如何挖掘地下商业价值?可以从这几个方面入手

来源:RET睿意德 派沃设计 徐建 2020-05-28 13:39

空间的塑造是一个历史的进程,我们在横向扩张土地的时候,随着科技和研究的进步,纵向维度的开发变成了新的方向和课题。城市快速扩张带来了诸多问题:人口密集、交通拥挤、环境污染、影响和制约城市可持续发展。由此,地下空间变成了城市空间资源开发的重要领域,合理利用城市地下空间,成为都市商业成熟的标志。这是由点到线、从线到面、从上到下的立体化商业格局的逐步建立过程。古人说“天上一日,地下一年”,假如由此展开脑洞进行想象,在我们惯常思维中,代表着神秘意味的地下空间里,一旦开始转动商业的轮轴,也必将是一场浩大的革命。

从空间发展来看,地下商业是增加城市商业成熟度的一个重要因素,是形成“立体商业”的重要一环。现代化城市建设的实践事实告诉我们,在土地资源日益紧缺的高速发展城市,科学、有序、理性地发展地下商业,是解除城市发展制约因素的有效途径,是城市立体化、综合化的发展新观念。

最初的地下空间商业化是源自于地下室、防空洞、过街通道的利用,早期的形态是在地下通道的两侧开设商铺,再从简单商业性质的变化成为吸收了多种城市功能。后期不断在演变过程中逐步加入了交通、文化、服务设施等因素共同组成了日益饱满的地下商业空间。当地面的二维空间已经寸土寸金,我们把目光放在了地下,从中挖掘“宝藏”。

但地下空间本身有着封闭性,很难与自然环境融合。假如作为商业的基础,就必须密切关注人的行为、心理,创造一个既符合功能要求又能满足人们精神需求和审美的地下商业空间,成为了地下商业发展所面临的难点。

商业空间:“向下”是大势所趋

随着我国经济的不断发展,各个地方的城市化速度不断加快的同时,一系列的城市问题也随之而产生。城市污染严重,生存空间有限,中心地段的交通拥挤等等都是严重制约城市进一步发展的因素。

这些严重的城市问题势必要求城市趋于立体化改造和建设,从而保证城市的各项功能的正常运行。

利用城市立体空间缓解地上压力,是商业地产的大势所趋。与此同时,各大城市轨道交通的不断完善,也给地下空间开发带来了发展机遇。

地下商业:痛点不少,如何解决?

目前,国内地下商业普遍存在以下不足。

痛点一:地下商业空间与地上空间环境的协调方面存在较多的不足

大多数地下商业在一定程度上还没达到与整个城市融合成为一体,同时如果在环境设计时处理不当,不但不能为整个城市景观增加亮点,反倒会破坏原有的统一。

解决方案:尊重各个城市的地域性差异,需要结合城市特征合理规划地下商业产品

如昆明对于地下商业投资较为抵触,城市经济及商业发展程度尚无法体现出地下空间价值;重庆由于山城地貌特征,多首层成为常态,LG层随处可见,消费者及投资者对地下商业抗性较小。

痛点二:地下商业产品定位同质化严重,形成低端商业形象

大多数地产商业缺乏产品特色和合理业态规划,每个区域均会规划一个地下商业产品,定位非常雷同,基本上均为潮流时尚定位,经营潮流服装小店铺,缺乏统一规划、统一运营,整体较为凌乱,成功地下商业产品较少。

解决方案:为地下商业优先配置优质内容;引入休闲娱乐业态,形成“差异化”

国外有的购物中心将首店集群放置在地下,本质是将商业领域的潮流话题向地下空间填充。地下空间对引流的需要十分强烈,而首店的吸引力足够强烈。而特色娱乐业态的引入,可以使地下空间在同质化竞争中脱颖而出。

痛点三:地下空间封闭感强、通风不良、方向感缺失

解决方案:人们对地下空间自然产生封闭、压迫和紧张感,需要处理好地下空间规划,使得地下商业首层化或者户外化,让消费者更加舒适

提升地下商业价值的关键

根据前文提出的国内地下商业面临的困境,现可以从几个方面入手进行破局。地下商业的核心与地上商业没有本质的不同,重要的是结合它独特的物理空间,理解它的场景在人们生活中的地位。

1、角色的丰富能引发地下商业的场景多样性。

新鲜的商业内容可以成为形象老化的地下商业的丰盈支撑,业态并非一定局限在零售。目前的趋势显示,地下商业的餐饮比例正持续增加,已到达40%,它与其他对硬件设施要求较高的业态如影院一起,显现出愈发重要的地位。

2、求同存异,一致的定位逻辑与对照鲜明的核心内容。

公共交通枢纽的所在有着普遍的地上商业,结合地上商业的定位,周边环境的考量,地下商业与地上商业的呼应是重新定位的重要方面,包括合理利用周边设施与资源,进行商业配套等。低下地上商业形成差异化定位,带来的商业互补也是地下商业可持续发展的保证。

3、引发兴趣的节点与节奏。

与地上商业类似的是,动线设计不合理带来的商业冷区是值得注意的问题。对照地上商业,采用差异化风格设计、主力店位置分配、商业区景观设置等方式改善地下空间缺少环形动线带来的缺陷,提升可逛性。

4、逆向思维改造形象,“反人性”的沉闷空间也能开阔通透。

在地下封闭的空间中打造商业本是违反人类视觉偏好的,因其硬件条件的天然约束很容易让人产生压抑感受,所以地下商业首先要解决空间对人的健康影响。地下商业的视觉感受改造可以从多方面进行,根据具体物理空间特性选择不同解决方案。

➣地下商业地上化

从与其他地面建筑物的连接之处入手,设置多处入口,顺利导入人流,美化景观的同时提升通风采光功能;透明采光天幕,宽阔的主通道,增加可视范围,提高商业展示效果。

➣空间主题塑造

将建筑特色与人文体验相融合,保存历史细节,重现当地特色文化,使消费者个人情感与商业空间形成共鸣。历史建筑的留存融合场景布置使空间主题具有一致性,形成统一整体。

结语

在城市空间已趋于饱和的存量时代,地下商业空间的价值挖掘正受到更多重视。巨大机遇之下,我们也面临着诸多挑战,必须清楚地看到地下商业规划仍存在诸多的难点痛点。这也要求我们在内容与空间设计上做出更多创新。

文章来源:RET睿意德、派沃设计

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.18万平米
商务楼宇
2020-08
3万平米
城市综合体
2021
20万平米
城市综合体
2021-03
3万平米
购物中心
2023
5万平米
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2014-10-25
19万平米
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2013-12
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
酒店
4000 - 8000平米
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全国
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8 - 10年
全国
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15 - 20年
全国
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儿童游乐园
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