一文轻松搞懂“视同销售”及税费处理

来源:投拓江湖 飙马 2020-05-21 10:43

视同销售问题,是知识星球里面提问次数最多的问题之一,很多人对视同销售这个问题,没有形成体系的认知。今天这篇文章,就来全面梳理一下。

为什么会有视同销售

视同销售主要是在安置房,无偿移交的人才用房等情形下常见。为什么会有视同销售这个问题产生呢?很多人很纳闷,我公司帮你政府无偿配建了这部分物业,还要“被视同销售”,平白无故承担这些税费,是不是太冤屈了。搞清楚这个问题,需要先明白这个问题产生的原因。

无偿移交之前,项目先要办理竣工,以及项目分栋产权(不动产初始登记),这样才能方便移交的这部分物业,后期办理分户产权。而不动产初始登记的前提,就是完成了各项税费的缴纳,特别是契税,这是不动产中心受理的重要资料。而这部分税负,是不可能由政府缴纳的,毕竟政府不是适格的主体。因为,土地和开发的物业都在你家房企名下,自然而言,你家房企就成了视同销售相关税费,最适格的承担者。

在配建和移交物业越来越多的现在,视同销售也被越来越多地接受,用久了,也就成为了一种行业惯例。

视同销售适用范围

网上有很多文章,解释了一大堆理论,引用了一大堆政策规定。其实是把问题复杂化了,其实看安置房和无偿移交的配建房是否视同销售,只需要看两个条件和一个例外即可。

两个条件,即土地办证确权是否在项目公司名下,安置房和无偿移交的配建房的报规报建,是否以项目公司的名义对外办理相关证照。这两点如果符合了,就能确认,该项目是以某房企的名义进行的,需要承担相关税费。

如果土地不是在房企名下,比如,某无偿移交项目是在某城投公司名下,只是由房企进行开发建设。这种情况,一般不认定为视同销售,税负由城投公司承担。

需要注意的是,不管土地的获取方式是划拨还是公开出让,都不影响视同销售行为的认定。但是划拨用地,因其土地性质导致产权不能公开上市交易,计税依据会有所差异。

一个例外,就是用于公益事业,这种可以不认作视同销售,不缴纳相关税费。比如,某房企代建的一个公益养老院,再比如汶川地震后很多省份进行对口支援,修建的住宅,这种是均可以不认作“视同销售”行为的。

视同销售的税费影响

安置房和无偿移交的配建房视同销售,会影响增值税在一般计税方式下的扣减,土地增值的税前抵扣,企业所得税的计税成本项,以及契税的计税依据。

这个需要进行区别对待,因为有的项目是在一个项目内,有房企可自由销售的物业,也有安置房和无偿移交的情况;有的项目又是单独在红线外划出一块土地,办证确权在房企名下,由房企配建安置房的。

一文轻松搞懂“视同销售”及税费处理

 

在一个项目内建设的情况:

增值税方面,以本房企开发的同类产品,同期最接近的月份,平均价格予以确定销售价格。或者与地方政府有回购协议,或者协议中约定有价格标准的,可参考协议内容确定销售价格。

企业所得税方面,也是以本房企开发的同类产品,同期最接近的月份,平均价格予以确定销售价格。或者与地方政府有回购协议,或者协议中约定有价格标准的,可参考协议内容确定销售价格。

土地增值税方面,以本房企相近地段开发的同类产品,同一年内销售的,平均价格予以确定销售价格。或者与地方政府有回购协议,或者协议中约定由价格标准的,可参考协议内容确定销售价格。

契税的计税依据相对简单,根据确认的,房企支付的土地方面的成本即可。

在红线外单独建设的情况:

这个就略显复杂了,需要房企确定在同时期内,相同产品的平均销售价格,市场价格或者公开评估价格。这件事操作起来相当困难,因此在实际中存在较大争议。

若发生争议时,可按国税发【1993】154号,第二条,当纳税人销售价格明显偏低或者无价格时,可按照成本利润率10%来予以确定增值税销售额。按国税发【2009】31号文,企业所得税的成本利润率不低于15%,可以大致框出所得税的计税认定界限。但是土增税却没有类似的文件,这个只能看各地税务部门自己的做法了。

有几个模糊的问题,目前无定论

1、房企在承担视同销售的税费后,理论上应当在自己可售部分物业中,将这视同销售部分销售额,作为土地成本或者拆迁补偿费用,予以扣减增值税,这样才能形成逻辑闭环。但是很可惜,目前尚无类似的政策文件规定。

当然,也有一些地方税务部门,在地方层面做出了一些实操上的调整,比如一些可以做一二级联动的城市,就把安置房的全成本作为拿地成本予以考虑,减轻房企的税负。

2、关于土增税的问题。如果安置房和无偿移交的配建房在同一项目内,如果不是用分业态和建筑面积分摊法抵扣,客观上会存在降低土增税增值率,降低税负的效果。

如果是在红线外配建,需要进行单独核算,这部分成本就无法纳入进土增税的税前抵扣,会增加土增税的税负。而可售部分的增值和利润空间都较大,红线外的配建又不能抵扣,势必导致增值税和所得税的税负也较高。目前也无统一明确的规定予以明确。

不过,拍地的时候可能顾不上这么多了,先拿到地要紧。

来源:投拓江湖

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