案例分析:内地商业地产房企与港资房企差距在哪?

来源:喆安投资 2020-04-21 14:08:45

新城控股和太古地产,一个是行业新贵,一个是老牌港资商业房企,作为两家知名的商业地产运营商,除了在业绩上的不同之外,两者在商业运营上也具有显著差异。

从业绩来看:新城租金增长率更高,太古租金收入更高

作为前万达商管负责人陈德力掌舵新城商业后,便提出雄心勃勃的“双百”目标,即2020年实现吾悦广场开业规模100间,租金收益100亿的目标,随之新城吾悦广场便在全国遍地开花。

图:海口吾悦广场

在双百目标的引导下,新城商业得到迅猛发展。2018年可以说是新城控股高歌猛进的一年,公司全年实现2211亿元的销售金额,并首次进入全国房企前10行业。于此同时,商业地产板块也得到较快发展,2018年公司新增 33 个项目,开业19 座吾悦广场,开业规模位居行业第二。年报数据显示,报告期内,公司已实现 80 个大中城市、96 个综合体项目的布局,已累计开业 42 座吾悦广场,已开业面积共计 390.40 万方,同比增长72.25%,全年实现租金及管理费收入21.16亿元,同比增长107.44%,平均出租率达 98.83%。2019年,新城控股计划新开业吾悦广场22 座,总收入超过 40 亿元。

表:新城2018年吾悦广场出租情况

2018年是太古地产进入内地市场的第十个年头,作为港资开发商在内地的佼佼者,太古地产在内地的表现一向可圈可点,尽管十年五个项目的布局经常为行业诟病发展太慢,但在太古的自有逻辑中,商业地产的运营的质量远比规模更重要。

年报披露,2018年,太古地产实现收益147.19亿港元,同比下降21%。此外,其租金收入总额为121.17亿港元,于中国内地,租金收入总额上升12%,主要由于续约租金上调及租用率改善。

业内对太古地产有着“慢但是好”的评价,通过与新城商业租金收益的对比,我们不难发现太古的明显优势来,那就是租金收益121亿对比21亿。但新城租金收益增长率要优于太古。

从布局来看:新城以三四线为主,太古集中于一线

作为从常州起家的新城控股,虽然坚持“深耕长三角,扩充西南区域版图“的布局策略,但是其商业地产的布局依然是以三四线城市为主。由于三四线城市居民消费购买力水平,也在一定程度上限制了新城商业的租金收益。

表:吾悦广场进入城市情况

而太古地产在商业地产上走的是高端精品和综合性的路线,其在内地的布局也主要布局于一线城市。例如,北京三里屯太古里作为太古在中国内地的收个零售物业发展项目,包括南区和北区,共有约250个零售店铺,引进的多是高端品牌,如北区相对来说店铺面积较大,更适合国际品牌设立旗舰店和主力店,如今聚集了miu miu、Prada、Armani Exchange等奢侈品牌,目前成为了北京的时尚地标。

图:北京三里屯太古里

表:太古地产内地布局情况

从运营上看:新城是万达模式,太古是综合体长期持有精品化运营

由于新城商业掌门人陈德力来自于万达,所有他来的新城之后也将“万达模式”带到了新城。例如,吾悦广场的开发和经营模式和万达广场十分相似,如综合体中的可售部分住宅、公寓和商街等销售,以销售回款支撑整个综合体开发,购物中心自持等。

相较于新城,太古地产的运营便具有明显差异。决策者的理念决定了太古地产的发展路径。与内地房地产业以快周转模式主导的迅猛发展相比,太古地产以三十年甚至五十年为投资周期的商业模式显然有着巨大不同。

正如太古地产总裁白德利所言“我们注重长远的经营和发展,注重高质量的产品品质,遵守法律、讲究诚信,同时也强调原创和创新。”太古走的是大型综合体项目长期持有、并进行精品化和创新化的运营思路。例如,广州太古汇便是综合体运营的代表,广州太古汇位于广州天河区,是一个以零售为主的大型综合体项目,包括一个购物广场、两座甲级办公楼、一座由第三方拥有的文化中心及一间拥有287间客房的豪华酒店。

此外,太古地产在商业综合体的打造上还坚持因地制宜、体现城市内涵,把每个城市的文化内容、人文情怀注入到商业项目中。例如,成都远洋太古里,以人、自然、文化为主题,保留古老街巷与历史建筑,再融入2-3层的独栋建筑,并将大慈寺也作为保护古建筑,还有川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙。

图:成都远洋太古里

文章来源:喆安投资

上一篇: 商铺每天客流多少才能正常运营
下一篇: 步行街变“不行街”,如何化解经营难题?
项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
Copyright@2021 Perfcet Market.Cn All Rights Reserved. 皖ICP备11004787号-1
×

欢迎拨打一对一免费咨询电话:

13816360547

您也可以咨询我们的在线客服

在线咨询

立即咨询