为什么康养项目真正做好的没有几个?

来源:旅思马记 2020-05-14 16:26:06
为什么康养项目真正做好的没有几个?

康养项目失败的主要原因

1、产业链缺失。

一些康养项目,动辄投资数十亿、占地规模几百上千亩,规模大,设施齐全,业态多,但没有产业支撑,始终没有形成产业链,单独依靠养生度假娱乐,严重背离“产业支撑”之根本,经营不久就难以为继。没有产业支撑,就没有长久的生命力。

严格来讲,康养项目里的娱乐、餐饮、住宿、购物、度假、商业服务等,都是附加值,都是锦上添花,不是主体,更不是康养的支撑。

2、成本控制缺失。

这里的成本分为两个方面,一是康养项目对人力资源的要求高,在普遍物价上涨的大情势下,用工成本高,而且康养大多在城郊,相对于远郊的农村用工,成本偏高。

第二就是土地成本,动辄数百万一亩。如此高额的成本,必然带来巨大的经营压力。

为什么康养项目真正做好的没有几个?

3、操盘手缺失。

当前的康养地产项目、养老养生综合体、康养小镇的项目,不缺规划师、设计师,不缺施工方、材料供应方,缺的恰恰就是运营高手——项目操盘手。

操盘手要做的就是团队建设、日常运营、品牌塑造、持续销售、服务升级、危机公关。一个康养项目从开业,运营,健康发展,最后实现盈利,全靠操盘手带领团队的运营能力。

4、渠道资源缺失。

互联网时代的营销手段固然多样化,但是也不可忽视传统线下渠道。且不说互联网获客成本日益高企,互联网渠道目标客群呈散客化态势,难以聚焦。

康养项目的目标客群以银发养老客群和保健养生客群为主,偏中高消费力群体。获得这类潜客资源,往往需要高度依赖于银行、保险、理财、酒店、汽车销售等机构。如果在项目地没有扎实的渠道资源基础,很难迅速触达目标客群。

此外,康养项目具有一定的集群效应,竞争效应被集群效应削弱。一个独立的康养项目不可能垄断所有客群,如果周边没有同业竞争者,无法形成产业集群,自然无法形成康养项目的配套产业集群,反而更难成事。

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5、业态缺失。

康养项目动辄投资数亿到数十亿,占地几百上千亩,体量庞大,投资额度高,投资回收期长,如果没有适配的产业业态支撑,没有形成成熟的产业链,单独依靠养生度假和单一的娱乐项目, 根本无法维系高昂的运营成本。

康养项目里的娱乐、餐饮、住宿、购物、度假、商业服务等都已是标配,但是并非康养的核心业态。

康养的业态丰度丰富程度会很多人的预期。康养产品可植入生态美食、农场酒庄、文化体验、温泉SPA等;康疗旅游产品可植入中西医疗、心理咨询、康复护理、医疗科技、医疗设备、复健器材、居家护理设备等;康体旅游产品可借助运动设备、设施、场所引入健康管理、运动训练、休闲娱乐等。当然业态并非越丰富越好,但是单一业态会很快让顾客感觉索然无味。

6、个性缺失。

许多康养项目从策划到规划,全靠抄袭,毫无新意。有的照搬成功标杆项目,画虎不成;有的自以为是地精选成功项目业态成功拼凑,却忽视了业态间的协同与风险对冲作用;有的忽略顶层定位,主观臆断,毫无吸引力,沦为陪衬。产品和服务同质化严重,随之而来的是低入住率、团队不稳定、经营亏损、破产或转型。

康养项目也面临着前所未有的新市场、新业态、新竞争环境,成功的康养项目案例经验难以复用,不同的市场环境不允许复用,不同的目标客群不适合复用。每一个康养项目都是一个全新的作品,没有个性则会失去竞争力。

为什么康养项目真正做好的没有几个?

7、软服务缺失。

康养项目的核心是地段价值+硬件价值+服务价值,一个康养项目是否定位高端,不仅仅是硬件的高档,更是软服务的比拼。重开发、轻运营,重硬件、轻软件,仅仅是把重点放在硬件的打造上,误入歧途。

康养项目尤其需要摒弃快进快出的地产思维,适应“长周期慢回报”的节奏,完成从开发商到服务运营商的身份转变,才能在康养产业的新逻辑下存活和成长。

8、管理缺失。

大部分康养项目过于重功能而轻团队,过分强调设施的先进性与舒适性,而忽视了运营团队、营销团队、护理团队的培育和建设,导致管理缺位,服务于设施配套。

康养项目对人力资源的要求高,在普遍物价上涨的大趋势下,用工成本高,土地成本也居高不下。高额成本背后是巨大的经营压力。如果做不到精益化管理,则盈利也遥遥无期。

为什么康养项目真正做好的没有几个?

康养项目的前景

随着我国老龄化速度的加快,老年人口的爆炸式增长。独生子女家庭越来越多,城市空巢率越来越高,面对市场的刚性需求呈井喷式的发展,大健康养老产业也越来越值得各界的资本投资。

而对于政府来讲,目前我国的房地产业不断“低迷”,各级地方政府不再欢迎单纯的房地产开发项目,转而支持和吸引那些带产业的项目。政府尤其欢迎产城结合、产人结合和产融结合的大健康养老产业综合体。

这类项目能够为地方政府带来税收、带来就业、带来民生等社会效益。因此,康养产业综合体越来越受到各级地方政府的欢迎。

那么,从行业的方向来看、从产业发展的前景来看、从国家政策的支持力度来看,康养项目肯定会越来越好,前景非常广阔。如能吸取教训,总结经验,将会率先拥抱万亿蓝海。

为什么康养项目真正做好的没有几个?

文章来源:旅思马记

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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