疫情过后,商业综合体开发的解决之道

来源:世联咨询 徐建 2020-04-26 16:21

近几年来,商业综合体的开发始终面临着巨大的痛点。

存量大:根据最新世联行数据统计,截至19年,全国商业地产库存规模达23.6亿平米,同比增长+10.8%。

难去化:根据最新世联行数据统计,2019年,全国商业综合体销售面积为2.2亿平米,同比下降-15%,并且去化的面积主要集中于都市圈城市的核心地段,非都市圈的商业去化量非常有限。

长周期:在有住宅、公寓平衡的情况下,回收周期至少5年以上,如果靠运营回收投入,需要10年以上,甚至更长的时间。

经营难,迭代快:运营成本高企,利润空间被压缩。社会需求,消费行为不断变化,在规划之初确定的业态等到竣工时,已经不适应市场变化,无法利用,导致大量空置。

种种痛点,商业综合体开发原本就承受巨大压力,这次疫情之后,商业综合体开发该何去何从?

解决之道一:充分考虑设计弹性,为未来业态转化留足空间。

在投资决策定位阶段,充分考虑市场弹性,在功能定位之初便具有灵活性。

当市场环境发生变化,商业综合体的业态就会受到较大影响,从笔者的经验来看,很多难点业态在经营过程中是可以考虑调整转化的。比如,酒店和办公之间具有可转化型,购物中心可以转化为联合办公,星级酒店可以转化为高端养老,商场可以转化为医院,甚至写字楼可以转化为多业态综合体(宁波原宁波日报集团大厦因市场需要,转化为集办公,商业,长租公寓为一体的多业态教育综合体)等等。

未来,不同业态间的功能相互补充,相互转化,边界会越来越模糊,在一栋建筑单体中同时存在多种业态的可能性越来越高。

在开发早期,我们如何能做到项目灵活应对市场?需要在市场调研、功能定位、经济测算等方面充分考虑市场转化的弹性,综合考虑多种物业功能,预留足够的弹性灵活调整。

在设计初期,充分考虑产品弹性,最大化兼顾不同业态需求。

产品弹性是基于市场弹性,从建筑结构、平面布局、机电布置、空间排布、立面设计等多方面,兼顾不同业态需求,灵活应对市场变化。尤其是疫情之后,线上办公,会带来最终使用者的变化,深刻影响工商类写字楼的使用。

建筑弹性——建筑结构上按照框架结构设计,不做隔墙,柱距、层高尽可能按最高需求设计,疏散及消防逃生要以规范要求最大值设计。

平面弹性——类似大盒子不可分割的产品,在规划之初,充分考虑散售的可能,平面布局时可考虑南北街铺,线性流向,预留广场,休闲观光走廊,最大化实现经营和销售的灵活转化。

机电弹性——

  • 给排水,集水井,化粪池,进排风,电表水表等需求预留充足,各层预留接口。污水集中排管,采用深U型管。
  • 空调,尽可能兼顾中央空调和分户空调,甚至分间空调,使用需求负荷预留充足,预留VRV设备平台的空间。
  • 电梯,综合考虑功能需求,预留充足。电梯等候区,扩大面积。轿厢人数限制
  • 空间弹性——每栋楼设置“灵活共享”,涵盖会议,灵活员工空间。顶层等利用率低的空间,可预留做特色公共空间,如发布会直播间,茶花会共享区域,封闭茶室,酒窖等特色空间,供楼内客户使用。

立面弹性——预留分户空调机位,百叶隐藏,保持立面的整体性。

车位弹性——要兼顾多种业态,预留充足。地面车位可灵活用作活动场地,体验空间等。

……

解决之道二:面向未来,充分考虑空间智慧性,使产品更具有前瞻性。

1、充分考虑空间交互性,与更多人产生互动。

对于建筑来讲,空间智慧性不仅仅指智能化,绿色建筑,更重要的是空间的交互性,人性化,用户不仅仅是使用者,同时也可以是空间经营者、参与者、创造者,使人与空间粘性更强。

正如一些交互性强的网红店、粉丝店显现了超强的爆发力,不再简单依靠流量,而有着独特的调动力和吸引力。

2、充分考虑空间的智慧管理,降低成本,提高效率。

智慧照明系统——根据室外光线强弱程度,自动合理调节屋内照明,使用最经济能耗提供最舒适照明,能耗降低30%。

智慧空调系统——根据室外温度及空气质量,自动调节温度。人体侦测,公共区无人时自动关闭,能耗降低25%-35%。

智慧停车系统——停车定位系统、送货机器人与手机相连实现停车容易,找车容易,运送容易。

智慧机房系统——“无人值守”,网页+手机远程集中监控,区域内项目机组运营实时监控,系统各设备报警实时推送,能源监测及优化等。

智慧大堂——人脸识别智能出入(无密码),无人接触服务(手机登记),集中消杀区,外送、文件、领取,垃圾等。

解决之道三:面向经营,充分考虑合作模式多样性,风险共担,合作共赢。

从硬租金、联营扣点、轻资产委托到品牌输出,合作模式需要有更多的创新,开发方、经营方以更多的智慧,创立风险共担的机制,众筹、投资基金、交叉持股的方式会有更多的尝试。

基于痛点,我们需要充分考虑设计弹性,基于未来,空间智慧性将会引领商业综合体新的趋势,基于经营,合作模式越来越多元。

商业综合体的开发尽管面临着众多的压力,但依然是我们满足美好生活向往的承载,相信随着科技的不断发展,商业综合体开发必将迎来新的变局。

没有一个冬季不可跨越,没有一次挑战不可逾越,世联行服务一如既往,持续让更多人享受真正的不动产服务。

文章来源:世联咨询

上一篇:万达在商业地产领域走出了自己成功的模式,值得推荐和学习 下一篇:疫情过后,商业地产运营需要关注的6件事
项目名称城市商业面积类型开业时间
5万平米
城市综合体
2014-10-25
19万平米
城市综合体
2013-12
18万平米
购物中心
2014-11-22
2.7万平米
社区商业
2016-05
215万平米
城市综合体
2025年
230万平米
步行街区
暂无
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
服饰集合店
1000 - 1500平米
8 - 10年
全国
焖锅/干锅
200 - 400平米
3 - 5年
西南区
儿童游乐园
1000 - 2000平米
5 - 10年
全国
女装
70 - 150平米
1 - 3年
华东区
箱包皮具
30 - 60平米
1 - 5年
全国
家电厨卫
50 - 100平米
1 - 3年
华东区
Copyright@2008 Perfcet Market.Cn All Rights Reserved. 皖ICP备11004787号-2
×

欢迎拨打一对一免费咨询电话:

13816360548

您也可以咨询我们的在线客服

在线咨询

QQ咨询

/*百度统计*/