房企这样做地下车库成本控制,一年能省几个亿!

来源:全联房 徐建 2020-06-10 13:47

房地产开发过程中总会不可避免地发生无效成本,而地库是最容易产生无效成本的地方之一。地下车库建造规模普遍占项目总规模的25%至30%左右,在讲究成本优化的今天,对地下车库进行成本控制可以说是重中之重。

地库设计为什么会产生很大的无效成本?

1、地库涉及因素庞杂纷繁,每个因素之下一般会对应一个基本的设计处理方法。

而这些基本方法及其原则要点太多了,我们掌握得都还不够,甚至还有很多的错误认识。

2、地库涉及因素千变万化,具体项目中各因素对项目总体的影响程度都是动态变化的。

甚至不同因素对应的基本设计方法是相互矛盾的,需要我们综合提炼,而我们的综合提炼能力不够。

3、综合提炼能力需要两个基本能力来支持,一是设计能力,需要你准确判断不同做法在本项目条件下所能产生效果的最大状态;

二是成本能力,需要你准确判断不同状态下的量化成本数据。而一般设计师在这两个层面都还有很大的欠缺。

如何正确判断地库的无效成本状况?

1、项目规模越大、条件越恶劣、设计师水平越差,项目固有无效成本量会越大,但这个量是隐性的,我们可能有感觉但不一定看得见。

2、优化专家的水平决定我们能看到项目有多大的无效成本,这个量是显性的,但优化专家的水平差别巨大。

3、现实中,我们往往会以自己的经验来对项目作出判断,而且深信不疑,但实际状况可能大相径庭。

地库无效成本真的那么大吗?

举两个优化过的案例来感受一下吧。

➣【案例1】海口某综合体项目

基本说明:

1、本项目地下三层,其中负一层为商业,车库分布在负二负三两层,两层车库的面积约14万平米。

2、地下室轮廓已经用满了退线,无法再扩大面积,地库已经做到了负三层却依然差900个车位不能满足规划要求,而甲方非常不愿意再继续做成本巨大的负四层地库。

3、优化后,在地库层数与平面轮廓不变的情况下,车位总数增加了900多个,满足了规划要求的车位数量。

4、节省成本评估:综合体地库要实现900个车位,一般会需要900X35=3.15万平米的地库面积。

而在海口如做负四层地库(地库四周顶红线,需做深基坑垂直支护),地库的单方成本至少为6000元/平米。评估可节省成本1.9亿元。

方案问题:

原方案存在的问题大大小小很多,但限于篇幅不能赘述,这里只捡两条主要问题来做说明,请各位仔细看图。

1、原方案整个车位组织秩序不好,具体讲就是行车秩序没有统一的主次方向,没有合理把握秩序性与灵活性的合理尺度。

布车秩序的组织在特大型地库中,是诸多做法中最最重要的一个,原方案却恰恰忽略了这一点。

2、原方案大型设备房及人防口部的布置可以用“横行霸道”来形容,他们各自都是按照自己最舒服的位置来布置,结果对车位秩序及车位造成了严重的冲击。

地库设计的一个基本理念应该是车位优先,而原方案却忽视了这一点,造成了巨大的浪费。

优化办法:

1、根据具体平面及内部空间形态,对车位布置秩序进行合理组织。

既要保持行车的畅顺及明确的方向性,又要兼顾秩序性及灵活性的合理把握,使品质与成本达到均衡的合理状态。

2、对于冲击车位秩序的设备房及人防口部进行“强拆”,以“不死人”为底线(哈哈,玩笑了)。

➣【案例2】济南某住宅小区项目

基本说明:

1、地库一层,面积7万平米,企业诉求是尽量减少地库面积以节省成本。

2、优化后,在满足原有车位数量下,减少地库面积1.2万平米,按当地地库单方成本2500元/平米核算,可节省成本3000万元。

方案问题:

原方案同样存在的问题大大小小很多,这里只捡两条主要问题来做说明,请各位仔细看图。

1、原方案没有根据具体空间环境来选择一个效率最高的布车方法。

因每个地库中的固定元件如地库范围、主楼位置等,给我们留下的地库内部空间环境是千变万化的。

而各种不同环境下,通常对应着一个相对高效的布车方式,原方案在布车时没有分析到、选择对,造成了整体设计效率的低下。

2、主楼下空间没有得到合理应用。

主楼下空间除了有特定的功能安排以外,应首选尽量布置车位及设备房、人防口部等基本功能,原方案没有做到。

优化办法:

1、分析地库整体与各局部空间环境的状况特点,选择一个无论是整体组织还是各局部设计上都最为高效的布车方式。

2、合理利用主楼下空间。

以上两个优化案例告诉我们,一个地库尤其是大型及特大型地库,有时我们自己看着真的已经是很不错了,但千万要有这个意识:

这只是以现有的经验及技术水平做出的判断,实际情况可能是大相径庭的。

地库无效成本主要发生在什么地方?

地库无效成本可谓是无处不在,相比来说,一般主要是发生在地库的体量控制上,即平面设计效率及竖向设计效率两方面。

在一般平地项目中,尤其突出的是平面设计效率,平面设计效率主要是由停车效率来体现的。

对于住宅项目,我们有一把尺子,如会运用,将能帮助我们做出准确判断。

对于综合体地库,其停车效率变化幅度很大,主要是地面建筑状况变化丰富。

而一般综合体地库几乎是被地面建筑覆盖着,地库停车环境一般是比较复杂恶劣的。

如果非要给出一个合理值,那么就是35-45平米/车吧,再缩小范围,就是38-42平米/车吧。

如何从管控层面控制好地库的设计?

由于地库极强的专业综合性,老实说,应该没有什么特效管控方法能够将地库无效成本完全控制住,但总得要控制啊,这里请参考三个关键词。

(1)重点管控

对于地库设计,必须做针对性的重点管控。

1)由于报规限制及工期要求,必须对地库设计的节奏及关键节点进行控制。

2)请将关注重点放在地库停车效率及单方成本两个方面。

3)建立合理指标并强行控制。

4)合理把握品质及成本,避免两个极端。

(2)技术提升

(3)资源利用

如何从技术层面控制好地库设计?

这个就不是三言两语、一天两天能说清并掌握的问题了。

总之,要做好地库设计,我们必须具有一定的综合提炼能力。

就是面对具体项目所有的信息,如何从整体效果出发来处理好每一个因素下所对应的基本方法及原则要点。

包括不同基本方法发生矛盾冲突时的取舍及分寸拿捏,而不掌握众多的基本方法及原则要点,我们的综合提炼能力就无从谈起。

下边就简单报告一些不同因素之下对应的基本方法及原则要点。

(1)地库的规模该如何控制?

三个层面缺一不可:

1)车位数量及停车效率控制;

2)合理功能配置;

3)地库与地形地势及主楼的关系即平面形态处理。

这只是大的方面,每一项要想做好,其中大有乾坤,而我们平时只是注意到了车位布置,而往往忽视了其它两个层面,常常造成无效成本的发生。

(2)地库应该分建还是合建?

这是原则要点,如果用错了,常会有上千万的无效成本发生,佐证案例一大把。

但特别强调,这个原则是不能机械地死用的,因为有些项目的某些个因素会有特别突出、异常放大的情况发生。

特定信息组合下,如死用这个原则,反过来也会造成数百万的无效成本,这个千万注意。

(3)如何确定地库的层数?

一般情况下要点如上,但有几点必须进行综合考虑,否则照样会出错。

1)层数导致的成本差别,不同地区差别是很大的;

2)一定平面状况下,地库层数和停车效率之间会产生矛盾;

3)地质、工期、人防等因素也会对层数的安排产生一定影响。

(4)柱网如何设计?

1)柱网涉及到品质与成本的把握,与项目定位、市场状况、政策等因素有关;

2)模块化设计是避免车位缺陷、提升停车效率的好办法;

3)不主张采用小柱网、反对将柱子压扁来提升停车效率;

4)柱网选择绝不仅是尺寸大小的问题,不掌握其中的设计技术,往往是花了大柱网的钱,却未必能得到应有的舒适度。

(5)车位如何设计?

1)车位设计水很深,因其错误而导致的无效成本远非我们想象。

2)车位设计主要靠设计者经验的积累,但有其基本的原则方法,即所谓的“八字诀”,如果不能很好地掌握及运用好这“八字诀”,不经意间就会丢掉大量的成本。

(6)坡道出入口如何设计?

1)坡道出入口的设计,我们一般比较轻视他,但他的危害却是很大的;

2)坡道的无谓增加或变宽,其主要危害是对车位的冲击;

3)如何合理确定坡道出入口的数量与宽度,我们平时都有着不小的认识误区。

(7)人防设计应特别注意什么?

1)人防地库成本较大,我们有办法进行技术处理,合理减少人防应建面积;

2)应坚决贯彻平战结合的方针,绝不做专用人防地下室;

3)人防一般需做在地库的下层,但特定条件下,有时做在上层也是合理的;

4)人防规范执行的争议性问题很多,而这些都会影响到我们的利益。

文章来源:全联房

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.18万平米
商务楼宇
2020-08
3万平米
城市综合体
2021
20万平米
城市综合体
2021-03
3万平米
购物中心
2023
5万平米
城市综合体
2014-10-25
19万平米
城市综合体
2013-12
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
台湾菜
180 - 300平米
5 - 10年
全国
其它菜系
3000 - 3000平米
5 - 10年
华东区
酒店
4000 - 8000平米
10 - 15年
全国
儿童游乐园
800 - 2000平米
8 - 10年
全国
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