房企转型文旅地产需规避4类问题

来源:产业地产智囊 2020-06-17 16:10:57
房企转型文旅地产需规避4类问题

文旅地产跟房地产不同,它自古就有,只要存在人文名胜古迹的地方就会有文旅地产项目的诞生。文旅地产发展至今都没有一个相对成熟的开发模式。据悉,在全国百强房企开发商中有半数以上已经进入文旅地产领域开始布局,其中恒大、万达、融创等企业在开发文旅项目上走的快一些,而其他开发商仍在探索的道路上。投资开发的人多了,文旅地产项目也就多了,自然就出现了成功失败的案例,据飙马了解,失败的项目远比成功的案例多很多,人气较高,运营较为成功的项目很少,究其原因有以下几点:

开发商产业运作不成熟

文旅地产与普通房地产不同,最大的差别就是行业运作模式,开发一个房地产项目的本质就是把产品做好,然后销售出去,而文旅地产开发的本质是体验和服务,属于后期长期运营获利的模式。

为什么那么做房企开发商转型做文旅地产不能成功,其实最主要的还是传统房地产开发模式和文旅地产开发模式的不同,文旅地产的开发在对开发思维、运营模式、人才等要求上有着巨大差异,而许多传统房企开发文旅项目往往把原有房地产成功的经验、模式、人员直接照搬到文旅地产项目中,导致文旅项目从一开始就存在巨大的问题,光靠砸钱是砸不出好项目的。

房企转型文旅地产需规避4类问题

房企没有意识到文旅地产开发的复杂度

文旅地产的开发因为没有一个成熟的模式,所以其有着很高的复杂程度,而且涉及领域类型又多,比如有旅游、养老、体育等等多个产业类型,而且每个文旅地产项目都是对于业态上也是高度复合。在加上文旅地产一般规模大,所以拿地难。市区很难拿到大规模的地皮,而偏远地区又面临招商难、引流难、销售难等困境。文旅项目往往位于基础设施成熟度不高的区域,缺乏各种上位规划的支撑,前期需要花大量精力进行区域规划、指标落实、土地报批、市政建设等土地一级开发内容,很多审批权限不在地方政府,再加上政府往往没有足够的财力去做基础设施,往往会将一部分成本转嫁给企业,按传统开发业务制定的开发计划根本执行不下去。

开发文旅地产项目没有具备的许多成功要素

文旅地产开发成功最需要的两个要素就是特色化和差异化。一个成功的文旅地产项目在前期都会去花费大量的精力去考察市场,做好项目定位最后进行项目规划。比如乌镇,乌镇是陈向宏在当地居住十多年累计考察出来的实践,而去年火爆的拈花小镇,也是吴国平在灵山二十多的探索积累而成。文旅地产在市调、定位、规划再到体系的建立这几点,在传统开发商企业很难意识到这一点,因为房地产的开发模式非常成熟。就算意识到也很难选择;这就好比一个爆发型选手去跟一个耐力型选手比赛,单纯的重视效率而无法实现差异化、特色化。

另外文旅地产项目最注重的就是客户的体验,客户的体验是依靠项目的整体感觉和物业运营的服务体系来决定的,高的满意度才能让消费重复消费。还有就是好的文旅项目往往在文化内涵、服务质量等方面非常的重视,但是许多的房企开发商缺犯了错误,不断的在硬件上加大投入,反而在员工培训及文化内涵式却不愿意投入,这也是许多房企转型文旅地产必交的学费。

房企转型文旅地产需规避4类问题

开发商公司相对应人才的匮乏

对于转型布局文旅地产,许多传统的开发商不但继续使用原来的管理模式,人员也是原来的房地产开发团队。而文旅的核心是对于项目前期的市调定位和后期项目规划与运营,在人员和管理模式上与房地产有着惘然不同。大多数的传统房企在团队人员的选择上还是只关注其是否懂搞建设、懂成本、懂销售上,但是文旅地产开发却是需要懂得多产业运营、懂得产品定位、懂得产品规划得复合型人才。在从企业的管理体系和人才梯次配置来说,正常的放地址开发商业务做得越好,反而文旅项目就越难做好。这就是为什么许多房企百强反而做不出来好的文旅项目。而那些非主流的开发商(例如阿那亚、蓝城等)反而做的好一些。

其实,做好一个文旅项目就像打造一个景区,一个景区能够受到大家的喜爱是跟当时的规划者和建设者有关,他们往往是以极大的热情在进行规划和建设,追求更高的标准和境界,不是追求所谓的经济回报,才能创造出一个深受广大消费者喜爱,能够持续经营下去的好项目。对开发文旅地产项目来说,失败并不可怕,可怕的是一直平庸。

房企转型文旅地产需规避4类问题

文章来源:产业地产智囊

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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