拿不到地的三个真相

来源:投拓江湖 飙马 2020-05-21 10:40

说几句投拓人的想说的大实话,天天做测算,写报告,为啥还是拿不到地?一个优秀的投资人,不仅要能低头搬砖,还能抬头看天,更不能因为忙于搬砖而忘了抬头看天。拿不到地,这个问题值得深思,个人觉得三个核心问题是关键。

拿地策略晕圈

要想拿到地,有一个清晰的拿地策略很关键。什么叫拿地策略?通俗点讲就是集拿地方式、拿地标准等于一体的,关于拿地的指导方法。

很多公司是没有一个清晰的拿地策略的,如果有的话,那就是在借鉴别人家公司的,先照搬一下,用起来了再改一改,适不适合自家公司后面再说。而不是进行内部盘点,看看自家有什么资源,团队有什么优势,公司是否进行了相关的研究策划。

看到别人做收并购挣了不少好处,就急忙搞收并购,搞了一些坑项目,发现并不好弄。一会发现别家公司搞勾地增加了不少土储,就又去搞勾地,到头来发现勾地没点资源玩不动,还是回去老老实实做招拍挂。

之前遇到过很多新进一个城市的房企,急匆匆地想拿地,但是却执着于想要通过收并购方式,快速落地项目。额,这个,我只能当作听故事了。对于一些资金实力有限,又想快速进入某个市场的房企,通过招拍挂跟当地“土豪”硬拼是不现实的,因此只能寄希望收并购方式,说不好还可以“捡漏”。但是想要快速进入一个市场,站稳脚跟,招拍挂拿地方式是最直接有效的。收并购项目,即使你运气够好,挖掘到了是一个能够过关的项目,不要个半年时间是搞不定的。

收并购就没有希望了吗?有,肯定有的。但是就现在的收并购市场而言,以很多公司的拿地标准,是过不了风控或者算账的利润指标这关的,也没有融创这种大手笔“买买买”的老板。现在最好的收并购机会,是在2018-2019年高价拿地阶段,拿了地现在资金出问题的房企,土地相对干净,债权债务也清晰,通过收购这类土地还是一个不错的选择。仅仅靠几个投拓人员,找一些翻了很多次的网红项目,达到这种捡漏性拿地,概率是很低的。因此大家可以看到一些房企夜以继日地搞收并购,干了一年又一年,还是颗粒无收。

对于一些还坚守10%以上利润指标的房企,注定是拿地困难体质了。房地产都已经进入下半场了,行业天花板显现,整个房地产行业的利润,都在呈整体下降的趋势,拿地指标需要进行适时调整。拿地竞争激烈,为了能拿到地,现实也迫使很多房企都纷纷降低了拿地的利润指标,甚至有的公司招拍挂项目超过3%的利润就可以干。别人家的利润比你低好几个点,能拿到地算我输。

自我折腾审美疲劳

很多公司上会评审制度简直不要太复杂,单说可研报告都是七八十页起,甚至有公司的可研报告已经达到了丧心病狂的150页!写完这么复杂的报告,你们确定能拿到地吗?更疯狂的是上会制度,简化一点的公司是,基本上都是两个会:一个评审会,一个决策会。但是在某些“开会文化”浓重的公司,会经历区域立项会-区域预审会-区域决策会-集团评审会-投资决策会,紧锣密鼓,分毫不差走完整套流程都要二十来天。其间成本、营销、研发、法务等部门还会提出各种意见,反复修改才能过关。很多项目等开完会,别人都拿到地进场施工了,心塞塞。

拿不到地的三个真相

 

架不住热心领导,推荐很多“网红”项目。明明知道这个项目不行,但是你不能直接回复领导这个项目不行,你需要做一个测算,然后写一个报告论证这个项目为什么不行,这样才好交差。

这个工作,占据了很多投资人精力的一半以上,剩下可以用于真正可操作的项目的时间也就不多了。更别说有时间去学习专业知识,了解一个市场,一个版块的详细情况了,基础工作就这样落下了。等遇到真正可以上的,有价值的项目出现的时候,或是因为麻木,或是因为被其他“无效”项目占用了时间,已经没有太多精力去做细致的研判,到最后傻傻分不清,或者直接懒得理。

钱呢?

缺钱,一直是投资部需要直面的一个现实问题。而且公司有没有钱,跟你找不找项目,写不写报告没有必然联系。

你觉得一个项目很不错,认真做完了各项基础研究,准备好了资料,一路过五关斩六将,终于通过了集团的投资决策会。心想,这个项目应该可以上了,后来却被告知没钱,暂缓!

那么钱呢,去哪里了?

没钱这个问题比较复杂,可能是公司本来就没钱,但是你不知道;可能是昨天都有钱,今天就没钱了,你没赶上一个好的节点;也可能是其他区域公司抢先了,他们的项目被优先选择了,占用了资金,你只能等等。争取拿地资金这件事,确实是个技术活儿,需要跟集团的领导交好关系,争取优先照顾。

缺钱是常态,特别是一些规模不占优势,项目布局不够合理的房企,一旦遇到销售回款不理想,每年能拿地的也就那一两个月时间,其他时间都是没钱。只能眼巴巴看着别人公司拿地,等别人拍到地,再顺带问人要一份复盘报告,学习借鉴一下,活儿不能生疏了。

最后,希望大家都能坚持到拿地那一天。

来源: 投拓江湖

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项目名称城市商业面积类型开业时间
5万平米
城市综合体
2014-10-25
19万平米
城市综合体
2013-12
18万平米
购物中心
2014-11-22
2.7万平米
社区商业
2016-05
215万平米
城市综合体
2025年
230万平米
步行街区
暂无
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
酒店
4000 - 8000平米
10 - 15年
全国
儿童游乐园
800 - 2000平米
8 - 10年
全国
西式简(快)餐
200 - 400平米
15 - 20年
全国
服饰集合店
1000 - 1500平米
8 - 10年
全国
焖锅/干锅
200 - 400平米
3 - 5年
西南区
儿童游乐园
1000 - 2000平米
5 - 10年
全国
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