新形势下的房地产开发运营全解析

来源:高景亚太 2020-07-16 11:01:44
新形势下的房地产开发运营全解析

近些年来,房地产价值链伴随独立于房地产开发企业的投资基金、轻资产运营企业等蓬勃兴起,开始逐步出现基于专业化的细分,这样也就给房地产开发企业之外的专业投资机构、专业化运营机构等带来了更多的发展机会和市场空间,与此同时,部分房地产开发企业也转型为投资企业、运营企业。

除部分传统房地产开发企业转型之外,围绕房地产开发运营的专业化形成新的开发经营模式,同时也为新的商场主体创造发展空间,从价值链对应分工。

专业投资化

案例:2017年,融创收购万达13个文旅项目91%的股权,共计438.44亿元人民币。收购后,万达继续承担项目的品牌、规划、建设和运营管理,融创以每年每个项目5000万元的标准支付给万达品牌许可使用费,连续支付20年共计130亿元。

案例表明:融创扮演的是专业的投资商,万达转型为专业的运营商。

开发专业化

案例:万科小股操盘模式,即万科在项目合作中是不控股的,通过股权出让的方式减少在单一项目上的资金沉淀,通过输出品牌和管理的方式运营地产顶目,从而提高公司的资金使用效率和公司回报率水平。

案例表明:通过这种方式可以逐渐脱离单纯对项目收益的依赖,实现了多元的收入弹性,包括项目收益股权分配、融资渠道以及手续费等,形成公司品牌优势、融资渠道以及工业化体系的综合实力变现。

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运营专业化

传统房地产开发企业在转型的同时,也有新的市场不断加入,基于专业化和价值链的细分,专注于某一链条或某一环节的经营开发。

1、住房租赁运营。

以专注于住房租赁运营的公司为例,既有传统开发企业转型而来的万科泊寓,也有新主体如新派公寓、优客逸家等。

2、商业地产开发运营。

案例:2015年,万达提出轻资产战略,由专业的投资者进行投资,万达负责输出品牌和运营管理。

案例表明:输出品牌管理模式可以更好地发挥自身优势,为更多的专业化运营机构带来市场发展空间。

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资产管理专业化

案例:中航地产剥离地产业务,专注高端资产管理。2016年下半年,该公司完成了房地产开发业务相关的重大资产出售,重组后重点发展物业及设备设施管理、资产经营、客户一体化服务外包三大核心业务,成为“物业资产管理及服务外包专业提供商”。

案例表明:通过对资产的专业化管理,中航地产目前已形成了包含购物中心、写字楼、精品公寓、高档住宅等多业态的综合开发经营模式。

房地产开发企业发展与其他企业的交叉点越来越多,未来房地产开发企业与其他产业的融合发展趋势也将进一步增强。

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文章来源:高景亚太

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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