后疫情时代,商业地产企稳上升再现投资机遇

来源:未知 飙马 2020-05-22 14:31

对于商业地产,去年年底,业内人士普遍认为,2020年整体市场是比较稳健的,无论是新项目入市(购物中心和办公楼),还是市场需求,都会持续走稳。然而,事实上,今年一季度,尤其2月,市场相当于被冻结。2月中开始居家办公,3月开始全面复工,3月之后,客户需求才逐渐起来,而其不同行业的需求程度也有所不同。接下来,商业地产会呈现怎样的趋势?第一太平戴维斯市场研究部董事张琳以上海市场为例,表述了自己的观点。

零售商业地产企稳上升

以上海购物中心为例,统计数据显示,空置率与去年底相比上升了0.1个百分点,大概在8.5%左右,基本没有变化。2月到3月初,市场基本停滞,对业主来说,即使新签租户仍在观望,但原有租户大面积撤离的现象并不多,所以空置率是稳定的。

随着后续市场的变化,一些租户可能会撤场,但也有租户认为现在是跟业主谈条件的好时机。市中心一些位置优越的商场以前都是满租,但现在可能会有空铺,张琳认为:“如果此时租户有足够现金,那么这就是一个非常好的时机,因此未来,我们也会看到双方更多动作。”

娱乐业态受疫情影响较大。对这部分实体业态来讲,这一时期确实比较困难,可能需要争取一些补助和扶持。另一方面,部分业态考虑线上形式,如电影《囧妈》。健身、辅导类也是通过线上渠道来补偿损失,但娱乐行业本身需要人与人的互动,更多还是要依靠市场的复苏,之后也要靠消费者来支持。

这段时间业主对线上途径考虑较多,包括餐饮、服饰商户通过小程序、微信群来进行商品外送。“我认为这是一个长期过程,中国的互联网巨头有很大的控制能力,所以零售商业应该利用好这一技术更加定向的维护自己的客户群。另一方面,要控制成本开支,预算要有针对性,更精准一些,熬过今年,明年应该会好起来。”张琳说。

写字楼:冲击下再现优质投资机遇

近年来,整个写字楼市场空置率一直在上升,主要原因是上海一直有新的写字楼入市,预计还会持续两到三年。从一季度来看,市场停摆,无新项目入市,空置率较去年四季度反而有所下降,二季度预计仍会上升。

从区域板块来看,差异化趋势仍会继续,板块与板块之间,同板块不同项目之间差异继续拉大。运营、招商、管理都会导致这样的差异化发展。不同板块之间,企业可能会因为成本因素从市中心搬至交通便利、产业聚集、有租金优势的次中心区域,这对市中心板块可能有所冲击。

首先,租户在选择联合办公时,会对运营稳定、品牌可靠的大公司比较信赖,对大业主也会比较支持。当然,这也取决于租户需求,短期租赁的联合办公空间可以更针对一些新兴企业。联合办公的模式本身有存在价值,是对传统办公很好的补充,迎合初创公司需求。另一方面从金融角度看,还是要看有多少流动资本愿意投入,此阶段的投资可能要更谨慎一些。

其次,来看大宗交易市场。上海的大宗交易是全国最活跃的市场,上海和北京共占全国市场的80%,境外资金高度集中。2018-2019年,上海年均成交额在900-1000亿。今年受疫情影响,一季度成交在120亿左右。主要成交以写字楼为主,大都是去年下半年谈妥,一季度成交的案例。

疫情使市场面临不确定性。交易谈判周期也会变长,但上海在全国的占比可能反而会上升,资金还是会高度集中在北京、上海这样的一线核心城市。近期有一些总价非常高的标地,或市中心的资产包出现,往年这种情况较少,对投资者来讲也是很好的机会。

张琳认为,虽然相关机构预计今年只有中国和印度GDP呈正增速,可能有的投资者会认为这个增速很低,但从全球来看这会是不错的成绩,有了信心才会推动各行各业持续发展。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.18万平米
商务楼宇
2020-08
3万平米
城市综合体
2021
20万平米
城市综合体
2021-03
3万平米
购物中心
2023
5万平米
城市综合体
2014-10-25
19万平米
城市综合体
2013-12
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
酒店
4000 - 8000平米
10 - 15年
全国
儿童游乐园
800 - 2000平米
8 - 10年
全国
西式简(快)餐
200 - 400平米
15 - 20年
全国
服饰集合店
1000 - 1500平米
8 - 10年
全国
焖锅/干锅
200 - 400平米
3 - 5年
西南区
儿童游乐园
1000 - 2000平米
5 - 10年
全国
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