在我国产业园区已经走过了40载。1979年，深圳蛇口工业区建立，产业园区建设就此拉开序幕。

　　从以政策为主导、国家投入为主的第一代园区，到以张江高科、江苏工业园区为代表的第二代园区，随着园区数量的暴涨，地方政府间的恶性竞争也愈演愈烈，土地价格、水电费、税收等一降再降。同时一些企业为追寻最优惠政策而随意迁移，造成财税的大量损失。

产业园区的发展前景愈被看好！品牌房企、实体巨头、创投机构、轻资产园区运营商等均加快入局，整个行业呈现出“跑马圈地”、“群雄逐鹿”的局面。截至2019年10月，我国共有各类国家级开发区628家，省级开发区2053家，各类产业园区15000多个，发展势头惊人。

分析目前中国产业园区领域的各类参与者，普遍认为主要可以分为五类，分别是：

• 政府背景的园区；
• 房地产开发商出身的园区；
• 实业巨头背景的园区；
• 轻资产园区运营商；
• 创投机构出身的园区。

随着园区发展逐步进入到市场化转型阶段，国内产业园区的运营大致可以包括政府运营、投资合作运营、土地开发盈利、产业项目运营等模式。

暨南大学产业经济研究院院长顾乃华表示，在这几种模式中，认可度较高的有两种，“一种是由政府投资建设园区，通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业；另一种是在投资初期就会进行招商引资，引入企业、资本一起搭台，通过打造完整产业链来设立产业园区。”

　　 各类产业园区遍地开花同时，产业定位同质化、产业招商盲目化的现象越发明显，很多产业园区都存在着“有企业无产业”、“产业点高面低”的产业困境，园区的产业集群效应并不显着。

最典型的，莫过于近些年各地风起云涌的科技产业园，物业租售收入依然“一枝独秀”，成为园区的主要营收来源。与此同时，园区服务手段单一也备受诟病。在招商过程中，拼地段、拼租金、拼税收政策的现象仍比比皆是。

“园区服务主要集中在传统的租赁服务和物业管理方面，未能充分挖掘企业多方面的需求，建立起有效的公共服务共享机制和支撑体系”，顾乃华解释说。

　　在经历近40年的快速发展后，产业园区正迎来新的十字路口。探索出一条产业园升级的新路，运营服务成为了产业园“下半场”的关键。

在探索新型产业园的建设过程中，要搭建完善的园区服务体系，促进信息化基础设施建设，形成以基础设施、园区管理和服务所产生的协同作用，是产业生态系统的重要支撑，同时也是产业园区进一步优化投资环境、提升核心竞争力、推动园区转型升级与可持续发展的关键举措。

基于产业园区的发展现状，在产业园区企业服务体系的服务范畴、重点建设内容、运营支撑和体系评估等方面制定了相应的操作规范，为产业园区建设企业服务体系提供参考。

运营服务体系制定原则

1、导向性原则：

引导园区以企业和人的需求为导向，整合各类服务资源，完善企业服务体系，创新服务体制、机制和方法，以进一步优化园区产业发展和产业生态，提升品牌建设水平和核心竞争力。

2、规范化原则：

通过导则的制定和实施，推进产业新载体建设、运营、管理的标准化规范化，推进企业服务内容的标准化规范化，引导园区建立客观、全面、系统的企业服务体系。

3、可操作原则：

导则按照企业服务“政府引导、社会为主、专业化管理、市场化运作”的基本原则，结合现阶段产业园区实际状况和未来发展需求，通过制定科学合理、可操作的企业服务内容和工作措施，指导园区有针对性地开展各项服务运营工作。

园区的企业服务是紧密围绕技术创新链、企业成长链而形成的服务集群。

企业服务可按服务要素来源、服务内容属性、服务的企业主体链分布、服务圈层等做不同的分类。目标在于为产业园区企业服务体系的组织、建设、运营提供引导性规范，采用以园区运营为本体，以服务要素来源分类为主线、以服务内容属性为副线的阐述方式，将企业服务分为三大类：

1. 整合市场化、社会化服务机构资源提供的市场服务；
2. 产业园区依托自有资源直接面向企业提供的园区服务；
3. 整合各级、各条线政府资源提供的政务服务。

园区服务体系如何完善？园区运营机构同第三方服务机构的协同效应该如何推进？这些还有待接下来在实践中逐步摸索、印证。不过，尽快踏出并走实第一步，显得更为重要！