商业地产存量资产去化“四式”
我国的商业地产项目经历了高速增长时期后日渐分化,大量历史遗留的、或濒临淘汰的存量物业正面临去化进程,疫情更加速了这一需求。对于此类历史“老大难”资产,可以活用以下四大策略实现破局。
功能定位变化:尊重市场规律,匹配业态性质
针对企业已有的历史存量项目,现在才发现项目的功能定位可能已经不适合片区规划,可以采取改变项目业态性质的策略。比如所谓的“酒改写”“商改租”,都是这一策略的常见实践方式。
这类做法是在政策允许范围内吗?事实上,早在2016年,国务院就曾下发文件《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,鼓励“将商业用房等按规定改建为租赁住房”。越来越多的省市也已陆续出台相关细则,规范“商改租”的具体实施细节和要求。比如,2020年深圳住建局就新出台了《关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关市场的通知》,从改建原则、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施等五个方面进行细节规范。
经营定位变化:研判细分需求,定位项目层次
对于目标客户及市场需求发生变化的项目,要进行经营定位的调整。比如根据客群的变化,从以往的五星级酒店调整为精品类酒店,从写字楼调整到联合办公。
特别是在疫情之下,旅游业遭受毁灭性打击,与文旅相关性较强的酒店业也受到很大影响。当前,资本市场有不少收购酒店的案例,但这些资本多是为了将酒店改造成写字楼这类高价值的业态。近年来“酒改写”案例不断涌现。不管是调整项目定位,还是“酒改写”的热潮,对于酒店业态历史存量破局,都提供了很好的思路。
运营改造提升:优化软硬件配置,提升项目收益
运营改造提升策略,主要针对实体商业这类需要较强的专业运营能力的资产,比如购物中心,而像写字楼这类“被动运营型资产”只要有地段优势,就不会差到哪去。
实体商业一直与城市消费水平、消费模式息息相关。它的改造从来都不曾不间断,无论是最初的去百货化,还是后来的“场景革命”与“空间升级”,都是一样的道理。
硬件方面的改造,体现在翻新和修复,以及业态上的调整。软件方面的改造,体现在营销和推广策略,IP风潮应运而生,POP-UP等营销手段层出不穷。特别是知名IP,由于具有自带流量的优势,牢牢占据着购物中心IP展的主导地位。借助社交媒体传播等渠道,吸引更多的粉丝。商业项目一旦人气上来了,不管是自持还是去化,都有了充足的信心和博弈的底气。
资本手段优化:活用资本工具,拓宽去化渠道
除了常规意义上简单粗暴的卖掉之外,去化其实还有更为多层次的理解,比如利用资本工具,实现部分退出,也叫作去化。
可选择的资本工具很多,比如公募REITs出来了,可以通过这种渠道一把退出实现去化;在公募REITs出台之前,还可以选择类REITs、CMBS等工具,不同工具有不同优劣势,但核心思路都是通过引入外部资本的方式进行股权稀释或是资产抵押,用短期利益换取长期利益。
文章来源:城市开发杂志
下一篇: 中国未来真正的30个商业模式,你能读懂几个?