16万亿的蓝海!康养地产如何拿地、定位、赢利?

来源:元亨祥集团 徐建 2020-01-22 14:47

“16万亿的资本盛宴”,您来了吗?

大健康产业已成为发展潜力最大的产业,在国家的大力推动下,正形成超过十万亿的巨大蓝海市场。健康服务已经成为关系到国计民生、未来社会整体幸福指数的国家级重大事业。

大健康产业为什么整体潜力巨大?人口结构变化催生医疗需求人口老龄化已经是全球趋势,中国也不能例外。据预测,到本世纪20年代,65岁以上老年人口将达到2.42亿,占总人口的比重将从2000年的6.96%增长到近12%。老龄化的社会问题,将带来对医疗保健产业的持续需求。

中国已经进入中等收入国家行列,群众对医疗健康的需求日益增长,但该产业目前占中国产业比重不足5%,与发达国家存在不小的差距,市场潜力巨大。国家的“健康中国2030”规划中明确指出,要将医疗健康产业建设成国家支柱性产业,2030年健康服务业规模达到16万亿元。注意!是16万亿,是国家经济支柱产业的量级。

大健康产业的巨大发展空间势必带来康养地产及养老地产的发展机遇。据产业经济关联的推算,到2030年,康养地产的规模将达到10万亿左右。

康养地产如何获取土地?

目前,政府土地政策收紧,调控的表层意义是管住地产增量,深层意义是“去地产化”,鼓励“地产+产业”,鼓励激活存量资产。

对于康养地产的土地获取,除了增量土地的获取之外,应该更重视以下几类土地:

  • 空置的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用;
  • 已出让的商品房开发用地在尚未进行正式开发前;
  • 已建成的尚未对外销售的存量商品房,直接进行改造后;
  • 集体建设用地。

同时,康养地产在拿地环节,应十分重视对土地获取成本的控制,其中很重要的就是拿好医疗用地、养老用地,这方面主要的政策文件有:

  • 国土资源部:《养老服务设施用地指导意见》;
  • 住房城乡建设部、国土资源部、民政部等四部门:《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》;
  • 卫生计生委、民政部、国土资源部等部门:《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的意见》。

康养地产如何定位?

1、客户定位清晰,项目特色突出。

康养地产是一种新兴的业态,康养地产以健康旅游产业为核心,将医疗、健康管理、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体,同时核心特色产业能与“研、学、农、林、渔”等其它产业相融合,起到产业带动的作用。康养地产按照核心特色可分为以下几种:

1)医疗为特色;

2)中医为特色;

3)养生为特色;

4)田园康养为特色;

5)滨海康养为特色;

6)森林康养为特色。

其中,(1)、(2)可以做到康养元素自行导流,(3)、(4)、(5)、(6)需要更多的依赖旅游元素导流。

2、“康养之医”体系的准确理解和把握。

健康服务业主要有医疗、健康管理、养生服务、养老服务等,其中需求刚性最强的也是产业价值最大就是医疗服务业。对于康养之医体系的作用我们必须重新认识,康养之医不管包括医疗,还包括医学体系对康养体系的支撑。

如果回顾一下医学体系的四大门类:预防医学、临床医学、康复医学、保健医学,就会清晰的发现医学体系对康养地产的产品体系的重要性。下图是中国和美国健康产业的对比:

从图中我们可以清晰的看出,在家庭及社区的医疗保健服务、健康管理服务及护理服务方面有着巨大的发展空间。

康养地产如何赢利?

1、靠产业赢利。

康养产业具有非常高的经济产出,据统计大型医疗机构平均年产值在每年几十个亿的量级,中型医疗机构平均年产值也在每年几个亿的量级,中医馆平均年产值每年几千万的量级,因此在做好产品体系设计的前提下,康养服务业具有产出高、经营平稳性好的特点。

2、靠土地增值赢利。

在中国宏观经济走势不发生重大变化的前提下,土地增值的趋势也不会变,变化是土地增值变现的方式。

3、靠资本运作赢利。

资本运作可以帮助我们解决在项目建设、运营及退出几个环节的关键问题。在建设环节常用的资本运作方式有:产业基金、PPP模式、股权合作等,在运营环节常用的资本运作方式有:PPP模式、委托运营、股权合作等,在退出环节常用的资本运作方式有:上市IPO、资产证券化、产业基金持有资产等方式。

总之,“16万亿的蓝海”正吸引着地产业、资本市场及相关企业,成为大家追逐的热点,中国的下一首富一定会诞生在健康产业!

文章来源:元亨祥集团

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