商业地产如何制定恰到好处的租金方案?
营业额测算有哪四大角度?其中涉及到哪些公式?测算方法是怎样的?租金测算可以通过哪些途径实现?各业态的基本承租水平是怎样的?来吧,都在这里。如何制定恰到好处的租金方案?哪类方案更适合你的购物中心?本文,飙马商业地产从六个方面来分析。
营业额测算的4大角度
营业额,是指为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。营业额的测算一般有四个角度:
①以“产品单价”为依托的测算;
营业额=产品平均单价*销售数量
② 以“客单价”为依托的测算方法;
营业额 =平均交易单价(即客单价)*交易次数
③如果可获知对方营业税额度,亦可推算出营业额
④ 上市公司可通过年度财报查询相关门店营业额
业态不同,营业额测算的方法不同,难度不同
1、餐饮、影院、娱乐等固定座位数量的业态营业额测算方法相对较为简便。
◆基本公式
年营业额=月营业额*12
月营业额=日营业额*30
日营业额=座位数*每日轮转数*客单价*上座率
客单价获得较难,可通过调研的方式或经验来判断
2、影院票房测算。
◆基本公式
年票房=月票房*12
月票房=每日放映场次*上座率*平均票价*座位数*30
上座率=估算人流/放映场次/座位数
估算人流:需现场调研,选定样本分时段进行调研;
上座率开始较低,最高不超过35%;
目前每日影院放映场次在5.6-6之间。
3、针对百货、超市、购物中心等大型卖场。
除了上市公司可以查询年度财务报表以外,测算难度较大,需要调研的数据项较多,一般需要客流量、交易率、客单价等实地调研数据。
◆基本公式
营业额=客流量*交易率*客单价
4、超市营业额测算。
利用得到的相关基础数据,开始计算销售额预估需要的三要素:
◆基本公式
①入店购买率%=-160.523+1.149*10-5*人流量-0.472居民比例-5.463过路人比例+0.866交通系数+45.674家庭人口+3.175*10*-3*家庭收入
②门前人流量=∑N天人流量÷N
③客单价=∑N人购买金额÷N
预估月销售额=30*人流量*入店购买率*客单价
年销售额=月销售额*12
公式中数据引自《连锁超市销售额预估模型》
租金测算的5种途径
租金测算的方法多种多样,角度不同采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有5个途径:
①实地调研。
②网络查询。
③与第三方公司合作。
④通过营业额进行反推。
⑤经验数据。
针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小,且调研数据相对真实、准确,可采用1、2种途径进行调研。
第4种方法较为准确,适用于调研难度较大的大型商场租金估测。
针对大型商场或大型餐饮娱乐业态,租金调研相对较为困难,可考虑选用与第三方公司合作,或通过营业额反推,或凭借经验数据来进行判断。
以下以KTV租金测算为例
常见业态的承租水平
1、餐饮类。
快餐承租水平较高,一般为营业额的8%-12%;大型餐饮承租水平略低于快餐类,约为营业额的7%-8%。
2、娱乐类。
影院,依据影院的营业额分配,一般毛利水平在30%左右,承租水平约占影院票房的15%;KTV的承租水平一般较低,租金占营业额比例约在3%-5%左右。
3、超市。
卖场中,超市的租金水平几乎是最低的,仅为营业额的2%-3%左右,因超市毛利较低。
4、电器卖场。
依据我司开店的要求,电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。
5、百货。
百货卖场属高毛利业态,毛利水平一般在20%-30%,因此承租水平也较高,约为营业额的12%-17%。
根据商圈租金水平、厂商承受能力,购物中心投资回报不同,购物中心租金定价可考虑以下四种法:
租金水平类比法:以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础,推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法:以厂商的租金承受能力为基础,分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利,购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前,通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法:以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。
项目成本定价法:以项目的投资成本为基础,按静态回报率推算项目租金均价。
接下来笔者将以租金水平类比法为例,详解某购物中心租金测算方案。
基准价格设定
1、基准价格。
为科学设计本项目租金体系,须以本项目一楼的平均租金价格为基准,来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格。
以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的,餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
本项目租金水平分析
1、市区一层街铺的租金水平。
2、影响租金水平的关键因素。
供求关系:价格的决定因素
销售业绩:价格的支撑因素
综合成本:价格的成本因素
可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素,并作加权分析:
租赁项目类比价格:
结论:采用租金水平类比法,本项目1层室内的套内面积租金水平为:
本项目租金价格
1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系,通常为二楼为一楼租金水平的65%,三楼为一楼的50%,四楼为三楼的75%,负一楼为一楼的40%,根据以上综合分析,并依照各楼层的业态规划,本购物中心的租金定价建议为:(以实际面积计、单位:元/㎡/月)
2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣,在达到平均租金的情况下,根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右,厘定各楼层区间的租金价格带。
3、根据以上考量,本项目的租金价格体系如下:
(以实际面积计、单位:元/㎡/月)
在上述楼层租金价格表的基础上,制定各铺位的租金价格。
根据商家品牌、规模、价值等因素,餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中,租金在上表基础上会作出适当调整(提高或降低)。
4、落实到项目的不同业态,餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱,在租金设立上必须与购物类进行区分,需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持,通常为不高于购物类租金的70%。餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准,以不高于每楼层租金均价的70%厘定价格。
5、由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响,租金价格会有所调整,不可能完全按照既定租金价格执行。因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格,在实际执行过程中将有部分调整(适当提高或降低)。
6、对于一个传统的市场商圈、新的购物中心,首要问题是要尽快吸引优质商家进驻,实现既定定位和规划,并在保持商家稳定经营的基础上,与商家一起共同做旺市场。本项目需要时间进行培育,在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下,商家业绩必定会受到很大限制,以至于对租金的承受能力比较有限。本项目应以相对较低的租金价格入市,可以采取“低开高走”的策略。
文章来源:店商
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