疫情发生后，经济下行压力骤然加大，许多企业通过申请减租、免租或缩减面积，降低经营成本以度过难关。同时，因疫情而兴起的线上活动，又反过来对传统的商业地产造成一定的冲击，比如线上教育、远程办公等。在2020年4月14日晚的洞见讲堂（三）研讨会上，旭辉集团林中、花样年集团潘军和贝壳找房李文杰三位嘉宾一致认为，这次疫情将深刻改变地产行业的形态，尤其是在购物中心、写字楼和长租公寓这三个领域。下文是基于他们观点进行的梳理和探讨。

一、购物中心

近年来，随着抖音、快手等UGC产品的蓬勃发展，直播带货、社交零售等新的线上零售方式层出不穷。在线上零售电商不断发展的同时，线下实体零售商在过去几年中则是不断受到冲击。因此，传统购物中心的业态一直在寻求转型，以 购物中心的体验业态为例，近三年体验业态占比呈逐年上升趋势，包括餐饮、休闲娱乐、亲子体验、生活服务、文创品牌的体验业态年均增长率达4%-5%。

此次疫情的发生，更是进一步地让大型购物中心的持有者意识到了这一传统业态面临的挑战。即使疫情消失后，人们也可能不再愿意回到传统的购物中心进行消费，也就是说很多人的消费形态很可能已经因此次疫情而发生了变化。比如，越来越多的商户倾向于临街经营，因为经营自由且有自然流量，顾客动线比较自然，同时又迎合了疫情后期和恢复期消费者的心理。

很多商业地产开发商也瞄准了离居民更近、更适合日常消费的社区型购物中心，尤其是生鲜食品类的零售业态。比如风靡新加坡的邻里中心概念，在其中配置了生鲜超市、餐饮、社区卫生服务中心、菜市场等多种基础服务设施，还根据社区生活配置了不同的文体内容。这与传统购物中心的定位不同，新型购物中心能够为方圆一公里内的居民提供“生活零售+餐饮+娱乐+完善”的生活配套服务，为商业地产注入了新的生命活力。

二、写字楼

前些年，伴随经济的快速发展，对写字楼的需求不断攀升。不过近年来，个别地区的写字楼逐渐出现空置率上升的现象，目前深圳等地的部分写字楼租金暴跌46%，空置率达到50%。根据戴德梁行的报告，疫情发生后，受访企业中约40%的企业采取在家办公的方式，短期内也不考虑回到写字楼办公。澎湃新闻的记者通过对北京地区多个知名商圈写字楼、商铺实地走访发现，不少城区商铺、写字楼承租人为了缓解资金压力大幅折价转租。

其实即使不考虑疫情的因素，随着经济下行和科技发展，面向未来，写字楼业态也需要作出一些创新，而经过此次疫情，未来的写字楼会更偏向于科技化和共享化。

首先是写字楼向科技化发展。伴随着5G、AI、数字化的浪潮 ，未来企业租户对写字楼的硬件、服务、空间等都会提出新的要求。这次疫情过后，可以预测写字楼的杀菌净化、空调新风、人脸识别、自动测温、无接触操作、运营管理在线化等特色都将有可能成为写字楼销售或租赁的卖点。

其次是写字楼的共享化。本次疫情中，许多企业选择远程办公的方式来保证员工的健康和工作的正常运转。这一举动很有可能改变未来公司对于写字楼的需求模式，试想如果远程办公能够达到同样的工作效果，企业将会对共享工位、临时工位产生大量的诉求。这种分时租赁的新型模式已经被一些公司采用，共享租赁的客户群体也逐渐由创业公司转向了以往租用中高端甲级写字楼的客户。

三、长租公寓

此次疫情对长租公寓的影响较大，它与旅游、餐饮、服务等行业相似，都是与经济发展呈正相关的消费行为。其实即使除去疫情的影响，长租公寓的盈利也一直比较困难，造成这个现象的原因很多，比如土地获取通道不畅，税收规则滞后等，所以也导致很多开发商将长租公寓改为养老公寓。长租公寓在此次疫情中遇到的困难主要体现在以下四个方面：

第一是是租客的租金承受能力有所降低。因为租房属于消费行为，跟人们的收入以及经济的发展有很大的关系，而此次疫情对于经济的打击又恰恰很大。根据国家统计局最新公布的数据，2020年3月的工业增加值增速-1.1%，同时社会消费品零售总额下降15.8%。即使没有此次疫情，根据诸葛找房数据研究中心的数据，一线城市的租金收入比也几乎达到97%（一居室房租/平均收入）。所以在租金本来已经很高的情况下，经济下行，必然会导致租客对租金的变化感到敏感。

第二是经营长租公寓的企业现金流遇到很大困难。受这次疫情冲击使得长租公寓租赁企业可用现金流锐减，面临非常大的资金压力。根据研究，蛋壳在全国的总房源量有45万间，业主端每个月要付款10个亿，峰值是15个亿。另外像魔方这种长租公寓，预计三个月直接损失能达到5000多万。除此之外，还有运营成本增加，包括消毒、用工成本大幅增加、对防疫的检查等等一系列。同时，出租率又大幅下降，房客退租比较频繁，整体的出租率大幅下降。所以，目前现金流对长租企业的压力非常大。

第三是融资层面的困难。目前住房租赁企业一些融资渠道，比如ABS证券、银行授信等渠道都被暂停，这些企业融资的行为会更加困难。

第四是很多地方的租赁业务被直接暂停或抑制。政府由于担心疫情期间对出租房屋和流动人口的管控有困难，所以不允许出租或者清退租客，这就使得一些地域的长租公寓在现阶段难以正常运转。

整体来说，购物中心、写字楼和长租公寓等传统的商业地产都在此次疫情中受到了比较大的冲击，但“危”“机”相随，其中也会出现新的商机，相关企业应主动创新，争取转危为机。