房地产行业的基本属性是其金融属性

商业地产更是投资属性明显。

 

国内的商业地产开发，最初以商铺、商业街为主，后来出现“大盒子”——商业综合体，基本上都是分割销售。那时的广告是“一铺养三代”，引的无数人追捧。但不到10年，很快问题就出来了——商业的群聚、互补效应发挥不出来，对消费者的软硬件服务无法体现，空置非常严重，很多“大盒子”和商业街沦为“鬼城”。

 

政府看到这个，很快就硬性规定，必须自持百分之四十，迫使开发商自持自营。对绝大数开发商而言，自建这样的商业团队既不容易，也不经济。最后出售部分和自营部分都萧条冷落，买铺的小投资人和开发商大量资金沉淀在商业地产上了。

 

商业地产的统一运营大家容易形成共识，于是和分割销售相配套的返租模式应运而生。问题在于，自持部分和返租部分尚未红火，返租到期了。这时，鲜有开发商能再次统一小业主的意见，也很难顶住现金压力，再次返租，于是听之任之越来越差。

 

政府希望市场盘活，开发商希望资金回笼，小投资人希望收益回报，商户希望生意红火。怎么破局？

 

能破商业地产投资迷局的不是硬性规定自持比例，而是资产证券化——解决只能销售兑现的单一模式，辅之以专业运营，提升房产价值。

 

在西方成熟市场，房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性低、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

 

简单理解就是集合众多小投资人的资金，由专业的人员进行房地产组合投资，获取收益和分红。这将极大地推动房地产商退出、小投资人进入从而活跃市场。国内2014年首单REITs的落地，近几年REITs产品陆续发行，可以预见的是，REITs在我国将获得长足发展。

 

商业地产的财务规划、交易结构设计、租售比策划，越来越受到地产商的重视。近来也有民间资本青睐存量商业地产项目，有的采用类私募方式运作，效果明显。

 

 

 

商业地产是建筑

它符合普通建筑的全部特点，还有一些特殊性。

 

建筑需要和城乡规划、社会经济、文化潮流相匹配。不管是街区还是“盒子”，都要与社会环境、自然环境和谐统一。

 

我们看到太多“脑残”建筑设计，可能与单方面提高容积率有关系，可能是与住宅合并建造的原因，或者是东施效颦的结果，甚至有些是为了标新立异而放弃实用的致命设计。

 

建筑为使用者而造。你若是为了投资人而造，为了建造者而造，必然会出大问题。

 

商业地产对周边道路、内部平面和垂直动线、交通接驳车辆停放、房屋结构、广告位等都有特别需求。这些“硬件”决定了未来商业经营的生死。改造固然可以提升，但“胎里”毛病是难改掉的。

 

新型建筑材料，包括外立面材料的使用，使得美观和功能实用得以兼顾。

 

与其在开业投入大量广告，不如花在规划设计。从万科、吾悦、大悦城等项目可以看到端倪。

 

 

 

 

商业地产一定是通过商业经营来最终获取收益。

 

放眼全国的商业地产经营团队，很多人连商业都没有做过，更不要说专业了。这也不难理解，第一批优秀的商业地产从业人员，大多来自百货、超市、购物中心这些商业公司。

 

理解了商业，才有可能理解商业地产，而不仅仅是租铺子或者联营分成。商业的本质是交易创造价值。哪些业态符合当下市场的需求，也能产生足够的收益让商户和商场分享？哪些商户具备经营的能力，在本商场健康地生存发展下去？哪些创新不是脑袋的空想，而能逐步演化成快速增长的生意？这都是不能回避的问题。

 

作为商业地产的运营者，你不仅让商户填满，还要做蓄水者、大数据分析者、风险投资人和进出场决策者。既做好本份工作，也要为商户提供适当的协助。比如市场形象、公共服务、品质保证等。

 

当然，出租人与承租人的博弈也很常见，但合作是主旋律——只有赚钱了，才有的钱分呀。

 

随着商业下沉，不同级别的城市，业态、品牌也在分化，寻找各自的主战场。

 

 

 

网店分流了人们大部分的时间和购买力

实体商业最能抗衡网店的，就是商业地产的生活属性。

 

比如，理发、逛街、拍照、体育、儿童玩耍、汽车维护、聚餐、楼顶花园等等，是网店很难替代的。网红们更需要线下的素材，才能做出赞转评的佳作。

 

某种意义上，网店越发达，人们对线下的某些渴望越强烈。愉悦的光线、诱人的香味、撸猫撸狗各种触摸带来的安全感，都是对冲网络的法宝。

 

商业地产不再是物欲横流的市场，也是生活的栖息地，交易只是生活的一个手段，而不是全部，更不是目的。

 

你究竟靠什么，能让人无事阑干愿意来你商场转转，你离成功也就近了。

 

 

 

文化来源于生活，超越生活

商业地产把大量的文化元素带入商场，让人们看到了信仰与希望。

 

书店是一种尝试，电影院已很常见。文创、雕塑、绿植、教育、美术主题馆也越来越多。

 

极致的当推新加坡的樟宜机场大瀑布，把自然带进商业空间，体现了人与自然的美好相处。北京侨福芳草地，场内的艺术品极大地增强了品味和聚客能力。上海七宝万科的楼顶花园美轮美奂。好的文化内容可以参与，不只是参观，像这两年出来的梵高天空艺术馆就有不少亮点。

 

商业地产的文化属性是最能保持商场活力的要素。