许多商业地产对于“定位”这个词的理解各有千秋，同时也有共同的认知。通俗一点的理解是，定位，那就是目标的意思，就是我这个商业项目具体的目标是什么，准备做哪些人的生意，这样的一个意思。深刻一点的理解则是，商业项目，针对区域内消费客群的消费需求和特点做充分的了解，然后有针对性的制定出符合他们需求的商业服务。

商业地产的定位对商业项目至关重要，决定着项目的生死存亡。近年以来，中小商业地产普遍重视项目定位，寻求走科学合理的商业发展路线，告别之前松散、粗放式的商业混战状态。很多地产商比较缺乏定位经验，对于定位的理解和认知就是简单地停留在表面上的，在这里，飙马商业地产就不得不对此说一说了，作为一个投资上亿甚至十几亿的商业项目，在定位上可不能如此的马虎随意，你想要把握住消费者的需求、获得消费者的认可并创造业绩，你就得做出你最大努力，而不是过于乐观的把操作商业项目想的有多么美好。要问商业项目的定位到底是什么，每个商业的定位都不一样，但是定位的获得方式却大体是一样的。

 

对于未建成的项目前期定位流程大体上是这样的：

首先，对于定位，要从外部进行一个全方位的市场调研。包括但不局限于项目周边大约3~5公里范围内的消费群体进行调研，常住人口、流动人口，消费者大致的收入情况、可支配收入水平、男女比例、职业、儿童的大致数量等。消费行为习惯、消费爱好等进行一个访谈。

其次，是区域内竞争对手的一个调研。深入到对手项目内，作为一个普通的消费者眼光，在合理不干扰对方政策经营的情况下，仔细的收集信息，最大限度的去充分了解竞争对手。

最后，通过政府部门访谈了解一些区域内目前的和以后的规划问题，了解针对商业的支持政策等问题，以及获取一些区域内的对外开放的统计信息。

对以上获取的信息进行汇总分析，这么一来，项目的定位大致的蓝图就会有了，总结出一个最符合的精准定位，项目的运营王牌就是它了！这是前期定位的一个大致的流程，也许会有人说这个流程看起来很简单，没什么难度，操作起来应该也不会有啥问题，但是为何很多中小商业地产商就是做不到呢？答案是精髓往往就隐藏在细节里面，比如在最基本的对消费者在某个地方消费进行的市场调研工作，需要花很多时间去蹲点和观察，同一个地方，在不同的时间段，消费者的消费行为有哪些变化和主要的特点？5公里范围内的商业细分调研，服装百货、餐饮食品、休闲娱乐、儿童业态这些常见的主要业态具体的商业总规模是多少？一共有多少家？单店面积多大？一天的人流量多大？客单价是多少？等关键性调研信息，这些信息会对你自己日后经营项目大有用处，因此调研统计工作的细致程度决定着项目的成败，不能有一丝马虎，每一步都需要严谨、专业，只有这样才能得到比较准确地调研数据，分析得出精准的项目定位，商业地产是一环扣一环，定位成功了，就决定了招商的成败关键，接下来的招商就按照定位来开展，最后再到运营。这里面每一步都不能有差错，商业地产就是需要这样的步线行针、策无遗算，才能保证稳步前行。

 

案例分析：长沙梅溪新天地

概念定位：漫时尚，轻度假

总体定位：集购物休闲、主题游乐、文化艺术、旅游观光为一体的商旅文城市综合体

功能定位：时尚购物、创新餐饮、艺文娱乐、休闲社交、综合配套、生态景观等

梅溪新天地在长沙三环线东侧，属于城市偏远区域。步步高在此开发建设的70万㎡ 的商旅文综合体，在于辐射长沙市区乃至周边市县消费客群。借此推动区域开发价值的提升，带动周边土地和住宅价格的上升。梅溪新天地拥有中部地区最全的快时尚品牌、长沙购物中心唯一国际赛事标准真冰场、中国首创O+O书院梅溪书院、中国最大飞行体验馆等。还拥有包括全聚德、上井、CHAPS等在内的，共计50家首次进入湖南的商家品牌。目前，各项运营指标持续向好，1-9月客流增长10%+，GMV增长30%+，项目已提前两年结束培育期进入盈利期，成为步步高集团持续盈利的重要增长点。

 

文章来源：飙马商业地产