商业地产业态规划的三大原则
今年两会对于城镇化提出了最新要求,即加强新型城镇化建设,让城镇更加宜居宜业。
新型城镇化建设加速了城市更新,根据《佳兆业2019-2020年房地产行业白皮书》数据显示,我国城市更新的规模每年达6万亿。
城市更新速度持续加快,商业地产成为城市更新的关键环节。目前TOP50房企中,逾8成已进军商业地产。而在商业地产开发中,做好业态规划是发掘商业地产价值的关键因素,商业地产的业态规划避不开三大原则。
原则一:“聚财”与“聚客”比例二八分
商场中的商家大致可以分为聚财商家和聚客商家。聚财商家主要是占商业面积20%的精品店。聚客商家通常包括主力店和次主力店。主力店占商业面积的50%左右,次主力店占30%左右。
聚财商家虽然占地比例大,但是贡献的整体租金占比高达80%。聚客商家的主要职责是贡献客流,占地面积虽大,每平米租金较少,贡献的整体租金占比仅20%。
原则二:“聚客”优先,“聚财”随后
聚客商家作为吸引客流的主力军,一般是优先引入。其次才是聚财商家的引入。因此,聚客商家的选择非常重要,要根据购物中心基本生存的来客数作为参考。这里有个参考值。
假设这个商场消费的客单价为100元,一个10万平方米的购物中心基本生存收入需要1亿元/年,就需要年来客数 1000万人。因此,在选择首期引入的聚客商家时,要确保能够带来1000万的人流量,就必须要达到平均每天有2.7万的来客数。
原则三:“人流驱动”
要让商场的顾客在商场内流动起来,首先要把聚客店铺落户到楼层“层次高”、平面“进深大”,俗称“草肚皮”的位置,这样能够充分带动购物中心的内部客流流动,使得位于次要位置的“金角”、“银边”精品店铺“升值”。
业态规划是商业地产开发的重中之重,遵循以上三大原则,能够大幅度帮助商业地产增值。
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