从开发角度看商业地产的租售组合

来源:飙马商业地产 2020-06-09 11:48:11
从开发角度看商业地产的租售组合

2019年里,开发商除了加紧布局购物中心外,商业地产也在不断的被刷新规模。越来越多的开发商布局开发商业地产。开发商布局商业地产有很多种形式,飙马中国商业地产顾问机构探访过市场上对外出租、销售店铺的商业地产,有两种形式,一种是自持,出租商业地产店铺。另外一种是出售商业地产店铺。其中出售店铺的形式里面有会有这两种情况:第一,购买者自行使用或者出租店铺。第二,开发商成立运营公司,统一从购买者手里租回店铺,统一经营管理,给予一定年限的返租。从商业风险角度分析来看,开发商自持招租的形式风险是最低的,直接购买商铺自行使用的风险是最高的。由开发商成立运营公司进行返租形式也是存在一定的风险的。进行简单的分析一下这三种情况;

从开发角度看商业地产的租售组合

1、商业地产店铺自持,招租;这种情况标志着开发商实力强大,资金充足,不需要销售商铺来获得现金流,也会进行统一的业态规划,各方都会受益。

2、商业地产店铺购买自行决定使用;这种情况说明开发商资金实力不够强大,需要出售商铺来偿还贷款,商业地产的业态也会杂乱无章,没有统一规划,缺乏吸引客流的整体布局,生意一般都不太好;

3、商业地产售后返租;这种情况表面上看起来更像是第一种和第二种的结合,既使开发商获得了现金流,又使购买者的商铺租了出去,但是也会有风险,返租多长时间?返租期内部继续返租了怎么办?时间过了之后怎么办?

从开发角度看商业地产的租售组合

这些都以上三点内容是从承租者或者购买者的角度来看得出的分析。那么对于开发商开发商业地产来说,这三种形式会面临着那些情况呢?也简单的分析一下:

1、商业地产店铺自持,招租;这种形式,开发商当然希望优先招商与商业地产定位相符合的知名品牌商家,并且希望是直营店,而不是加盟店。

从开发角度看商业地产的租售组合

2、商业地产店铺购买自行决定使用;这种情况开发商迫切需要资金来缓解银行贷款和项目运营,希望利用好项目的优势和优惠条件,吸引购买者,最快的销售完商铺,回笼资金。

3、商业地产售后返租;这种情况,开发商依然是希望商铺能以最快的方式销售出去,先把成本和利润收回来,再进行接下来的后续运营开发,如果轻资产运营做得好,可以做下去,如果做得不好,待合同到期后再撤出。

从开发角度看商业地产的租售组合

以上是从开发商角度来分析三种形式的结果,对于开发商来说开发风险最高的是商业地产的店铺直接销售出去,商业地产售后返租风险次之,商业地产店铺自持的风险最低。值得注意的是,售后返租被有些开发商给玩的有点过了,有些开发商打折售后返租的幌子,待资金回笼后,仅仅返租一段时间就不再返租了,有的因为资金链断裂或者跑路了,导致购买商铺的投资者血本无归。所以,不管是购买方、承租方、还是开发商,都需要明确自己的思路,需要遵循市场规律,做出正确的决策。

文章来源:飙马商业地产

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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