商业地产包括所有经营性物业，也就是所有收租金的物业，包括长租公寓、写字楼、产业园，当然还包括商铺、购物中心等等。本文所指的商业地产是指商铺、购物中心这类零售业态的商业地产。商业地产拥有商业运营、地产开发和资本运营三大属性, 在地产新常态背景下，地产属性盈利空间势必受到影响，金融属性作用逐渐凸显，越来越多的商业地产项目寻求整体转让机会。据报道，潘石屹、张欣夫妇的核心资产京沪两地的八个“SOHO”系列商办物业即将被出售。这一消息10月30日在市场传开后，一时各种猜测纷纷出台。有分析指出“八大金刚”几乎是SOHO中国所有资产，其所有的收入都是靠这些租金所支撑的，这些核心地段的资产出租率大部分在95%以上，高于平均水平，租金也在逐年稳步上升。如此优质的资产突然甩掉唯一可能的解释就是：未来一段时期经济形势不容乐观，预计商业地产和租金价格将直接受到影响，租金回报率过低影响物业的收入水平，莫不如在能卖个好价钱及早出售。 这一事件也给商业物业的持有者们敲响了一记警钟：在生意难做已形成共识的情况下，企业需要如何自救才能实现新一年的业绩与盈利的提升呢？笔者认为以下三点是商业地产运营者需要重点予以关注的。

一是围绕年轻消费群体布局体验式运营 。

随着消费者自我消费意识的觉醒，年轻消费者不再受缚于品牌效应，开始遵从自我选择喜爱的高性价比的产品，商场引入更加有品质的国货产品应当更能够契合年轻消费群体这一消偏好。同时，在商场运营方面需要更加注重运用现代技术营造体验场景以吸引年轻消费者。如在刚刚过去的圣圣诞节，深圳龙城万科里就引入“奇思妙想 光影魔方”龙岗首个黑科技光影空间，在两周年之际给龙岗人民带来一场璀璨魔幻次元中的视觉沉浸之旅，这一设置无疑对 “颜值至上”的年轻一代有着致命的吸引力，因而取得了超200万的媒体总曝光量、上线三天15万的客流和28%的客流提升的好成绩。

二是更加重视引进品牌管理。

在今天的商业市场，变是万变中的不变，商业地产管理团队需要能够精准捕捉消费偏好与需求，引进相应的品牌并跟踪评估、快速迭代。如某商业地产就依照“首店与网红经济实现流量收割、差异化品牌更迭传递美好生活方式”的定位， 仅2019年 就更迭了37家品牌，涉及调整面积4280平方，更实现了400%的月均销售提升。在产品选择上，为了契合年轻一代讲究品质又热衷打卡网红的消费偏好加重对网红餐饮品牌引进；为满足年轻潮人对科技智能探索的需求，引入小鹏汽车、大疆与荣耀等科技产品；竭力丰富夜间娱乐与社交的氛围，打造 24小时不打烊购物中心；在以品牌打下夜经济的物质基础以后，用场景的营造极力渲染“夜”的活力，通过硬核音乐派对的举办带动整体销售额的增长。

三是布局线上线下全渠道运营。

在当前大数据、人工智能和VR技术的发展能够为供应链管理、定制化购物提供软件基础，而物联网、互联网和云计算又能够为其提供硬件基础背景下，企业无论供给端的数字化物流和柔性制造，还是需求端的数字化运营和用户画像，都拥有了软件和硬件的技术支撑，这为实施新零售全渠道运营提供了可能。典型实践包括永辉超市“超级物种”、京东“7FRESH”、美团“小象生鲜”等。其中超级物种，是永辉超市提出的一种线上+线下+餐饮的新运营模式，与传统超市仅聚焦于商品的流通渠道不同，永辉的门店更加注重卖场与餐饮的结合，并在附近区域提供线上配送服务，让消费者更能寻味未来生活。

总之，以潮玩式场景体验创新活动，以快速迭代焕新品牌，以新技术支持全渠道运营， 或许，这将是商业地产在困局中实现新一年度业绩与盈利的提升的秘诀。

文章来源：北大纵横