硬件老旧建筑或运营不当的商业项目，通过改造可以焕发新活力：如由仓库蜕变为购物中心的英国Coal Drops Yard；历时3年闭店升级的新加坡Funan DigitaLife Mall——福南数码生活广场；日本涩谷站大厦（Shibuya Scramble Square）一期……随着国内商业地产迈入存量商业时代，盘活存量商业潜力，也成为商业地产开发商及运营商探索新增长点的一大方向。

仅以上海市场为例，近2年上海世茂广场、三林印象城、新天地广场等多个存量改造项目先后亮相，频频引发行业人士前往打卡。

谋定而后动，边城集团亦在这一领域中布局了首个存量改造项目——V悦奥莱购物公园。不同的是，它并未选择竞争激烈的一二线城市，而是瞄准消费力日益强劲的三四线城市，于镇江打造了这一全新存量改造项目。

伺机而动，择址丁卯核心区

与“苏州、无锡、常州”相比，镇江似乎并不突出。但作为江苏都市圈核心城市，其经济保持稳定增长趋势。

作为长三角重要港口，镇江位列2018年中国创新城市50强，2018年中国百强城市排行榜位列第51位；2018年GDP数据显示，镇江人均GDP位居全省前五。

位居交通枢纽，城际交通网四通八达，镇江可谓是沪宁线上一颗闪耀之星，丁卯分区则位于镇江市活力新区。从镇江城市的发展规划可以看到，作为城市新区，它位居城市东部地区中心，以高新技术产业、科技信息服务和生活居住为主，重点发展大学城和以光电子为主导的高新技术产业园。

踏准城市发展节奏，边城集团同样注意到这一城市发展新中心，收购了位于镇江市丁卯桥路与楚桥路交汇处的项目，地理位置优越，不仅有足够的消费人口支撑，透过赢商大数据工具可以看到，其周围3公里内覆盖了61个住宅小区，11个写字楼，同时各项城市配套功能完备，不仅有从幼儿园到大中院校的教育资源，还有医院等公共资源，且交通便利。

调研先行把脉市场，丰富差异化打造

坐拥上述优势条件同时，V悦奥莱购物公园项目周边商业仅有传统大卖场麦德龙、购物中心吾悦广场2个商业项目。

而V悦奥莱购物公园前身则是一个汽车配件市场， 2018年接手这一项目后，边城集团并未着急迅速启动调整，而是从项目自身和周围商业现状两个方向出发，深入调研市场发展趋势和消费新需求：

• 一方面，结合当前国内存量商业改造趋势，先后考察了日本、香港、台湾及内地多个街区、主题购物中心等商业项目，并结合项目建筑本身，研究如何扬长避短、最大程度地发挥物业价值；

• 另一方面，对项目周边包括镇江、丹阳等城市的商业进行深度调研，并对项目附近的麦德龙、吾悦广场等项目进行分析。

基于这2个维度的研究与思考，边城集团从推动商圈良性发展及打造三四线存量商业改造新案例角度出发，将V悦奥莱购物公园定位为一个集欢乐有趣、自然时尚、品质艺术、社交体验于一体的复合型度假空间。

既不同于麦德龙以传统商超为主的营业模式，也不同于以盒子为主的购物中心吾悦广场，V悦奥莱购物公园将客群锁定时尚全家庭，从丰富商圈内的消费选择、增强体验感角度出发，为消费客群打造一个好玩、有趣、有话题的休闲娱乐新去处。

创新打造购物公园，存量升级新方向

边城集团致力于城市多元复合型地产开发，此次全新打造的存量改造项目V悦奥莱购物公园，则将再一次证明其商业运营开发实力。

透过上述文字可以看到，相较改造前，变更功能以开放式街区呈现的V悦奥莱购物公园，不仅很好地规避了原先汽车配件市场动线混乱、商铺切割、单栋体量不足等短板，反而以“购物公园”为全新商业理念，放大公园式的休闲功能定位。

这一商业理念，于当前镇江市的商业现状来看，是一个很好的探索先行案例，对于三四线存量商业改造而言，也是一个思考新方向。

相较全新商业项目而言，如何在存量商业项目的改造过程中融入新商业理念，更具挑战性，边城集团如何实现？

1、沉浸式体验，购物公园出圈。

基于定位和建筑本身的特色，边城集团力邀曾参与南京水游城、南京太阳城、武汉群星城及青岛乐客城的规划设计顾问公司日本CCD来做规划，力求将好玩有趣做到极致，为目标客群提供丰富的便利性与互动体验感。

建筑面积约7万方的它，将打造成镇江最大的主题商业街区，结合当前智慧商业和新中产阶级崛起的趋势，在商场内设计有独立超大停车场，全智能体验中心，近1000个停车位。

从建筑外形来看，它将主打自然风情，并引进千株植物营造大自然的景色，真正突出公园式景观，同时还有有趣的屋顶天空农场、静怡的叠水心境步道，给消费者营造自然、轻松、欢乐的度假空间。

2、做强场景创新，携多品牌首进。

在这一购物公园内，边城集团力求打破传统商业同质化僵局，欲通过有趣的场景创新和业态组合，打造一个与周围截然不同的新商业体。

V悦奥莱购物公园计划2020年底开业，为了提升消费者的新鲜感和体验感，不仅将携多品牌首进镇江及丁卯区域，而且娱乐业态占比将突破30%。从已经释放的信息来看，业态也颇具亮点与特色：

• 最美最有情怀的“菜食场”；
• 24小时不打烊的网红书店；
• 最吸睛潮流运动时尚馆；
• 区域首家国内最大的教育品牌；
• 最具特色人气的餐饮品牌；
• 最震撼立体观影体验的IMAX影院……

结语

可以看到，相较早前的建筑功能来看，V悦奥莱购物公园已经做了颠覆性的变动。结合区域商业发展现状及其商业定位来看，也是对周围商业的补充和提升。

相信随着这一项目的亮相，势必将为周边消费者带来更多的消费新选择，提升镇江商业能力，打造三四线存量商业升级新案例！

文章来源：赢商网