商业地产最大的误区，在于很多人认为行业风险是在运营上。事实上，虽然项目最终失败的症状都是在运营上表现出来的，但是大部分项目失败的根源并不在运营上。

其实，商业地产最大的风险是在前期策划（或投资分析），也就是说战略失误才是商业地产最大的风险。

前期策划包括三大内容：

一个是盈利模式的设计。它说明项目是怎么产生盈利的，什么时间能产生盈利。

二是产品规划。它说明项目用什么样的产品来支撑自己的盈利模式。

三是项目投资预算，就是成本收益分析。它是要计算出项目具体的成本是多少，最终能赚多少钱。

其中盈利模式是核心，产品规划和投资预算都是在盈利模式的基础上来确定的。而盈利模式其实对应的是房地产企业最大的风险，就是现金流风险。住宅是一种快销产品，它的盈利模式相对简单，前期投入一定资金之后，如果项目可以迅速推进，现金流能够很快为正，这对企业来讲就没有风险了，只剩赚多赚少的问题了。

而商业项目的盈利模式要复杂的多，它可以是销售、也可以是持有，还可以是租售结合。如果是租售结合还会有不同的租售比例。持有部分会有不同的业态选择。销售部分会有不同的销售策略，是直接销售、带租约销售，还是返租销售，如果采用返租销售又有返租年限和退出的问题。这些决策都跟项目的现金流息息相关，而现金流只有三个来源：自有资金、外部融资、销售回款。而上面那一堆决策都是来回答现金流这一个问题的。

回答完盈利模式的问题，就需要设计与之相匹配的产品，在这里很多开发商会进入另一个误区，就是认为同一个产品会有多种不同的盈利模式，事实上，租有租的产品设计，售有售的产品设计，租售结合又有租售结合的设计。不同的盈利模式对应的会有不同的产品设计。如果错配了，项目就会出现硬伤，导致后面一系列难题。

所以说商业项目最大的风险来自于两个：一个是盈利模式设计错误，导致开发过程中出现现金流断裂问题。一个是盈利模式与建筑设计错配，出现建筑硬伤。

至于在招商、运营中出现的问题，都是可以治的病，可能会导致项目易主，但不会要了项目的命。而前两个风险则是致命的。第一个很可能导致项目烂尾夭折。第二个很可能会导致项目必须炸掉重来。

因此，商业项目的前期投资分析是最重要的事情，可是在实践中，很多开发商根本不重视这件工作。抱着走走看的心态，边走边调，其实这是最大的风险。

文章来源：商之道