小编周末去迪士尼玩了一天，前一天晚上和两个小姐妹在离迪士尼乐园20分钟车程的地方定了一家民宿。

说是民宿，其实是一间LOFT式公寓，在一个小区边的万达广场里，租金300+，能住四个人，不到一间四星级酒店标间的价格。

相较之下，民宿确实是更划算的选择。

那晚，小编和小姐妹聊到，或许在这边投资个公寓也不错，也做成民宿，按照目前的租金，回报率还是比较可观的。

小编给他们算了一笔账，按照市场价，现在迪士尼周边一套公寓的价格约在100万左右，租金一个月的收益大约是7-8k，所以……

所以小编就来和大家聊聊文旅地产吧！

NO. 1｜壹

什么是文旅地产

文旅地产的根，应该是源自于旅游地产的。

旅游地产一般是开发商在自然资源比较丰富的地方打造一些比较高端的项目，如海景别墅、山景别墅之类的。但由于这部分的消费群体有限，加上旅游地产所处位置偏远、淡旺季明显，用来出租也明显入不敷出。

/旅游地产示意图

所以搞旅游地产的死了不少。

而文旅地产则是在旅游地产上的再延伸，不仅包含了自然资源，还包含了一些人文资源，比如开头提到的迪士尼乐园、最近比较火的特色小镇等等，都属于文旅的范畴。

/特色小镇项目示意图

文旅地产，顾名思义就是文化+旅游+地产，其中蕴含着区域运营的概念。一般来说，项目在初期拿地的时候开发商会获得较低的土地价格。

但是由于开发体量较大，对资产要求较高，很多讲求高周转的房企都会采用“地产先行”的策略，再将卖房子得来的这些钱去建设旅游配套。

不过，购房者看不见配套不愿意购买房产，没有人购买房产开发商就没钱建配套，这就陷入了一个死循环，导致不少文创地产烂尾，还出现了现在的文旅地产要死三成的传言。

此前号称中国最经典的文旅商业综合体的万达城，更是扬言“迪士尼不该来中国”、“万达文旅超越迪士尼”，在一番折腾之后，万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创，万达文旅就此壮士断腕。

做旅游地产难，做文旅地产的也难，那现在活得好好的是什么人？

NO. 2｜贰

“地产先行”还是“文旅先行”，这是一个问题

正常的房地产，用的是“地产先行，配套后行“的逻辑，这样一方面可以用较低的价格拿到地块，二来可以为区域聚集人气、促进商业配套的发展。

所以我们可以看到迪士尼乐园从开工到开园，周边的房价直线攀升，川沙板块就是一个很好的例子，在迪士尼乐园之前，整个板块并没有什么商业设施，周边二手房成交均价也才1万左右，而现在已经上涨到了8万左右。

发现没有，活得好的反而是这些不是文旅地产却靠近文旅项目的地产，这究竟是为什么呢？

究其原因，文旅地产和普通房地产的逻辑是不一样的。但很多文旅地产的开发商仍旧把普通房地产的思路按在文旅地产的头上。

回顾万达文旅地产失败的原因，也正是把文旅地产的重心偏向了地产，疏忽了文旅板块的打造，以青岛万达城的地产销售业绩为例，万达13年启动其地产销售，到了17年，四年时间仅回笼资金180亿，入不敷出，寒冬难捱。

因此，文旅地产的逻辑，应该和他的名称一样，先有文旅，再有地产。

先改造区域环境和配套，提升人气和认知度，等到区域达到一定的成熟度，再进行地产开发。就像迪士尼那样，得先有迪士尼把人聚集过来，房地产才有蓬勃发展的空间。

那么又有人会问了，为什么普通开发商在一片荒地上卖规划会有人买单，而文旅地产就不行？

NO. 3｜叁

文旅地产的核心价值在IP

IP是什么？最基础的解释是知识产权，但现在IP似乎已经充斥在我们生活的方方面面。

一部大热的影视剧，很有可能是大IP改编；一个普通的日用品，很有可能与大IP出联名款；就连小编的老板，也称得上是苏州地产界的一个大IP。

大IP意味着什么？意味着关注度高、受众广、以及价格昂贵。

再举个例子，还是迪士尼，迪士尼最早是做动画片的，那迪士尼乐园是什么？迪士尼乐园就是他的IP衍生物，这个衍生物仅在中国上海一处，便可达到每天3000-5000万的营业收入。

如此巨大的人流量，不难想象为什么一个迪士尼乐园可以辐射到整个川沙板块都吃上了红利，实现了房价飞升。也就是说，川沙板块房地产的发展，靠的还是大IP的驱动力。

这也就解释了为什么很多文旅地产不能“地产先行”，因为文旅地产的核心不在配套上，而在IP上， IP还没有打造出来，消费者当然不吃你这一套。

仍是以万达文旅为例，尽管万达城一直致力于本土文化的发掘，比如在建筑造型上，南昌文旅城体现青花瓷，合肥万达城吸收安徽大鼓，哈尔滨以冰壶为型，无锡万达城则是一只硕大的紫砂壶，重庆万达城造型上汲取了市花元素等。但万达城里的游乐设施就是普通主题公园里有的类别，且周边产品并不被大众广泛认可。但造型并不是IP，徒有其形，实则全无灵魂。

以这两年比较火的特色小镇为例，要想成功，开发商就必得发掘出特色小镇中特色文化，显示出个性化和稀缺性，树立IP形象。

更重要的是，在打造IP的过程中，还要提高旅游目的地的复购、重游和二次消费，迪士尼为什么疯狂推销1500多块钱的年卡，要知道迪士尼一张门票就要500多，因为他要的就是二次消费，他更大的收入来源是他80一份的饭、40一根的烤肠和120一盒的爆米花；然后他还很贴心的告诉你，年卡打八折，你肯定得空就来。

/迪士尼的二次消费

对文旅地产而言，IP带来的流量是文旅项目活下来的关键，而流量的粘性就是地产板块取胜法宝。

也就是说，文旅地产如果做不到IP引流+发掘二次价值，那么不管是商业还是地产，都不中用。

NO. 4｜肆

什么样的文旅地产可以投资？

上面说了这么多，那么对普通人来讲，文旅地产究竟可不可以投资呢？

我想答案应该是肯定的，但有一些很重要的先决条件。

首先，这家文旅地产得能活下去。而如何判断一家文旅地产是否能活下去，就要看他是否有IP，或者是否有成为IP的潜力，如果你不是很会判断，那最简单的，就是看该开发商是否有同样成功的案例，比如迪士尼，他的成功案例遍布全世界；国内近年来兴起的方特欢乐世界，似乎也不错。

/方特欢乐世界

其次，文旅产业的类型也比较重要，最好不要选择很受季节影响或者淡旺季明显的文旅项目，

比如阳澄湖吃大闸蟹的农家乐、只开夏天两个月的水上世界等，除非是祖上在周边留了遗产，否则还是不要想了。

最后，如果撇除文旅产业，周边还有ZF规划的优质交通、大型商业等配套的话，那基本上就会有很大的升值空间了。

不过鉴于大部分文旅项目都会里城市有些距离，周边教育等配套不会很好，所以投资文旅地产大概率还是用来做民宿长期收租的。

这就又回到了开头小编和姐妹们算的那笔账。

一套现在价值100万的公寓，按入住率80%来算，一个月租金收入就是8K左右，大概需要十年才能收回成本，再算上后期租金上涨的幅度，这笔钱至少也要7年左右才能收回口袋。

所以小编只能对小姐妹说，现在投资有点晚了，但也不是不行。

写在最后

诚然，中国目前的文旅地产还处于初期发展阶段

各种项目泥沙俱下、稂莠不齐

但不可否认文旅地产是一片蓝海

具有很大的发展潜力

现在也确实有了不少吃上红利的例子

而未来，谁真正能在文旅地产中赚得盆满钵满

就要看谁能慧眼识IP了！