商业项目开业后的五年是项目发展的黄金时期，也是项目奠定核心竞争力，成为优质资产的关键阶段。在商业竞争如此激烈的环境下，很多商业项目纷纷追求各自的“差异化”表现，而近年的话题则在“精细化运营”的拐点上。要说清精细化运营，需要首先厘清“运营”与“营运”的区别。一言以蔽之，即“大运营，小营运”。

运营，是商业项目在经营中的“战略”，侧重于“运”。以项目整体资产保值增值为核心目的，洞察并规划各项经营指标，规避经营风险的整合性统筹管理。运营管理是保证商业项目经营收益和物业价值提升的源泉，其精髓是达到管理的整合性，整合性管理建立在合理且有效的体系制度基础上，结合消费需求及产品销售的弹性变化找出规律，不断激发、提升经营效益，而达成的经营管理目标。不能做到运营管理的统一整合性，商业地产项目将逐渐从商业管理蜕变成单一的物业管理，最终将丧失商业的核心竞争力。

营运，则是“战略”指导下的“战术”，侧重于“营”。是对项目经营指标进行分配管理后的执行动作，是明确的实施操作。

在商业项目经营过程中，“差异化”竞争是以尖叫唤起注意，挖掘项目本身的商业属性及特色亮点，做到不可复制和独领风骚。随着新消费时代的到来，迎合消费者需求变化，这种“差异化”显现也随之弱化，不再是专属的核心竞争力。

精细化运营管理的核心是在整合性运营管理的基础上，有效、平稳的使商业项目从培育期快速过度到成熟期，在震荡的商业环境中突围致胜。

精细化运营管理不是商业项目进入到成熟期后的最终状态，而是在开业的初期就要通过建立经营管理预警机制、持续经营分析及策略调整、营销推广常态化及成本的管控等管理手段，有效地协调人、货、场三者关系，使项目、商户及消费者三者互利共存，从而实现项目有机的良性发展，是一个长期且持续的过程，是长久的陪伴。

经营管理预警机制

凡事欲预则立，不预则废。经营管理预警机制是商业项目在经营过程中的“信号灯”、“晴雨表”，是对各项经营指标达成中的潜在危机的实时洞察、商管团队根据预警信号。因此，有效地风险预判，及时做出经营决策调整，对执行中出现的的偏差纠错和调整便极为重要。

商业项目在经营过程中需要“开源和节流”两手抓，以项目资产保值增值为目的，在项目培育初期建立经营管理的八大预警机制，即租金收益预警、空铺管理预警、销售管理预警、客流管理预警、会员管理预警、多经收入管理预警、现场管理预警、物业成本管理预警。使其相互耦合，有机联动，形成商业运营管理的生态闭环。

商业项目开业半年后即可开始建立经营管理预警机制，促使项目在培育期、成长期，达成各项经营指标，设定合理的预警级别及预警值，使项目缩短过渡到成熟期的周期，快速稳固核心竞争力及商业资产价值。

营销推广常态化机制

商业项目营销企划推广是项目品宣的颜值担当及宣传喉舌，亦是项目客流拉动实现客流转化的主要担当，通过营销推广常态化机制，在推广热点活动、活动品质提升、多种经营收益、景观视觉美陈、会员玩家、媒体广告投放等不同维度，提升项目市场影响力持续性推广行为。营销推广常态化有助于实现项目推广预算，监测推广活动效果，系统地提升商业项目的吸引力及影响力。

物业成本管控机制

商业项目成本的主要支出是：人力成本、物业成本、企划成本。想要提升项目的NOI，需保证正常经营及良好品质的同时，合理管控三大成本支出，建立科学化、合理化的成本管控机制，逐步降低各项成本的支出比例，管控潜在风险，促进项目经营收益最大化。

在商业项目的运维管理中，物业运营成本占项目整体运营成本支出权重比例较大。在保证商业项目物业管理品质同时，提高良性运营，合理管控物业成本支出，建立科学化、合理化物业成本管理机制，制定物业成本管控计划、做好物业成本记录和分析，实现物业成本管理预警机制，降低物业成本潜在风险。物业成本管控机制的建立无疑是商业项目“节流”的重要抓手。

物业成本管理主要以：物业人员成本费用、能源费用、维护成本费用及其他相关费用主要组成。建立物业成本管控机制、设定预警级别，制定节能降耗方案、核算节能降耗具体指标，物业设备设施维护成本管控均需落实到时间节点、降耗额度，最终达到所需效果。

打造一个目标一致、协同无间的优质团队，修炼内功是日常运营管理不可缺失的重要组成部分。商业管理团队的选人用人、磨合打造、协同管理是保证项目经营稳定的基础。具有精细化运营管理的经营理念，是对挑剔的消费者最直观地传达。打江山不易，守江山更难，在商业项目不断更新迭代、品牌资源雷同的当下，项目的核心竞争力及资产的价值提升需要一个优质的具有高效协同力的团队，用更优质的服务、推陈出新的策略、严缜周密的体系制度方可达成，实现商业项目从开发、开业到运营、退出的最终资产收益目标。

小结

精细化的运营管理并非一味地花钱投入就可达成，而是针对锁定目标客群实施的针对性系统操作，以此传达项目的优良经营理念，寻求与消费者的多维契合，提升消费者的体验感和归属感。商业运营管理是“以终为始”的资产管理理念，“以人为本”服务消费者和商户，根据项目自身实际情况不断地在经营目标与品质要求取得平衡及突破。管理团队是内核，经营方法是工具，二者缺一不可，协作达成精细化运营的效果，实现项目资产保值增值的最终目标。

文章来源：INSITE盈石资产