投融方案建议。包括但不限于专项贷款、PPP、银行贷款、信托、基金、REITs、IPO等，以达到充分降低项目融资成本，平衡项目现金流，提高项目资金利用率的目的。

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新基建+投后管理

服务内容：受投资方委托，以第三方中介机构的身份介入项目中后期管理，运用数据化、自动化、智能化的系统，监管项目公司治理、项目运行、资金流入流出、章证照使用、合同签订和抵押物情况，以保障项目正常进行，投入资金及时回款。

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新基建+大数据信息服务

服务内容：建立和完善行业相关大数据信息库，如房地产市场数据、城市土地市场数据、银行贷款和抵押品数据、地方产业发展数据等，为客户提供专业及时的数据信息咨询服务。

文章来源： 价值领地