拿地扩张需求下,房企区域布局思考

来源:投研策略 飙马 2020-05-21 10:38

在刚过去的年报发布季中,各房企的业绩结构也陆续公开。我们发现一个有趣的现象:

 

华发、奥园、美的、合景等高成长房企有一个共同特征业绩的增长主要得益于珠三角以外区域的高速成长。

表:大湾区高成长房企历年销售额和复合增速

拿地扩张需求下,房企区域布局思考

 

从业绩结构来看:华发、美的、合景等企业的长三角业绩占比已超过珠三角区域。

 

1)华发股份:长三角业绩超过广东区域,长三角、广东区域业绩占比分别为41% 、37%;

2)中国奥园:多区域均衡发展,华南、中西部、华东、环渤海业绩占比分别为36%、26%、23%、11%;

3)美的置业:长三角业绩远超珠三角,长三角、珠三角区域业绩占比分别为36%、19%;

4)合景泰富:长三角业绩已超大本营区域,长三角、珠三角区域业绩占比分别为43%、30%。

 

拿地扩张需求下,房企区域布局思考

 

拿地扩张需求下,房企区域布局思考

 

拿地扩张需求下,房企区域布局思考

 

拿地扩张需求下,房企区域布局思考

 

我们不禁思考:长三角区域是否对成长型房企更友好?

 

这背后的主要原因是长三角和珠三角两个城市群发展逻辑存在本质的不同。

 

一、长三角的“市场化”VS 珠三角的“资源化”

 

长三角区域更偏向于市场化运作模式,房企借助市场化打法实现资源的快速变现。

 

然而,珠三角更偏向资源化路径,资源变现显然需要更长的时间与周期。

 

接下来,我们来为您一一阐述两大区域的发展逻辑:

 

一、长三角的核心逻辑——外延扩张,市场化路径

 

1、空间上不断延展,可拓性强

最早的时候长三角仅包含上海周边区域,后来逐步扩展到江浙沪的15个城市,紧接着长三角覆盖了江浙沪皖三省一市所有辖区,可以说:长三角区域的覆盖范围是一直在向外拓展和延伸。

 

2、土地供给量大

一方面,长三角区域面积较大,为大量的土地供应提供前提;另一方面,除了市本级土地供应外,县、镇级别的土地供给量也很大。

 

3、招拍挂为主流拿地方式

土地多以招拍挂方式出让,房企拿地更为公开透明,土地供应更偏向市场化运作模式。

 

4、房企合作意愿更强

由于资源需通过市场化方式获取,导致资源不可能完全集中于某几家房企手上。相对来说,资源更为分散的在房企手中,处于激烈的动态竞争关系中。房企为实现自身利益诉求最大化,合作就成了一种较优策略。房企通过合作可以实现资源互补、做大规模、降低风险。

 

5、市场容量大

2019年长三角商品房销售额总计4.26亿元,占全国比重约26.7%。整体来说:市场容量非常大,市场需求也更多样化。

 

表:2019年长三角区域各省市商品房销售额

拿地扩张需求下,房企区域布局思考

 

 

二、珠三角的核心逻辑——向心聚集,资源化路径

 

1、空间拓展性弱,向心聚集

珠三角主要聚焦于广州、深圳、佛山、东莞等几大城市,各城市的经济、产业、交通、人口等要素存在较大的梯度,导致资源加速向广深等底子好的城市集聚。

 

2、城市更新为重要拿地方式

珠三角区域的土地开发强度普遍较大,土地的获取很大程度依赖城市更新来实现。尤其是对于城市中心区域的土地获取,城市更新更是发挥了重要作用。但城市更新具有周期长、见效慢的特点,难以在短时间内获得大量产出。

 

3、本土房企占绝对主导

这么多年来多少外来房企都想进攻大湾区,真正能做好的却寥寥无几。城市更新、产业拿地等方式考验房企资源、关系深耕的能力,而这种能力的培养需要时间。

 

4、市场容量不如长三角

2019年广东省商品房销售额占全国12.4%的比重,市场容量与长三角相比仍有较大差距。另一方面,本土房企已处于绝对优势地位,外来房企不一定有机会抢夺较大市场份额。

 

表:长三角vs珠三角区域各维度对比

拿地扩张需求下,房企区域布局思考

 

对比两大区域的发展逻辑,我们更能理解为什么那些重仓长三角房企规模成长更快。

 

2015-2016年是这轮大周期的起点,一大批300亿以下的房企开始冲刺千亿,但是,不同“基因”的企业却选择了不同的路径。

 

第一类:美的置业、奥园、华发等房企借助全国化布局获得了快速成长;

第二类:佳兆业、龙光、时代等房企借助早些年的深耕积淀,也得到了快速发展。

 

我们再回顾美的、奥园等房企是如何发展起来的。

 

二、同样的千亿目标,不一样的实现路径

 

第一类:通过全国化快速实现千亿的房企

 

这一类房企走出大本营区域,进行了全国化的快速布局,其他区域的业绩贡献占大头。

这类房企主要特点为:重仓市场化程度较高的长三角、中西部等区域,借助高周转、市场运作加速规模成长。

 

1、美的置业:长三角是最大“粮仓”

 

美的置业已完成了珠三角区域、长三角区域、长江中游区域、华北区域、西南区域这5大区域的布局。

 

珠三角、长三角已成为美的置业的主要发力点,销售贡献高达55%。

 

截至2019年上半年最新年报数据来看:美的置业在长三角、珠三角货值占比分别为30%、24%,长三角为货值占比最高的区域。

 

图:2019年上半年美的置业各区域货值占比

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数据来源:企业公告

 

从长三角区域的布局来看:历经9年时间美的置业已在长三角布局15城70余盘,已完成一二三四线多能级城市的全方位布局。

 

一方面,重点深耕徐州、宁波、常州、无锡,在此基础上迅速拓展常熟、金华、镇江、舟山等城市。

 

另一方面,深化一二线城市的布局,在合肥、苏州两个二线城市的基础上,2019年再拓展杭州、上海等高能级城市。

 

2、中国奥园:区域、城市“双均衡”战略

 

中国奥园借助“布局-聚焦-深耕”三步曲,由区域型房企迅速成长为全国性的规模型房企。

 

2017年中国奥园完成四大片区的布局;2018年聚焦核心及重点城市,完成从城市到城市群的拓展;2019年开启深耕策略,对重点区域和一二线重点城市及强三线等区域进行挖掘。

 

除了湾区大本营业绩稳健增长外,中国奥园的业绩主要得益于外围其他区域的拉动,通过区域及城市的双均衡实现业绩的增长。

 

拿地扩张需求下,房企区域布局思考

 

数据来源:企业公告

 

第二类:大湾区有家底,无需外拓,也能快速成长的企业

 

我们会发现,那些早期深耕做到极致的房企也开始发展了起来。前期积累的城市更新等资源借助湾区红利快速释放、快速变现。

 

1、佳兆业:旧改之王,资源变现

 

佳兆业的快速发展得益于珠三角的长期积淀。

 

从2015-2019年的业绩结构来看:珠三角区域的业绩占比一直在上升,2015-2019年珠三角的业绩占比由35.6%上升至60.9%。

 

拿地扩张需求下,房企区域布局思考

 

数据来源:企业公告

 

其中,旧改是佳兆业的早年开启的重点业务之一。早在十八年前,佳兆业就开始打造团队和旧改模式。

如今,佳兆业迎来旧改土地供应的集中释放,湾区旧改土地储备占比过半。佳兆业旧改土储近4000万㎡,尚未纳入土地储备147个项目,货值为2.5万亿。

 

对于佳兆业来说,早些年是播种的季节,现在到了收获的季节。

 

2、龙光地产:区域极致深耕,且踩对周期

 

2017-2019年,龙光地产销售额由434亿上升至960亿,年均复合增长率为48.7%。

 

早期深耕,在大湾区获取大量的土地储备。2019年龙光拥有3667万㎡土储,仅在广东土储就有2236万㎡。主要围绕广深周边的核心城市进行布局,如惠州、东莞、佛山等城市。

 

表:2019年底龙光在广东省的土储分布

拿地扩张需求下,房企区域布局思考

 

 

踩对周期,大量的资源开始变现。2014-2015年龙光踏准周期在深圳及周边拿下了较多的土地,前期的土地储备为龙光的业绩支撑提供了保障。

 

拿地扩张需求下,房企区域布局思考

 

数据来源:企业公告

 

三、成长型房企如何选择主战场?

 

近些年来,我们也会发现长三角的房企(包括总部迁入长三角的房企)这几年发展势头明显强于珠三角房企。

 

除了早期发展起来的华南五虎、招保万金等龙头房企外,近几年快速成长的粤系房企也仅仅只有佳兆业、龙光、奥园、美的等少数企业。

 

而相反,长三角诞生了一大批高成长房企,如正荣、融信等闽系房企;新城、中南置地等江苏房企;祥生、中梁等浙系房企,新力等江西房企;三巽等安徽房企。

 

从龙头房企来看,粤系房企占绝对地位;但从行业的中坚力量来看,长三角区域的房企明显更甚一筹。

 

我们可得出以下思考:

 

1)长江经济带更适合“想在规模上快速突破”的成长型房企,因为更市场化。

 

2)大本营在湾区但“还没有做大”的房企如果想要在规模上快速突破,则必须尽快走出大湾区,因为大湾区是资源化的慢周转市场。

 

3)对于还没有进驻大湾区的房企来说:第一,如果你规模不大而且资源有限,不建议过早在大湾区投入,因为投入产出效率总体偏低。第二,如果你已经千亿或者对规模诉求不如过往了,可以持续的投入大湾区,因为你要均衡布局、要探索新的模式、要储备战略土储等。

来源:投研策略

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项目名称城市商业面积类型开业时间
5万平米
城市综合体
2014-10-25
19万平米
城市综合体
2013-12
18万平米
购物中心
2014-11-22
2.7万平米
社区商业
2016-05
215万平米
城市综合体
2025年
230万平米
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