应厘清实体商业运营与商业地产界限 执行区别政策

来源:未知 飙马 2020-05-27 14:05

为落实“房住不炒”目标,证监会暂缓受理房地产企业IPO、再融资、重大资产重组申请。其中,商业综合体因归入商业地产、房地产开发而同时被禁。

同时,为加强对房地产的调控,防范化解金融风险,银保监管机构不断加强对房地产信贷的金融监管,取得了积极的成效。但是,在信贷实际工作中,作为实体商业运营商的公司,往往也被作为商业地产而归入房地产行业,导致实体商业被“误伤”,运营困难、发展乏力,或融资成本高企。

在全国政协委员、月星集团董事长丁佐宏看来,商业综合体直接融资渠道的堵塞,成为实体商业步履为艰的一个重要原因,导致 “重资产恐惧症”在社会广泛蔓延,严重挫伤了社会投资意愿,封闭了巨大的就业人口吸纳池,抑制了制造大国挺进消费大国的效率,削减了消费升级引领产业转型的力度。

事实上,实体商业的特征是自持物业并运营管理商业物理空间,主要形式是商业综合体。

商业综合体投资巨大、空间巨大,从业人员众多,汇集成千上万的各类商品品牌,是制造产业链与消费端的最终连接器,是传统百货商场的升级形态。它是现代生活类服务业的主流形式,是就业人口的巨大吸纳池,是稳就业、扶制造、拉投资、促消费、利城市化进程的有效载体,也是追求美好生活的人们消费、社交的主要场所,是城市形象的重要标志之一。

特别是在当前国内疫情常态防控与国际疫情持续蔓延,世界经济下行风险加剧、外需受到明显抑制的情况下,商业服务业是扩大内需内产内销的重要一环,商业综合体是承担14亿消费大国发展自循环经济的重要平台、载体和抓手。

作为生活服务业的物理平台,建造商业综合体与建造百货商场是同样的投资性质。从运营形式看,百货商场内有自营店,也有租赁的品牌店、工厂店。商业综合体亦然。从投资者定位看,都是物业的持有者、商品服务提供者、商业物理空间运营者,都不是物业销售的提供者。据此,他们都与从事销售物业的房地产开发商迥然不同。在信贷工作中,将他们归入房地产开发商是“误伤”,将实体商业与房地产混为一体更是不妥,导致 “重资产恐惧症”在社会广泛蔓延,严重挫伤了社会投资意愿,封闭了巨大的就业人口吸纳池,抑制了制造大国挺进消费大国的效率,削减了消费升级引领产业转型的力度。

丁佐宏建议,将建造、自持运营商业综合体的法人组织定性为商业服务组织,明确是实体商业的运营商。制定商业综合体运营商与房地产开发商的区分标准。这一标准中的核心指标是物业自持与物业销售。

加大对实体商业投资与运营的金融支持力度,切实解决融资难、融资贵的问题。对于实体商业的信贷加强常态化监管,严禁违规挪用于销售型物业的投资和补充流动金。

同时,丁佐宏建议,应支持实体商业,对建造、自持运营商业综合体与百货商场一视同仁准予A股上市,对于A股上市后将物业进行社会销售的“市场不良投机者”,制定包括但不限于强制退市在内的严厉惩罚规则,使其不敢为、不能为。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.18万平米
商务楼宇
2020-08
3万平米
城市综合体
2021
20万平米
城市综合体
2021-03
3万平米
购物中心
2023
5万平米
城市综合体
2014-10-25
19万平米
城市综合体
2013-12
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
酒店
4000 - 8000平米
10 - 15年
全国
儿童游乐园
800 - 2000平米
8 - 10年
全国
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200 - 400平米
15 - 20年
全国
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1000 - 1500平米
8 - 10年
全国
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3 - 5年
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儿童游乐园
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5 - 10年
全国
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