商业地产成败的关键——铺型设计

来源:飙马商业地产 2020-04-28 13:59:17

商业地产开发商在开发商业项目的时候,商铺的铺型该如何设计才会比较受市场欢迎呢?本文,飙马商业地产为大家分析购物中心、社区商业、商业街三种不同商业类型商铺的铺型设计。

商业地产成败的关键——铺型设计

在以往,市场上的商铺往往是一铺难求,有着普遍的说法是一铺养三代,可见在当时商铺有多受欢迎。随着越来越多的开发商加大投资商业地产领域、线上又面临着电商的崛起竞争,商铺的市场价值和投资热潮也逐渐降低,热潮一降低,市场上商铺的库存也在积压的严重,成为城市管理者需要着手解决的难题。近几年来,这种现象却有了一定的转机,随着城市化进程的加快,线上电商的发展趋于理性,商铺又表现出一定的热潮。特别是贴近消费者的社区商业和地段优越的集中商业。

那么,商业地产开发商在开发商业项目的时候,商铺的铺型该如何设计才会比较受市场欢迎呢?

在飙马商业地产顾问机构看来,商铺的设计要基于对区域市场充分调研的基础之上,而不是直截了当的采用市场主流或者复制其他商业项目的做法,这样里面很多的细节性问题和建成后的问题都会比较难处理,不利于项目的销售和日后的经营。

商业地产成败的关键——铺型设计

关于商铺的户型设计,在前期就需要进行充分的市场调研,根据调研得来的可靠数据,给设计参数提供参照。下面,飙马(中国)商业地产顾问机构就从理论上来分析一下商业项目的商铺。

首先是购物中心的商铺,购物中心店铺进深过大会带来消防上的问题,从消防规范的角度考虑,购物中心店铺进深宜控制在10-18m以内。除影院、超市等大中型主力店以外,零售商铺常见的面宽进深比为1:2;一般不超过1:3。购物中心的商铺,因为容积率的原因商铺无法设计的过小,一般都比较偏大,如果是销售的话,销售起来就比较吃力。目前,市场上的购物中心商铺以自持的较多,售后返租的近几年来引发的纠纷事件较多,投资者一般都比较谨慎。内部商铺即便是直接销售了,导致整体业态不统一,各自为政的商业乱象,最终人气低迷,影响开发商的名声,不利于下次开发商业项目。因此,购物中心的商铺想要发挥出最大的商业价值,还是建议以自持为主,不建议内部商铺销售。

其次是社区商业的商铺,分为销售和自持考虑。销售设计的商铺以30~50、50~70、70~100㎡为主,一般情况下进深最大不要超过15m,常见铺为4.2mX12m。自持的商铺为偏大些设计,一般来说,3:5的开间进深比例对于一般业态来说是比较有利于经营的,最接近黄金比例0.618。社区商业是贴近消费者日常生活,功能性较强,商铺比较受投资者欢迎。

商业地产成败的关键——铺型设计

最后是商业街的商铺,商业街的商业规划,一般呈现出狭长分布的特点,商业街的商铺,进深一般不超过15米,一般以10~15米区间范围内。以销售为主的商铺,铺型尽量以30~80㎡为主,面宽和进深比在1:2和1:3居多,利于销售。如果是以自持为主,则商铺进深和面宽以3:5为适合,利于业态布局。

以上是飙马根据实操总结的经验,对三种不同商业类型的商铺提出可提供参考的数据,当然,这些数据并不是绝对的,开发商实际设计的商铺铺型,还是需要根据当地市场调研结合规划设计,而不是单一的没有进行过任何调研就相信某些数据,咬着数据不放,毕竟每个商业项目几乎都是不相同的,适合自己的才是最好的。

还有一点,就是从消费者角度来看,投资购买商铺,看中的是商铺的地段位置、价格和铺型、以及未来的升值潜力,这些是首要考虑的因素。小户型比较受消费者认可,降低了投资成本和风险。这与开发商设计并主推的小户型产品匹配度较高,对于开发商来说,销售回款周期会加快。

市场上也有不少商业项目建成后,在销售阶段不理想,导致在周期内无法收回成本,资金链断裂而烂尾了,最后引发投资者集体维权的事件 ,飙马(中国)商业地产顾问机构在此提醒广大开发商,商铺的设计可不是闭门造车、目前的商铺市场不再是当年的卖方市场,投资者趋于理性,楼市政策趋于紧缩,为了不必要的多交额外的学费、走多余的弯路,在商铺铺型产品线上,开发商需要充分的做市场调研,拿出手市场欢迎的商铺产品提供给消费者,结合项目优势、周边商业环境优势,将消费者当做合作伙伴,与消费者进行贴心的紧密合作,这样才能赢得消费者的认可,获得市场的认可。

商业地产成败的关键——铺型设计

文章来源:飙马商业地产

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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