物流地产的商业模式

来源:园区必读 徐建 2020-10-20 15:43

物流地产的最早起源,在上个世纪80年代。是美国的Prologis这家投资基金公司开创的,从他开始把物流仓储服务和地产行业整合起来,并且逐渐的扩大到了全世界。

大家可能对物流地产没有太具体的一个概念,感觉就是仓储、运输、供应链服务之类。物流地产其实具有两个属性,第一个的属性,就是是跟物流相关的;第二个,它具有地产的特性,那么换句话讲,物流地产是附带物流属性的地产行业。

什么是物流地产?

物流地产,其实是从产业地产里面单独分化出来的一块,但是本身的投资和运营模式和常见的商住地产和产业园区有很大的不同。最明显的差异是标准化和易复制,仓储的需求对于整个的地产的这个建设的形态,开发的模式都是非常标准化,一个物流园和另外一个物流园之间的差异除了土地面积的不同,还有这个楼层结构的不同以外,其他建设标准都是非常的标准化的(柱距层高、单体的面积等)。

基于标准化和可复制性,物流地产就带来了一个很特别的优势——风险低、收益稳定、抗周期。所谓风险低、收益稳定、抗周期是说当一个物流园区建成了以后,一旦开始接受市场的租赁和使用,退租的可能性或者市场的替换可能性就会非常的小。

不管经济周期怎么样的变化,虽然会受影响,但是这个影响和其他行业相比会少很多,比如最近的疫情,大部分的行业都受到了很大的冲击,尤其是服务业,但仓储行业,在这个疫情期间其实受到的冲击是最少的。在整个疫情期间商业地产或长租公寓,普遍会受到不管是政府的要求也好,或者是租客的需求也好,其实大家都免不了减租或者是免租,但是物流地产除了湖北以外的地区,受这种减租和免租的情况是几乎见不到的,这也充分体现了物流地产行业的抗周期性。

物流地产的劣势是单体项目的收益率,跟其他的产业地产相比,或者商住地产相比,比较低。主要是物流地产不像商业地产或者产业地产一样,可以单独的分割出售,所以他的投资周期和持有周期也非常长。但随着这几年的这种物流行业的发展,还有大家看到他的这种稳定性后,投资者也越来越多。

物流地产主流玩家有普洛斯GLP、安博Prologis、易商ESR、丰树 Maples、嘉民Goodman、黑石万科Vanke(万 玮)、宇培(中国物流资产)、平安、宝湾、深 国际、宝供、东百、京东、唯品会、苏宁、顺 丰、通达系…… 按资本性质区分 有外资系 与内资系 ;按资本来源区分有自营系与基金系 按企业类型区分专业开发商与非专业开发商。

商业模式

商业模式来讲,物流地产拆开其实无非就是两条线,一条线是成本支出,另外条线是收益。从成本支出,最大的两块是土地和开发建设。建设成本这块,不同的开发商的建造成本是会有一定幅度的差异的,另外一个就是建造的标准是不一样的。以及施工过程中的一些风控的措施,还有一些技术上的要求也会不一样,有些是要求满足国际的环保的标准,有些是不需要的,这都会造成成本上面的差异。

物流地产的建筑形态有几种,常见的有单层的高标库、双层的坡道库、多层的坡道库。几种形态的建筑成本:单层成本标准大概在2400——2500元/㎡,双层2800——2900元/㎡,多层的话就要去到3000元/㎡以上了,当然这里面还有很多的因素要去考量。

还有物业管理和维护这块的成本支出,主要是在建成以后的管理上面,每年会有物业服务费,大部分的情况都是外包物业公司,每一个公司之间对物业服务的标准也会有所差异,现在平均下来大概的成本0.05-0.06元/㎡/天,另外还要看整个园区的面积,体量越大的园区,物业管理的单价越便宜。

物流地产的收入来源,第一个就是租金,这是最大的收入来源,第二个是管理费,从这个行业的角度来讲,其实并没有特别拆分租金和管理费,更多的是从税上面考虑的。因为租金要收增值税九个点,管理费是五个点,那不论从我们自己还是从客户的角度来讲,开发商都会把租金的比例调低,而把管理费的比例调高。这一点与商业地产、长租公寓比较大的一个区别,就是租金和管理费模式是不一样的。物流地产的收入来源还有增值服务,比如有一些的园区会有供应链金融上面的需求,那这个时候增值服务就包括可以面向客户提供,也可以面向金融机构提供。但跟租金与管理费相比,增值服务的比例只是很小一部分。

如果不考虑建筑的其他的因素,折旧摊销等等,从整个收益率的角度来说,物流地产的收益率毛利,大概在80%——85%水平,正是因为这么高的毛利率,所以就变成一个非常好的现金流的金融产品。

投资周期维度 有四个部分,分别是:募、投、管、退。募资有两个方向,一个是用自有资金,大部分的这种国资背景的开发商,还有一些房地产开发商,都是用自有资金(包括授信资金)。第二个是外部资金,一般通过私募的方式。

募资结束后就进入投资开发的环节,投资开发环节分两种,一种是项目开发,单纯的这个项目开发就是拿绿地做全面改造。另外一种的投资是面向成熟项目,就是把整个项目买进来,通常买这种项目的目的的话主要面向的是这种核心基金,就是长期持有型基金。

接着就进行是“管",那么“管"主要是两个方面,一个是开发管理,一个是运营管理运维、管理开发管理,这个跟建设是紧密相关的,你决定在这个地方是建单层库,双层库还是多层库,成本管理、进度管理是用12个月建成还是15个月建成,还是24个月的建成,那么不同的这个设计的模式,不同的体量的项目,整个的进度也会不一样,管理的好可以提前建成竣工交付使用,这样能提前收租,提前一个月到提前一个季度会对项目的整个的收益有明显的影响。

真正能够变成收益就是要靠退出,而退出物流地产和其它的地产非常不一样,其他的地产常见的就是分割出售。但物流地产不一样,物流地产的资产出售其实不是太多,只有一些小型的开发商可能会单个的资产出售,而且不会分割。这个行业更多的退出模式,其实是面向这种核心基金收购的方式打包批发出售。我们会经常会在市场上看到,比如说某某投资集团,然后跟某某物流地产的开发商签订了这个资产转让的协议,将他在某个区域的若干个物流项目打包出售,那这个是比较常见的这种方式。

除了打包批发以外的话呢,还有现在资本市场的一些的退出渠道了,那么常见的就是通过一些券商,找到特定的投资人做的ABS资产证券化。还有国外非常流行的房地产投资信托Reits,最近在国内终于也开始试点了,让我们拭目以待。

基金管理维度的商业模式常见的费用有:开发管理费、资产管理费 、招商服务费 、超额收益奖励。

投资决策要点

选址是重中之重,越是靠近核心区域越好,受到的市场的预期和市场的波动的影响也越小。一线准一线,二线的收益率水平维持是非常好的,包括市场需求租金水平租金涨幅,这些都是没有问题的,但是在2.5线、3线甚至3.5线的这些城市里面,出租率影响就会比较大。

还有一些做产业地产的诉求可能是要高周转、可分割出售,但是政府现在也有要求,自持部分比例必须要达到百分之多少,那这个时候呢,产业地产商和物流地产商可以进行合作,做一个综合型的园区产业地产+配套仓储,物流地产商来完成自持部分,产业地产商来负责厂房办公这部分分割出售。

第二个是资金来源和成本,物流地产的投资周期是非常长的,所以需要慎重的去选择自己的资金来源,还有评估成本,如果上了很高的杠杆比例,或者是为了拿项目用了一个相对比较高利率的资金,这个时候就很容易把自己玩死了。

投资测算指标,通常会考虑NOI 运营净收入、Yield on Cost 成本收益率 、IRR 内部收益率这三个指标。

全部内容的概括

物流地产的商业模式

文章来源:园区必读

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.8万平米
城市综合体
2020-09
5万平米
城市综合体
2020-09
18万平米
城市综合体
2020-07
8.8万平米
城市综合体
2021-07
3万平米
城市综合体
2018-10
3.8万平米
城市综合体
2021-01
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
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