从商业地理角度分析，人口始终缺乏有效支撑的商业。

 

商业地理学意义上提到的消费人口支撑绝对是所有实体商业的经营的根本。

缺乏人流支撑的商业，要想做旺，相比成熟地段的商业需付出超出10倍的努力，同时还需要超精彩的产品和大量的营销宣传作为铺垫。

 

商业地理意义上的人群辐射半径铁律无论在哪个城市都会被印证。这里所说的人群就是项目周边的常驻人口和城市人流潮涌的核心节点附近人口。

 

总结一下，如若借用现代技术重新审视当前项目所面对的商业地理环境，仍然觉得人气不足，潜在消费动力因素不能驱动商业项目的经营，从原则上来看，这些不符合区域经济地理的商业建筑形态都需要调整。

 

 

 

商场规划理念陈旧，没有合理空间的商业项目

 

总体来看，这种人流发动机主要体现在两个层面上：

 

1）特色主力店。

 

2）特色环境空间。

 

按照这样的逻辑来考虑，那种无法进一步设置人流发动机的商业，本质上存在致命的缺陷。

 

当前最流行的成功商业项目里，一个商场里特色主力店往往是：

 

(1)电影院;(2)潮流零售大牌;(3)儿童娱乐馆;(4)溜冰场;(5)文化艺术中心;(6)人气餐饮;(7)时尚运动健身店等。这些主力店几乎都是公认的人流发动机。

 

还有一类项目，本身就是由次主力店构成的，整个商场内都没有独特的、体量占比较大的项目，但又能做得非常精彩，它可能是个公园，更可能是个剧场，如上海K11和北京芳草地等，这时候就需要靠空间主题的创意。

 

因此从上述两方面的逻辑来看，有几个硬件条件的缺损将导致项目需要大幅改造甚至炸掉重建：

 

(1)传统百货式的柜台空间。新兴商业要想具备生命力，必须具有体验空间。因此当那种传统百货商场式的层高，已经无法满足体验空间的设计。为展示空间或者特色主力店而配置的挑高中庭，就是需要突破原有结构进行再造。

 

(2)人流动线的致命错误。没有环形人流动线的商场，往往会出现大量的尽端廊道。人流没法引入，将导致窝藏在廊道尽端的店铺人流很少到达，从而门课罗雀。这也是商业设计中的致命的大忌。

 

(3)柱网过密，层高过低，导致商家展示形象面太差。商场最重要的功能是陈列和展示，而密集的柱网和过低的层高，都是展示形象的杀手因素。

 

 

 

配套设施严重不足的商业

 

(1)停车位匮乏或者使用不便。在影响商业项目的诸多因素中，停车位绝对属于最重要的一个。
停车位的充沛程度以及方便程度，决定了一个项目的客户吸引力。

 

(2)餐饮配套设施不齐备。餐饮是当前购物中心里最重要的人流发动机。
很难想象，现在没有餐饮店的购物中心将会有多大的人流。但有很多百货商场式的项目，前期建筑未设置烟道、排污池、隔油池等餐饮产品加工所需的。

 

上述三点，都是传统商场进化成现代购物中心最难突破的要点。这些在产品基因里存在的致命的缺陷，都是最戳痛物业所有者心窝的困扰。