养老地产如何回归服务本质 其主流盈利模式有哪几种

来源:互联网 未知 2020-01-07 13:26
随着中国社会老龄化程度的加剧,“银发”市场得以迅速扩张。其中,养老地产更是被地产商们称为“夕阳下的朝阳银发市场”。然而,在养老地产概念被炒得火热的同时,由于回报周期长、盈利难等原因,让习惯于高周转和高利润的房企陷入了两难的境地。一些购买了新建“养老小区”“老年公寓”房子的老人们慨叹,“养老”只是噱头,卖房才是本质。
 
据不完全统计,全国已有80家地产商进军养老地产领域,公开信息披露的养老地产项目达百余个。除龙头房企踊跃入场外,一些中小房企也纷至沓来,成为养老地产领域中的重要构成。“从2017年开始,很多做得好的养老公寓已经是一房难求。所以这种情况下,它的资产证券化的一些项目,基本是可期待的。”全联房地产商会名誉会长聂梅生曾表示,随着老龄人口的急剧上升,养老产业一定会成为下一步的朝阳产业。还有业内人士分析称,我国逐渐迈入老龄化社会已是毋庸置疑的事实,房企、保险公司等涉足养老地产,实际上是布局了一个万亿级经济蓝海。
 
虽然众多房企纷纷抢滩打造养老产品线,但养老服务的投资回报率远低于传统房地产投资。养老地产的概念虽产生已久,却尚无明确的成功商业模式。据了解,一个养老项目从立项、筹备到开业的周期,比一般产业要长,达到盈利平衡点需要3~4年,实现盈利需要5~6年。有业内人士指出,在房企多元化的业务中,养老地产的回报周期无疑是“进展最缓慢”的。
 
保利地产董事长宋广菊曾言,养老地产这种长期投入、持有运营型的地产模式,与以往房企的短期盈利生存模式天然不符,任何一点前期的预估不足,都可能造成投资风险。除了缺乏成功的商业模式外,不少从业者认为,养老地产虽然概念诞生已久,但落地的项目仍是新生事物,还有很多地方不完善,其中,项目获取是养老产业的行业痛点。
 
“由于相关法律法规尚不成熟,缺乏有效的市场监管,养老机构资质良莠不齐,社会目前对养老产业存在信任危机……”重庆大渡口区一街道工作人员坦言,人们对地产企业存有成见,因为确有房企给业主的承诺未兑现的情况发生,因此,很多养老项目及政策难以落地。
 
针对养老地产如今面临的困局,地产界人士认为,对于传统房企来说,要进军养老产业,打造真正的养老地产,首先要完成“地产人”到“养老服务人”的角色转变,争取在政府支持和企业运营双管齐下的基础上,将“养老地产”转变为“养老服务”,实现老人的“老有所养”以及让企业能回笼资金和利润增长。
 
“养老地产回归养老需求的实质是房企如何提供养老服务。”在重庆资深地产人许波看来,养老地产核心也在于服务运营上,但中国养老服务运营公司的流程体系、人才培养方面较为薄弱,各区域经济发展水平、人群消费层次和服务需求不尽相同,因此,选择适配产品与运营模式,将决定项目落地,而如何提供人们真正需要的养老服务将决定项目能否走得长久。
 
目前国内养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别上,由此形成各具内涵的盈利模式。具体可分为以下7种:
 
1.销售模式——出售产权
 
销售住宅快速盈利。与传统的出售产权房方式基本一致,以老年住宅概念,出售房屋产权为主,区域级别配套并举。通过出售适老化住宅产品快速回笼资金,是目前较为普遍的一种盈利方式。
 
优势:采用这种模式资金回笼快,模式复制成本低,风险小。劣势:无法享受物业持有带来的增值收益,也意味着开发商放弃了养老产业链上居住以外的其他衍生价值。
 
2.持有模式——只租不售
 
开发商没有选择出售物业,而是持有并长期租赁。开发商担任起运营商角色,设立一定的入住门槛,然后采取按月收取服务费的形式运作项目。
 
优势:有利于后期运营的持续收入。劣势:对资金要求高,投资回收期较长,此外对开发商的运营管理有较高要求。
 
3.销售+持有模式——租售并举
 
这种模式可以通过物业产权销售实现资金快速回笼,降低资金成本和压力,用于经营性物业的建设,同时经营性物业与配套设施又提升了可售物业的市场价值,使整个项目实现内部平衡和良性循环。这种模式是持有型不动产开发的重要策略,为国内大部分养老地产开发商所接受,对于资金实力有限的传统开发商比较合适,适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开发。
 
优势:这种模式可以缓解开发商的资金压力,也可以避免后期运营服务中出现的问题,解决资本投入与后期盈利的问题。案例:业内公认的比较成功的案例如北京太阳城、上海亲和源。
 
4.会员制模式
 
会员制模式是指投资运营商销售会员资格,并为会员提供全方位、多层次的养老服务,通过收取会员费和服务费实现盈利。
 
这种模式以运营商持有物业为基础,以提供养老服务为核心,规避了产权销售的后期管理难和物业租赁的回收周期长的难题,是养老地产业盈利模式的重要创新。但是由于其存在变相销售产权和会员费过高的问题,目前仍然存在争议。目前国内采用这种模式运营最为成功的为上海亲和源养老社区。
 
5.逆抵押贷款购房
 
即老年人退休以后,从开发商处购买一套老年公寓,然后与开发商签定合同,每月由开发商支付给老人一定数量的生活费,直到老人去世,开发商返还剩余本金,住房归开发商所有。
 
6.转让使用权模式
 
在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下,坚持买卖不破租赁原则,采取转让固定年限使用权的盈利模式,这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。
 
7.分散租赁模式
 
采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式,租期一般比较分散,有长有短,在这种模式下,一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发,将既得利润作为按股分红的盈利模式。
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项目名称城市商业面积类型开业时间
14.8万平米
购物中心
2008-05
2.6万平米
城市综合体
2021
5.29万平米
城市综合体
2020-06
5.5万平米
购物中心
2020-05
1.7万平米
城市综合体
2018-01
7万平米
城市综合体
2020-06
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
儿童运动馆
150 - 200平米
3 - 5年
全国
日式料理
300 - 500平米
3 - 5年
全国
西式简(快)餐
250 - 500平米
15 - 20年
全国
KTV
1000 - 2000平米
3-5年
全国
焖锅/干锅
250 - 330平米
8 - 10年
华东区
女装
50 - 100平米
1 - 2年
西南区
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