商业地产如何做运营?这样才能长时间立于不败之地
随着互联网+时代的到来,中国商业地产的前进之路也充满了机遇和风险。多年的残酷增长已将商业房地产行业从蓝色的海洋转变为红色的海洋。随着竞争的加剧,诸如激烈的竞争和商业形式的同质化等问题变得越来越突出。商业房地产迫切需要从大规模运营转向精细运营。“调整”,“创新”和“完善”正成为市场发展趋势和当前开发商思想的主题。
商业地产模式创新
对于商业房地产模型,每个企业或商业房地产人都有自己的理解,但是对于商业模型的创新,有必要真正了解项目本身的内在才能和属性。对消费者的研究,对商业界的研究,甚至对狭窄需求的关注也同样重要。基于这些研究,可以获得相对准确的研究模型。无论如何,创新模式的前提是以消费者为核心。
如今,购物中心的成功运营离不开两个核心要素,即定位和业态规划。定位确定项目的业务模型,并确定项目特征和市场细分。项目的位置与其自身的大小,所处的城市以及所处的商业环境密切相关。如果定位不够准确,则不适用于其所在的城市,其所在的商业区及其自身的规模,这将对未来的运营产生重大影响。
格式计划的合理性决定了项目的成败。目前,百货商店购物中心和购物中心百货商店都有优点和缺点。没有内在的对错模型,关键是如何控制不同的操作方法和操作模型。为了确保成功运行,有必要预先计划如何在离线品牌,类别和格式之间建立联系。
资产管理时代的商业房地产
自几年前以来,关于商业房地产已进入资产管理时代的争论已在业界流行。实际上,在过去两年中,资本确实已经开始专注于并进入商业房地产领域。在资本的推动下,商业房地产领域的并购,并购和资产证券化越来越多。
商业房地产的三重属性:
第一个属性是属性属性
从房地产的角度来看,商业房地产是钢筋混凝土建筑,其要点是资本,成本和投资回收周期。在商业房地产融资和投资撤退的闭环中,其重点是投资和撤退。
第二个属性是商业属性
从商业角度来看,商业房地产是一种赚钱的工具。它是通过有效利用建筑空间来获得收入的。它的重点是操作。在商业房地产融资和投资撤退的闭环中,其重点是管理。
第三个属性是大写属性
从资本的角度来看,商业房地产是一种金融工具。它通过有效地使用资金以不同的成本有效地获得资产,然后在整个行业的大循环中通过购买和退出而获得溢价。在商业房地产融资和投资撤退的闭环中,其重点是整合和撤退。
这三个属性在一个商业项目中同时拥有。三者融合在一起,相互影响。这也是造成商业房地产项目运作复杂性和难度高的主要原因。交易时,它需要将三种不同的逻辑整合为一个,否则会自相矛盾,当然,项目的成功很难保证。
商业运作的兴起
从商业房地产业的角度来看,它是资本第一,运营第二,房地产第三。该顺序指的是在对业务项目进行决策时应满足的优先级。
但是,这种业务逻辑实际上并未得到尊重。在大多数情况下,通常是房地产本身。原因很简单。在中国可能也有三家公司,但是这三家公司实际上是一家公司,都是由开发商自己制造的。
在开发公司中,房地产相对较强。实际上,大多数商业项目都是以开发为主导并以房地产思维处理的,这并不奇怪。但是房地产可以忽略运营,但是资本不能忽略,因为资本始终在所有行业中占据最高位置。商业项目所需的资本是长期的低成本资本,而在房地产领域一直是短期的高成本资本。正是由于资金的不匹配,导致了国内商业房地产项目的利润模型,其中大多数是基于批量销售的。
从行业的角度来看,在商业房地产中,资本是第一位的,其性质决定了该项目的首要策略。但是,如果您看商业项目价值的实现,则运营是第一位的,也就是说,商业房地产的运营已逐渐开始掌握话语权。
经营本质
业务的本质在于如何通过发现消费者需求,满足消费者需求并适当地创造消费者需求来处理供求关系,解决日新月异的供求关系。大型购物中心的“人与货场”概念是通过组织商品供应和构建消费场景来满足消费者的需求。
精细化操作的本质实际上是集中在“人员”和“现场”的管理上。2019年将是轻资产,精细化管理以及在线和离线集成的热门趋势。同类业务状况超过70%,项目的独特IP和现场经验是管理的最新问题;另一方面,增量势头并没有减少,面对抢劫品牌的困境,提升商品动力将成为管理人才新的立即学习能力。
总结
购物中心将有机会成为消费经济的重要推动者,并根据需求方面的新常态获得新的增长机会。因此,大型购物中心只有顺应时代发展趋势,拥抱新事物,使用新武器并继续加强精致经营,才能真正满足不断增长的消费者需求,并长期保持无敌。
文章来源:商业智慧助手
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