文旅地产狂奔时代未了局:败退出局、接盘洗牌、再进场,命运殊途

来源:未知 飙马 2020-06-09 14:40

孙宏斌最终选择了出手接盘,山水文园老板李辙终究“没辙”,最终选择清盘退场。

6月2日,融创官宣开发建设浙江省海盐滨海国际度假区——杭州湾融创文旅城。李辙一手推动的,载有山水文园转型宏图的浙江海盐山水六旗国际度假区,也由此被“抹去”,成为融创文旅城体系新的一员。

一度,地产玩家进入文旅领域,大量的资金、资源砸入,以文旅项目撬动土地获取,堪称攻城略地,文旅地产项目遍地开花,在公开的文旅项目投资名单中,他们一直是主力。这使得文旅领域的产品供给、产品模式等带来巨大变化,也直接或间接导致文旅项目地产化倾向

在大环境以及企业自身因素多重作用下,不少文旅地产大盘陷入危局,上述山水文园项目即是一个显例。

小玩家或中小玩家陷困退场,大玩家进场接盘,这是命运的殊途,命运的分叉,他们能否再见?

几番轮转,文旅地产江湖,依旧热闹,只是物是人非。

那个文旅地产狂奔的时代

去年12月中旬,浙江山水六旗国际度假区(位于浙江海盐)施工方相关负责人告诉执惠,因拖欠工程款,该项目已全面停工。

融创接盘带来转机。

“项目在(今年)5月已重启,5月20日正式协议签订,股权交割完成,”上述负责人透露,对拖欠的工程款,融创列了一个付款计划,今年年底付清。

这次接盘,并不算意外。早在今年1月13日,即有知情人士告诉执惠,与山水文园的浙江海盐项目密切相关的国内top5房企(其实就是融创)已看项目,有可能接盘,当地政府是推手之一。而此前当地政府也给到山水文园“最后通牒”:今年(2020年)过年前引入新股东盘活项目,否则“撤场”。

山水文园老板李辙自有不甘。来自山水文园及知情人士的信息显示,为避免清盘退出,李辙此前已在寻求将山水文园其他部分资产变现,以及引入其他投资方入局助力。但结局未如愿。

这个结局,成为那个文旅地产狂奔时代的一个显眼注脚。

2015年-2017年,山水文园扬起国内独家合作的国际IP六旗娱乐的大旗,寻求从单纯地产到文旅地产的转型,大规模进入文旅地产领域,分别在浙江嘉兴海盐、重庆璧山、南京溧水签约落地的度假区、主题小镇项目,单个项目300亿左右,拟总投资超900亿元(自然有不少水分)。

这和曾经中弘系(号称“小万达”)掌舵人王永红的选择有类似。在商住地产等项目获得“大胜”后,王永红也开始了多元化转型,其中2012年即已拿下的海南填海造岛项目——如意岛项目,拟投资超百亿,另在济南、浙江安吉、三亚半山半岛等地,多面开花布局文旅项目。在尝试了影视、手游、主题乐园和文旅地产等生意后,最终将重注压在文旅地产领域。

而百强房企之一,号称“河北地王”的荣盛发展在2014年也已开始布局文旅。不完全统计,到2016年下半年,荣盛发展已在秦皇岛、野三坡、承德、邢台、衡水、黄山、九华山、神农架、海南、成都、西安和南京等地布局了14个康旅项目。

当时王健林算是站在文旅地产顶峰者之一,南昌、合肥万达城已开业,重庆、桂林万达城开工,长沙、西安、海口“万达城”项目签约。2016年,万达文旅已算基本完成全国布局,其旅游收入超170亿元,同比增长近四成。

那真算是一个“好时代”,主动与无奈被动的的双相交织下,愈加多的地产商躬身入场。

当时,留给纯地产的市场空间已然走小,土地价格逐渐高企,加之地方政府对地产商拿地门槛要求提高,地产宏观调控政策加码,土里刨金的粗放式地产开发模式,已逐渐被更精细化的运营方式所取代,“大鱼吃小鱼”的市场挤压,已在不断压缩类似山水文园、中弘这类中等往下的地产企业的市场空间(比如拿地已难有突出优势),地方开发更多成为(偏)巨头大佬的游戏场或角斗场,山水文园需另寻新路。

同时,文旅业的发展态势进一步显现,其之于一地产业经济发展重要性凸显,而地方政府也期许摆脱或弱化单一的土地财政模式,对大型文旅(地产)项目有了更多期待和热衷:1、文旅项目有可能摆脱传统住宅地产的一竿子买卖模式,既带来项目周边的土地升值,也激活周边人气,带来更多的商流人流,带来超过住宅地产的更长远经济收益;2、大型文旅综合体项目,文娱、商业等对推动当地就业,优化产业结构等也有助力。

这也就使得基于文旅项目名义去拿地,相对传统住宅项目拿地更容易、更便宜,文旅外衣、地产内核的项目开始流行,诸如山水文园拿着的国际IP充当了“敲门砖”,它找到了一个潜力新战场。

文旅IP、资金、资源等,诸多地产商各显其能,在海南、云南、长三角等区域,多番撬动。

高峰急转的节点,出现在2017年7月10日,万达与融创联合公告称,万达将十三个文化旅游城项目(南昌、合肥、哈尔滨、无锡等地,部分已开业)的91%股权转让给融创,融创以335.95亿元收购万达项目76个酒店(后被富力地产接手)。

钱,是致命要素。王健林彼时给出的原因是,转让项目能大幅降低万达商业的负债,这次回收资金全部用于还贷。而若不转让,部分项目的继续投建运营,也还需大量资金支持。

而王永红的中弘系也陷入危境。这个激进扩张的“非巨头”,在2018年面临多个项目停工、逾期债务规模不断扩大的危机。艰难推进的如意岛项目全部股权也被迫转让他人。

山水文园也不顺。据知情人士透露,早在2018年开始,山水文园就开始为项目找接盘者,包括不限于政府背景的基金机构、国内某头部房企等,但未能敲定,价格可能是主因之一。那时山水文园的境况没有最近这么糟,该项目约1500亩住宅用地是筹码之一,另文旅地产领域的基本面本质上也过得去。李辙可能希望实现项目溢价交易。

大小玩家命运分叉、物是人非

王永红当前的信息已基本“遁迹”。而山水文园在重庆和南京的项目,也不乐观。

此前有知情人士告诉执惠,对山水文园的重庆项目,当地政府可能会更多接手操盘,不想看到烂尾项目出现。但这一信息尚未得到官方确认。

山水文园算是观察文旅地产玩家命运分叉的有效体。由曾经的“高光”入场到现今的退场落寞,有着多重主客观因素的共同作用。

其一,房地产调控政策变化,房住不炒的多番强调,房地产交易市场变化,那些非一线、强二线的城市,地产整体交易走低,市场观望情绪走高,传统的高周转受制;

其二,银行贷款环境变化,从银行获取大量资金推动地产及文旅项目建设的传统模式,转动受阻,地产商资金承压加剧;

其三,地方政府考量变化,其对文旅项目包括文旅地产项目的认知与策略有变,如上所述地方政府对文旅地产中文旅的属性比重已较以往多有看重,是一个囊括住宅、商业、文旅文娱等,能带给城市绵续活力的综合项目,而不太希望依然仅仅是一个地产项目。这从山水文园海盐项目被要求乐园与住宅项目几乎同步推动建设,也看出一二。

其四,文旅地产项目操盘企业的能力,包括资源整合能力、文旅项目运营操盘能力等,这又涉及到项目的模式、企业资金体量包括获取外部资金的能力和卖房能力、合作IP强弱、项目选址优劣、内部管理强弱等密切相关。这些影响项目进度,也影响地方政府的信心。

文旅地产项目一直遵循着一个循环逻辑,即地产售卖回流资金反哺文旅、文旅运营增值地产包括抬高周边区域商业价值。文旅项目来撬动,地产板块建设及售卖前置,后接文旅项目运营。

但上述四重因素的多向作用,使得这一循环时有卡壳,进而导致文旅地产项目资金压力、运营能力叠加垒高,抬高项目危机,尤其是其中的资金危机。

曾有媒体报道称,如意岛预计一期项目完成后将带来224.63亿元的销售总额,实现57.02亿元净利润,将解决王永红的危机,但他没能等到这一刻。

地产商的资金压力或危机,已再愈加绷紧。寻求更多融资渠道成为一个选择。近期荣盛发展推动物业板块上市,不排除增加新的融资渠道的考虑。

没钱,让李辙“没辙”。近期出现资金危机的新华联文旅,也有戚戚同感。

新华联文旅也由曾经的纯地产企业,转寻文旅转型而来,但转型多年,地产收益仍是绝对重头。部分可以理解为文旅项目投资回报较慢,也可理解为文旅项目运营不及预期,本质还在于依赖地产收益,但文旅地产项目的布局弊端,项目模式弊端,以及不乐观的业绩、多个项目推动的大量投入等,将资金、债务等风险叠加。

2019年,新华联文旅出现近五年来最差业绩,营收和净利润双双同比下滑。疫情影响下,其今年一季度营收同比下滑61.1%,净利润由盈转亏,亏损3.3亿元。而其近期短期偿债压力也可能加剧。(甚至我们也可猜测到,疫情影响应该加快了山水文园最终清盘退出海盐项目的进程)

而新华联文旅控股股东新华联控股持续的前者所有股份,已累计被冻结和被轮候冻结,原因在于新华联控股资金极度紧张,多个债务违约,就算出售旗下优质资产,也难真正纾困解危。

新华联控股近期表示拟引进央企或国企等战略投资者。目前主要两个情况:1、国资战投不一定成功引入,危机进一步加剧;2、成功引入,不排除公司控制权发生变更。

这对新华联文旅来说,应都不算好的结局,但这就是现实。价格将可能是影响不同结局的关键因素之一。若出现第二种结局,比之山水文园,应稍好些。

市场的洗牌变革,即如是,谁让中小玩家抗御风险的能力偏弱?国资、大玩家比如融创等,成为更多的潜在接盘侠。

近两个月,除了接盘山水文园项目,打造杭州湾融创文旅城,孙宏斌还拟在武汉、南通、桂林和河南新乡落地文旅城。

早在融创2019年业绩会上,孙宏斌曾表示,今年的并购机会肯定比往年大很多,我们内部把它定义成洗盘年,远远超过任何一轮机会。他同时表示,在价格合适时,会卖掉一些持有的资产,比如酒店、商业甚至一些乐园,但同时也有新的产业项目在做等。

大玩家仍在做强。

而王健林在卖掉文旅城后,也有重启文旅项目动作,兰州、延安等地已签约,金额都是百亿之巨。

这是文旅地产的未了之局,江湖尚热闹,只是有人已退场,有人不舍离场。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.18万平米
商务楼宇
2020-08
3万平米
城市综合体
2021
20万平米
城市综合体
2021-03
3万平米
购物中心
2023
5万平米
城市综合体
2014-10-25
19万平米
城市综合体
2013-12
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
其它菜系
3000 - 3000平米
5 - 10年
华东区
酒店
4000 - 8000平米
10 - 15年
全国
儿童游乐园
800 - 2000平米
8 - 10年
全国
西式简(快)餐
200 - 400平米
15 - 20年
全国
服饰集合店
1000 - 1500平米
8 - 10年
全国
焖锅/干锅
200 - 400平米
3 - 5年
西南区
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